Ceny bytov ponúkaných z druhej ruky na bratislavskom realitnom trhu koncom druhého štvrťroka 2021 vzrástli na 3 177 € za meter štvorcový. Dosiahli tak medziročný nárast 14 %, ktorý je podobný rýchlosti rastu cien novostavieb. Nedostatok novej výstavby v Bratislave pretrváva a kupujúci sa pozerajú na sekundárny trh. To vytvára tlak aj na rast cien starších bytov. Cenovo rastie aj trh nájomného bývania, kde sa priemerné nájomné s energiami dostalo na 12,78 € za meter štvorcový, konštatujú analytici z Bencont Investments vo svojej pravidelnej správe.
Byty ponúkané z druhej ruky prostredníctvom inzerátov na realitných portáloch majú za sebou ďalší cenový nárast. Koncom druhého štvrťroka 2021 sa ich cena vyšplhala na 3 177 €/m², čo z medziročného hľadiska predstavuje rast o 14,1 %. Ceny bytov z druhej ruky tak rástli podobným tempom ako novostavby ponúkané developermi, ktoré za rovnaké obdobie vykázali rast o 13,7%. Navýšenie cien sa týkalo všetkých bratislavských okresov, pričom najvyšší bol v okrese BA II, kde ceny vzrástli až o 22,4%.
Najdrahším okresom ostal okres BA I, kde sa jednotková cena ku koncu júna dostala tesne pod hranicu 4000 €/m². Staré Mesto zároveň spomedzi všetkých mestských častí ponúkalo najväčšie byty, v priemere s rozlohou až 81,79 m². Priemerná cena bytu ponúkaného z druhej ruky tu dosahovala 318 tisíc €. Naopak, najnižšia jednotková cena bola v okrese BA IV a to na úrovni 2 954 €/m². 75 % ponuky tu tvorí Dúbravka a Karlova Ves, kde sa priemerná cena bytov pohybovala v rozmedzí 2900-3000 €/m². Najlacnejšie byty z hľadiska absolútnej ceny sa nachádzali v okrese BA V, kde 95 % ponuky zastrešujú byty v Petržalke. V priemere sa tu byty ponúkali za 179 tisíc €, čo však súvisí s nízkou rozlohou, ktorá bola pri 62,71 m² spomedzi bratislavských okresov, najnižšia.
Rozdiel medzi cenami starších a nových bytov sa prehlbuje
Zatiaľ čo ceny bytov ponúkaných z druhej ruky vzrástli na 3 177 €/m², priemerná cena novostavieb ponúkaných developermi dosahovala v rovnakom období úroveň 4 010 €/m². Rozdiel medzi nimi sa tak opäť o niečo prehĺbil a dostal sa na 833 €, čo je najviac za posledných 10 rokov. „Za vzniknutým rozdielom sú primárne dva dôvody. Prvým je prudký rast cien novostavieb v Starom Meste. Kým ceny novostavieb v Bratislave za posledné 3 roky vzrástli o zhruba 45 %, ceny novostavieb v Starom Meste sa zvýšili až takmer o 100 %. Za rastom cien stojí príchod projektov v žiadaných lokalitách, čoho najlepším príkladom je nový bratislavský „downtown“. Ide o populárnu lokalitu s obmedzenými možnosťami výstavby, čo priťahuje aj významný investičný dopyt, preto sa tu cena zvyšovala výrazne nadpriemerným tempom. Pri bytoch z druhej ruky však k takémuto rastu nedošlo. Za posledné tri roky vzrástli v priemere ceny v Bratislave o 32 % a v Starom Meste došlo k rastu o 28 %, čo je oproti novostavbám výrazný rozdiel. Druhým dôvodom je nedostatočná ponuka novostavieb, ktorá sa prejavuje najmä v posledných troch rokoch. Tá má za následok rýchlejší rast cien nových bytov oproti starším, a to aj napriek skutočnosti, že v prípade novostavby si kupujúci vo väčšine prípadov musí ešte počkať na dostavbu daného projektu,“ hovorí hlavný analytik Bencont Investments, Rudolf Bruchánik.
