Investičná aktivita za 1. až 3. štvrťrok 2023 dosiahla 3,2 mld. eur, čo predstavuje viac ako 10-ročné minimum (medziročný pokles o 59 %). Rozdiely v cenách medzi očakávaniami kupujúcich a predávajúcich zostávajú značnou prekážkou toho, aby sa objemy dostali na priemerné úrovne za posledných 5 a ž 10 rokov t.j. 10 až 11 mld. eur. Základné piliere realitného sektoru v strednej a východnej Európe však zostávajú pomerne silné. Spoločnosť Colliers vo svojej najnovšej správe s názvom Investičná scéna CEE v 1. – 3. kvartáli 2023 odhaľuje aj to, že úroveň neobsadenosti sa znížila a v niektorých sektoroch bola zaznamenaná uspokojivá úroveň rastu nájomného.
Ilustračné foto: Colliers
Silviu Pop, riaditeľ prieskumu pre strednú a východnú Európu a Rumunsko spoločnosti Colliers, vysvetľuje: „Krajinám CEE-6 sa podarilo zlepšiť ukazovatele ekonomického sentimentu v porovnaní s 2. štvrťrokom 2023. Výnimkou sú Rumunsko a Maďarsko, ktoré zaznamenali zanedbateľný pokles. Externá situácia však zostáva pomerne negatívna. Aj bez toho, aby sme brali do úvahy zhoršený stav globálnej ekonomiky, sú správy zo susedných krajín Európy znepokojujúce, keďže PMI ukazovateľ eurozóny dosiahol v októbri 2023 trojročné minimum. Dôvodom je hlavne to, že eurozóna je hlavnou exportnou destináciou pre tovary a služby vyrobené v regióne CEE-6. Je to teda významný negatívny faktor."
„Napriek tomu je v regióne CEE-6 prítomný aj faktor, ktorý zmierňuje tieto negatíva a týka sa všetkých šiestich krajín, hoci v rozdielnej miere: značný prílev kapitálu, či už verejného alebo súkromného. Región v súčasnosti zažíva fázu reshoringu v súvislosti s geopolitickými zmenami a finančné prostriedky EÚ prúdia do týchto krajín vo významnej miere v pomere k ich HDP," pokračuje Silviu.
Kevin Turpin, regionálny riaditeľ pre kapitálové trhy v strednej a východnej Európe spoločnosti Colliers, dodáva: „Ceny stavebných prác v regióne CEE sú stále zvýšené, ale stabilné, dokonca možno mierne klesajú. Nedostatok a vysoká cena pozemkov v niektorých najvyhľadávanejších lokalitách sťažujú výstavbu, vzhľadom na nízku maržu z výstavby. Súčasne je prítomný aj tlak na rast nákladov na pracovnú silu. To všetko môže viesť k vyšším predajným cenám a cenám nájomného, alebo k zníženiu počtu pripravovaných projektov, čo by v konečnom dôsledku mohlo viesť k nedostatočnej ponuke na niektorých trhoch a v niektorých sektoroch.“
Vplyvy na dosahované výnosy v 3. štvrťroku 2023
Celkové náklady na financovanie sa v súčasnosti pohybujú na úrovni 5,75 %, čo je spôsobené výrazne vyššími úrokovými sadzbami a úrokovými swapmi. V porovnaní s ostatnými trhmi v západnej Európe bola v strednej a východnej Európe za posledných 12 mesiacov zaznamenaná menšia cenová korekcia, čo by mohlo viesť k pomalšiemu oživeniu transakčnej aktivity v priebehu roka 2024.
Komentár k slovenskému trhu
„Na Slovensku cítime, že investori smerujú svoju aktivitu na iné trhy, kde je korekcia pomeru ceny a výnosu dynamickejšia. Pokiaľ budú finančne náklady na tejto úrovni, investori budú aj naďalej požadovať zníženie pomeru ceny a výnosu vo výške adekvátnej k zvýšeným nákladom na financovanie,“ vyjadruje sa k slovenskému trhu Ignacio Gomez z investičného oddelenia Colliers na Slovensku.
Investície v strednej a východnej Európe podľa sektorov
Objemy investícií do kancelárskych priestorov klesli globálne, aj v strednej a východnej Európe, pričom počas 1. až 3. štvrťroka 2023 predstavovali len 29,9 % objemov v CEE. Na prvé miesto sa opätovne dostal sektor priemyselných a logistických (I&L) nehnuteľností s podielom 31,4 %, nasledovaný maloobchodom s 30,6 %. Najväčšou transakciou tohto roka bola zatiaľ akvizícia I&L aktív v hodnote 200 mil. eur spoločnosťou NREP od spoločnosti 7R v Poľsku.
Investície v strednej a východnej Európe podľa pôvodu kupujúceho
Domáci kapitál krajín CEE-6 bol v roku 2023 zatiaľ najaktívnejší s pôsobivým 56 % podielom na celkovom objeme regiónu. O najvyšší podiel sa postaral český kapitál s 33 %, pričom 10 % tvorili len 2 maloobchodné transakcie. Ostatný kapitál regiónu CEE nazbieral ďalších 23 % a za ním nasledovali kapitál z Európy (22 %), USA (7 %), Ázijsko-pacifického regiónu (7 %) a Blízkeho východu (5 %).
Výhľad na nasledujúce mesiace
„Mnohí potenciálni predajcovia, ak je to v ich možnostiach, prehodnocujú svoje stratégie a obchodné plány s cieľom "prežiť do roku 2025", čo bola fráza, ktorú bolo neustále počuť aj na jednom z najväčších veľtrhov v oblasti nehnuteľností Expo Real v Mníchove. To môže znamenať, že využijú čas na stabilizáciu príjmov z prenájmu, prevádzkovej efektivity a modernizáciu v súlade s ESG parametrami. Niektorí vlastníci však na to nemusia mať možnosti alebo zdroje a môžu sa snažiť otestovať apetít trhu na obmedzených skupinách investorov v „mimotrhových“ transakciách. V skutočnosti sa to už s rôznou úspešnosťou deje. Na druhej strane, mnohí kupujúci jednoducho čakajú na príležitosti z nútených predajov, napríklad v dôsledku klesajúceho ocenenia, zvýšených úrokových sadzieb a refinancovania dlhu. Zatiaľ sa však neobjavili žiadne výraznejšie problémy," komentuje Kevin.
Budovy v súlade s ESG sa pomaly stávajú trhovou normou, čo odráža širší záväzok k udržateľnosti zo strany developerov, vlastníkov, investorov, veriteľov a nájomcov. Vzhľadom na súčasné trhové prostredie môže načasovanie z hľadiska súvisiacich nákladov znamenať dodatočné zmeny v tvorbe cien, ktoré ešte neboli zohľadnené. Na realitný a finančný sektor je však vyvíjaný čoraz väčší tlak, pokiaľ ide o ich súlad s európskymi predpismi ESG.
Zdroj: Colliers