Trh komerčných nehnuteľností je úzko prepojený predovšetkým s makroekonomickou situáciou v krajine, ktorá odzrkadľuje najmä dopyt nájomcov po komerčných priestoroch. Slovenský trh bol v roku 2023 relatívne stabilný a ceny komerčných nehnuteľností dramatické zmeny nezaznamenali.
Ekonomické faktory, ktoré ovplyvňujú stabilitu a vyhliadky komerčných nehnuteľností sú najmä dostupnosť, resp. výška úrokov bankového financovania, rozvoj infraštruktúry a podnikateľského prostredia, zmeny spotrebiteľských trendov, ale aj geopolitické vplyvy. V dobrých časoch firmy a obchodníci potrebujú rásť, aby vedeli pokryť dopyt od koncových zákazníkov. Potrebujú naberať nových ľudí, ako aj rozširovať svoje priestory. Naopak pri horších vyhliadkach do budúcnosti, firmy omnoho častejšie zvažujú fixáciu nájmov na dlhšie obdobie. Pristupujú k redukcii zamestnancov, a tým pádom aj k zmenšovaniu prenajatých priestorov.
Ilustračné foto: LYCS Architecture / Unsplash.com
Vzhľadom na vyššie uvedené faktory nebol rok 2023 pre komerčné nehnuteľnosti na Slovensku práve jednoduchým. Avšak tak ako slovenský trh, aj región strednej a východnej Európy (CEE) zostal relatívne cenovo stabilný, kedy ceny komerčných nehnuteľností nezaznamenali dramatické prepady. To môže byť sčasti spôsobené aj nižšou likviditou na trhu (platí najmä pre Slovensko spomedzi krajín CEE), vďaka ktorej sa nižšie ceny podľa ekonomickej teórie nematerializujú do praxe. Jednoducho povedané, vlastníci budov radšej vyčkávajú s prípadným predajom na lepšie časy, aby nemuseli momentálne predávať v „zľave“.
V rámci komerčných nehnuteľností existujú rozdiely medzi jednotlivými sektormi. K víťazom minulého roka by sme mohli pokojne zaradiť sektor logistických a industriálnych hál, ktorý sa tešil veľkému dopytu od nájomcov. Rastúci e-commerce a potreba efektívnej logistiky robia tieto nehnuteľnosti žiadaným investičným cieľom. Ich stabilita a dlhodobý potenciál priťahujú pozornosť investorov, ktorí hľadajú istotu vo výnimočných časoch. Najväčšia aktivita prenajatých priestorov bola v tomto roku zaznamenaná na západnom Slovensku a v okolí Bratislavy. Celková neobsadenosť priestorov na Slovensku v 4. kvartáli 2023 podľa CBRE klesla na 2,64%. V súčasnosti je v rozpracovanom štádiu vyše 600 tisíc m2 nových industriálnych a logistických hál, ktoré by mali byť hotové a doručené na trh v najbližších dvoch rokoch. Takmer polovica priestorov, ktoré budú hotové v roku 2024 je už vopred zmluvne prenajatých.
Naopak vlastníci kancelárskych budov zaznamenali z krátkodobého hľadiska vyššiu neobsadenosť a tlak na nájmy smerom nadol. Z dlhodobého hľadiska však v spoločnosti 365.invest veríme, že sa aj tento sektor stabilizuje, nájde si svoje optimum a znova rastúci trend.
Viaceré firmy totiž zistili, že home office nedokáže kompletne nahradiť prácu z kancelárie, a to nie len čo sa týka samotnej vykonanej práce, ale zohľadňuje to aj sociálne aspekty, psychologické vzťahy na pracovisku, firemnú kultúru či lojalitu. Návrat do kancelárií od čias covidu je evidentný, najmä v Ázii a Európe. Región Severnej Ameriky, resp. technologické firmy majú naďalej pomerne vysoké percento využívania home office (zhruba 50% pracovného času).
Investori sú často vyzývaní k stratégii, ktorá reflektuje aktuálny trend zelených budov. Výdavky na komerčné a rezidenčné nehnuteľnosti predstavujú vo svete po energetickom sektore druhú kapitálovo najnáročnejšiu a druhú najdôležitejšiu potrebu na našej ceste ku globálnej energetickej transformácii (zdroj: Energy Transitions Commission). Aj Európska únia prijíma opatrenia na zníženie uhlíkovej stopy, čo vedie k zvýšenému dopytu po environmentálne udržateľných nehnuteľnostiach. To sa prejavuje nielen vo verejných, ale aj v komerčných budovách, kde sa zvyšuje dopyt po moderných technológiách a riešeniach na zníženie environmentálneho dopadu.
Inflácia, vyššie ceny stavebných materiálov a vyššie úrokové sadzby prispeli k rastu cien komerčných aj rezidenčných nehnuteľností. Pri niektorých projektoch, kde jednoducho neexistuje dopyt po budovách s vysokými cenami museli developeri upustiť od pôvodných záujmov a “prekresliť“ projekty tak, aby im dávali ekonomický význam, napr. pristupovali k zefektívňovaniu budov, zmenšovaniu metráže bytov, a pod.
Niektorí developeri aj preto začali meniť plány, a z niektorých postavených kancelárskych budov, či ešte v štádiu projektu, robia byty. Tento trend súvisí aj s momentálnou situáciou pomerne vyššej neobsadenosti kancelárskych priestorov v Bratislave, kde sa vlastníkom budov javí, že dopyt po rezidenčných nehnuteľnostiach sa zotaví skôr, ako dopyt po kancelárskych budovách, nakoľko reálny dopyt po bytoch (t. j. potreba bývať či už vo vlastnom alebo prenajatom byte) tu je stále veľký.
Cenová dostupnosť bytov sa kvôli momentálne drahším hypotékam, vzdialila pre mnohých ľudí. Avšak očakáva sa pomerne skorý návrat k lepšej dostupnosti pod vplyvom postupného znižovania kľúčových úrokových sadzieb a predpokladu celkového ekonomického rastu.
Zdroj: 365.invest
