Dopyt po skladových aj výrobných halách zostáva stabilný - prispieva automotive a znižovanie nájomného
Hneď v niekoľkých ohľadoch zaujímavý štvrťrok má za sebou domáci trh priemyselných nehnuteľností. Dáta realitno-konzultantskej spoločnosti 108 REAL ESTATE ukazujú, že zatiaľ čo v druhom štvrťroku bolo prenajatých 357 000 m2 skladov a výrobných plôch, od júla do konca septembra došlo k podpisu nájomných zmlúv na 335 000 štvorcových metrov industriálnych plôch. Z toho novej zmluvy tvorili 207 046 m2. Výsledku bolo dosiahnuté aj vďaka niekoľkým úspešným medzinárodným tendrom výrobných spoločností, ktoré sa pre Česko rozhodli na základe zlepšujúcich sa nájomných podmienok.
„Dopyt sa od prvého štvrťroka postupne zvyšuje. Výkon trhu, ktorý je celkovo aktívnejší, však už dlhšiu dobu určuje niekoľko veľkých transakcií. Tie tvoria väčšinu novej plochy, ktorá sa v SR prenajme. Najmenej nových zmlúv bolo uzavretých v pásme od 5 000 do 15 000 m², kde boli v treťom kvartáli podpísané iba dve nové zmluvy. Toto pásmo by pritom malo tvoriť chrbticu českého trhu priemyselných nehnuteľností na prenájom,“ komentuje Jakub Holec, riaditeľ 108 REAL ESTATE.
Mierne optimistický vývoj na tuzemskom trhu priemyselných nehnuteľností zatiaľ neovplyvnila ani kríza automobilového priemyslu v západnej Európe. To však neznamená, že sa tak nemôže stať v blízkej budúcnosti – napríklad vplyvom masívneho nástupu elektroáut čínskych výrobcov. S podobnou ostražitosťou je sledovaný aj vývoj na poli e-commerce, kedy do Európy expanduje hneď niekoľko veľkých predajcov z Poľska a Číny.
Podľa očakávania 108 REAL ESTATE bol kumulatívny objem nových nájomných zmlúv na konci septembra typický pre tretí štvrťrok. Najväčší nový prenájom bol realizovaný v projekte developera DEMACO v Brne, kde si spoločnosť Thermo Fischer Scientific prenajala 54 tisíc m2. Druhou najväčšou transakciou bol prenájom 39 tis. m2, ktorú uzavrela nezverejnená spoločnosť z automobilového sektora v CTParku Žatec. Tretí potom bol prenájom 29 tis. m2, podpísaný tiež neznámou spoločnosťou v CTParku Blatnice.
Avšak kvartálny výkon okolo 200 tisíc m2 trh vykazoval aj pred 5 rokmi, keď bolo k dispozícii o štvrtinu menej plôch. Dôvodom je opatrný prístup nájomcov z radu odborov. Výnimkou je automotive, ktorý v Česku stále silnie. To je vcelku prekvapivé vzhľadom na negatívny vývoj v tomto priemyselnom odvetví hneď v niekoľkých európskych krajinách vrátane Poľska.
Špecifickú situáciu Českej republiky dokladajú dáta od začiatku tohto roku. V prvom kvartáli podpísal koncern NOBO Automotive zmluvu na 30 000 m2 pri Českých Budějoviciach, v 2. štvrťroku potom BMW v Mošnove na 90 000 m2 a potenciálom expanzie o ďalších zhruba 30 000 m2. V treťom štvrťroku si, ako je uvedené vyššie, v CTParku Žatec prenajal nezverejnený klient z daného sektora 39 000 m2.
Aj napriek silnejúcej aktivite je na trhu zjavný obozretný dopyt. Tá je jednou z príčin poklesu nájomného, ktoré sa aktuálne pohybuje okolo 5,91 EUR za meter štvorcový a mesiac. Najvyššie ponuky zaznamenal tím 108 REAL ESTATE v regióne širšej Prahy, kde dosiahli hranicu 7,40 EUR na m² za mesiac. Priemerné celorepublikové nájomné klesá už od začiatku roku 2023, keď priemer dosiahol svoj vrchol na 6,15 EUR.
„Tento trend naznačuje možné presýtenie trhu v kombinácii s rastúcou ponukou priestorov. Voľných plôch v dokončených budovách bolo na konci septembra okolo 430 000 m2. Pokiaľ by boli započítané aj shell and core plochy, išlo by o 808 000 m2 bez nájomcov. Neobsadenosť by sa tým pádom priblížila k 6,35 %,“ hovorí Matěj Indra, vedúci oddelenia prenájmu priemyselných nehnuteľností v 108 REAL ESTATE.
Developeri na tento vývoj zareagovali flexibilne. Niektoré projekty boli zakonzervované v stave shell and core a čakajú s dostavbou na nájomcu, zatiaľ čo iné projekty boli odložené. Tieto rozhodnutia sa premietli do bilancie dokončených skladov a výrobných priestorov: ešte na začiatku tohto roka plány developerov hovorili o dodaní 1,15 mil. m², na konci tretieho štvrťroka však dosiahol kumulatívny objem dokončených budov v tomto roku iba necelých 350 tisíc m². Počas tretieho kvartálu bolo celkom dokončených 161 572 m² nových priemyselných plôch.
Vo výstavbe sa aj naďalej nachádza 1 203 952 m² skladových alebo výrobných priestorov. Medzi hlavné projekty patrí hala F v Panattoni Park Cheb pre spoločnosť zo sektora fashion retail s rozlohou 233 698 m². V Ostrava Airport Multimodal Park bola v treťom štvrťroku zahájená výstavba celkom 109 654 m². V CTPark Blučina sa stavajú dve budovy – 54 571 m² (na konci Q3 už v stave Shell & Core) pre spoločnosť Inventec Czech a druhá s rozlohou 25 000 m².
V Kozmonosoch stavia spoločnosť D+D Real halu s rozlohou 60 000 m² pre klienta z automobilového sektora, čo opäť dokladá vitalitu tohto odvetvia v Česku. V priemyselnej zóne Hruškovy Dvory pripravuje LCJ Development halu s rozlohou 41 000 m² pre spoločnosť Robert BOSCH.
Celkom bolo na českom trhu na konci tretieho štvrťroka vyše 12,2 mil. m2 prémiových priemyselných priestorov na prenájom. Najviac plôch je k dispozícii v Stredočeskom kraji, kde trh dosahuje 3,84 míľ. m2. Ďalej v Plzenskej m kraji s 1,81 míľ. m2, v Juhomoravskom kraji s 1,37 mil. m2 av Moravskosliezskom kraji s 1,20 mil. m2. V týchto krajoch presahuje množstvo plôch štandardu “A” cez 1 míľ. m2 a podieľa sa z dvoch tretín na celkovom objeme priemyselných nehnuteľností v Českej republike.
Zdroj: 108 REAL ESTATE