Nájomný vzťah predstavuje partnerský obchodný vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom uzavretý spravidla na obdobie viacerých rokov, ktorý v takomto dlhšom časovom období podlieha rôznym externým vplyvom. K zásadným externalitám majúcim vplyv na reálnu hodnotu nájomného sú zmeny všeobecne záväzných právnych predpisov a inflácia. Spoločným znakom týchto faktorov je skutočnosť, že nie je možné predvídať ich vývoj a následky v čase uzatvorenia nájomnej zmluvy.
Prenajímatelia pomerne často využívajú pri koncipovaní nájomných zmlúv také nástroje, ktoré im zabezpečia udržanie hodnoty nájomného v priebehu trvania nájomnej zmluvy bez ohľadu na vonkajšie faktory. Treba dodať, že takúto prax podporujú aj banky poskytujúce úvery prenajímateľom ako vlastníkom budov, na nadobudnutie prenajímaných priestorov (často celých komplexov budov). Nakoľko úver sa spláca predovšetkým z nájomného, banky majú záujem na tom, aby jeho hodnota zostala zachovaná.
Klasickým prípadom je takzvaná indexácia nájomného, ako osobitné ustanovenie v nájomných zmluvách oprávňujúce prenajímateľa pravidelne (spravidla raz ročne) zvyšovať nájomné o dohodnutý index. V minulosti sa vo väčšine prípadov uplatňoval tzv. „fixný“ index, keď sa nájomné každoročne zvyšovalo o určitú výšku, napríklad o 3% v porovnaní s výškou pre predchádzajúci rok. Prípadne sa nájomné na daný rok zvyšovalo o výšku inflácie v Slovenskej republike za predchádzajúci rok.
Dnes je trendom nájomné indexovať podľa rôznych indexov pravidelne zverejňovaných Eurostatom. Najviac je využívaný index spotrebiteľských cien – (HICP – „Harmonised index of consumer prices“), a to buď pre krajiny Eurozóny alebo individuálne pre Slovenskú republiku. HICP sa neudáva v percentách ako miera inflácie ale v indexovaných číslach nad 100, pričom základné číslo 100 predstavovalo úroveň cien vybraných spotrebiteľských košov v roku 2005. Napríklad HICP index pre krajiny Eurozóny za mesiac apríl 2012 bol 116.0 a za mesiac apríl 2011 bol 113.1, pričom porovnaním týchto čísel zistíme percentuálny nárast indexu za apríl 2012 oproti indexu za apríl 2011 o 2.56%. O takéto percento by teda bol prenajímateľ oprávnený zvýšiť nájomne za obdobie od apríla 2012 do apríla 2013, ak sa s nájomcom na takomto mechanizme dohodne. Pre vylúčenie pochybností odporúčame v nájomnej zmluve spresniť, či môže alebo nemôže v dôsledku indexácie dôjsť aj k zníženiu nájomného. Pre lepšiu orientáciu, HICP indexy sú zverejnené na tejto web stránke: http://www.ecb.int/…ndex.en.html.
Reálnu hodnotu nájomného môžu ovplyvniť aj ďalšie náklady, ktoré môžu prenajímateľovi vzniknúť napríklad v dôsledku zvýšenia dane z nehnuteľností, ak túto daň neúčtuje nájomcom ako prevádzkový náklad. Teoreticky môže dôjsť napríklad aj k zavedeniu osobitnej dane vzťahujúcej sa na nájomné z prenájmu nebytových priestorov. Odporúčame preto prenajímateľom výslovne zakotviť do nájomnej zmluvy ustanovenia, v zmysle ktorých, ak sa nájomné stane predmetom akejkoľvek ďalšej dane alebo poplatku v dôsledku zmeny všeobecne záväzných právnych predpisov alebo zavedením nových všeobecne záväzných právnych predpisov, že takáto daň alebo poplatok pôjde na ťarchu nájomcu. Prenajímateľovi tak vznikne právo na také zvýšenie nájomného, aby zvýšené nájomné v plnom rozsahu pokrylo novo zavedenú daň či poplatok a aby tak prenajímateľ po takomto zvýšení obdržal od nájomcu čistú sumu nájomného. Opäť je vhodné zdôrazniť, že takýmto spôsobom nemôže dôjsť k zníženiu nájomného.
Ilustračné foto: http://www.sxc.hu/photo/158813