Nájomné stúplo. Najdrahšie sú jednoizbové byty
Koncom júna v Bratislave narástlo aj priemerné nájomné, vrátane energií, na 12,78 €/m². V porovnaní s druhým štvrťrokom 2021 tak došlo k rastu cien priemerného nájomného až o 11,5 %. Za nadpriemerným rastom stojí do istej miery bázický efekt, keď sa ceny nájomného zotavili po prepade, ktorý zaznamenanom v dôsledku pandémie. Priemerné nájomné, vyjadrené v absolútnom čísle, v Bratislave dosiahlo 812 € za mesiac.
Jednotkovo najdrahšími na prenájom boli jednoizbové byty, ktoré sa v priemere ponúkali za 15 €/m². Za nimi nasledovali dvojizbové byty s cenou 12,9 €/m² pričom troj, štvor a päťizbové byty sa v priemere ponúkali zhruba za 11,5 €/m².
Z pohľadu okresov bol najdrahší okres BA I (13,85 €/m²), po ktorom nasledovali ostatné bratislavské okresy, medzi ktorými boli rozdiely len minimálne a v priemere dosahovali 12,26 €/m². Zaujímavosťou je, že rozdiel medzi okresom BA I a ostatnými bratislavskými okresmi je pri nájme podstatne nižší (13 %) ako v prípade cien bytov (31 %). Dôvodom je vysoká konkurencia nájmov v Starom Meste, kde je ponuka bytov na prenájom najväčšia spomedzi všetkých okresov Bratislavy. Naopak, v prípade ponuky bytov na predaj je ponuka bytov v okrese BA I najnižšia.
Silný trh práce v Bratislave dlhodobo láka ľudí z celého Slovenska, či ide o študentov alebo ľudí, ktorí počas krízy stratili prácu vo svojom regióne a nedarí sa im nájsť novú. Práve vďaka tomu sa obnovuje dopyt po nájomnom bývaní. Zatiaľ čo ceny bytov z druhej ruky za posledné 3 roky vzrástli o 32 %, priemerné nájomné na m² sa zvýšilo len o 11,6 %. Dôvodom je silná preferencia Slovákov bývať vo vlastnom (až 91 % Slovákov vlastní nehnuteľnosť, v ktorej býva) no zároveň aj skutočnosť, že sa na nájomný trh v posledných rokoch dostalo množstvo investičných bytov resp. bytov, ktoré majiteľ vymenil za nové alebo väčšie bývanie. „Na trhu prenájmov v Bratislave vzniká konkurencia, ktorá drží ceny nájomného pri zemi. To predstavuje opak trhu predaja nehnuteľností, kde sa konkurencia v dôsledku nízkej výstavby naopak zmenšuje,“ konštatuje hlavný analytik Bencont Investments, Rudolf Bruchánik.
Ceny bytov z druhej ruky budú rásť aj v budúcnosti
Dvojciferný medziročný rast cien bytov na sekundárnom trhu v Bratislave nebol prekvapením. Je prirodzené, že byty z druhej ruky sa ťahajú za novostavbami, ktoré posledné roky nevedia dostatočne zabezpečiť potrebu nového bývania v Bratislave. Kupujúci sú tak nútení pozerať sa za lacnejšími bytmi z druhej ruky resp. za bývaním v okolí Bratislavy, čo vytvára nárast cien v týchto kategóriách. Dopyt po bývaní bude naďalej podporený priaznivým ekonomickým prostredím. Zamestnanosť je aj napriek výpadkom v istých odvetviach spôsobených koronavírusom vysoká, čo platí najmä pre Bratislavský kraj. „Mzdový rast bude pokračovať a rast úrokových sadzieb je zatiaľ v nedohľadne. Na rok 2021 odhadujeme rast cien bytov na sekundárnom trhu v rozmedzí 10-15 %. V ďalších rokoch predpokladáme postupné spomaľovanie. Ako dôvod vidíme najmä skutočnosť, že stimul znižujúcich sa úrokových sadieb bude pomaly vyprchávať (keďže ich ďalšie zníženie je ťažko predstaviteľné) a predikcie rastu miezd hovoriace o zhruba 5 %-nom ročnom zvyšovaní. Každé zvýšenie cien nehnuteľností nad úroveň mzdového rastu bude spôsobovať zhoršenie dostupnosti bývania, čo bude postupne uberať z kúpyschopného dopytu. Z tohto dôvodu očakávame postupné spomaľovanie cien bytov z druhej ruky v Bratislave smerom k 5 %,uzatvára hlavný analytik Bencont Investments, Rudolf Bruchánik.
Zdroj: Bencont Investment, Úvodné foto: PIRO4D z Pixabay