Spoločnosť IMMOFINANZ za hospodársky rok 2015/16 vykázala čistý zisk vo výške -390.4 miliónov EUR (2014/15: -376.6 miliónov EUR). Tento medziročný pokles bol dosiahnutý najmä v dôsledku negatívnych efektov vo výške -469.8 miliónov EUR, spôsobených ocenením ruského portfólia s devízovými úpravami a znížením príjmu z prenájmu na 314.5 milióna EUR (2014/15: 385.6 milióna EUR), ktorý bol spôsobený dočasným znížením nájomného v Moskve a plánovaným predajom nehnuteľností. Príjmy boli tiež ovplyvnené dvoma negatívnymi jednorazovými efektmi: prekročenie nákladov na nehnuteľnosť Gerling Quartier malo negatívny dopad vo výške -48.0 miliónov EUR na výsledky developmentu nehnuteľností a urovnanie súdneho konania s investormi spôsobilo náklady vo výške -29.4 milióna EUR. Prevádzkové výsledky dosiahli výšku 118.2 milióna EUR (2014/15: 289.1 milióna EUR).
Ilustračné foto: IMMOFINANZ STOP SHOP
“Uplynulý hospodársky rok ovplyvnilo viacero udalostí a rozhodnutí, ktorých cieľom bolo nastaviť kurz transformácie spoločnosti IMMOFINANZ na poprednú európsku realitnú spoločnosť, ale odrážal tiež napätú politickú a ekonomickú situáciu v Rusku. Po veľmi úspešnom odčlenení spoločnosti BUWOG a predaji nášho logistického portfólia bola ďalším krokom pre budúci rast potreba zamerať sa na kancelársky a retailový segment. Tento rast bude organický, napríklad prostredníctvom nedávno spustených developerských projektov v nemeckom kancelárskom sektore alebo prostredníctvom akvizícií. Taktiež sa nám podarilo uzatvoriť zápornú kapitolu z minulosti, nakoľko sme dosiahli mimosúdne vyrovnania v súdnych sporoch s investormi, ktoré boli začaté ešte pred rokom 2009,“ vysvetlil Oliver Schumy, CEO spoločnosti IMMOFINANZ.
“Kapitálové opatrenia, ktoré boli zavedené počas predchádzajúceho finančného roka v súčasnosti tvoria základ udržateľnej distribučnej politiky a v podstate umožnia spoločnosti IMMOFINANZ obnoviť výplatu dividend nezávisle na mimoriadnych politických alebo ekonomických situáciách - ako je tomu v súčasnosti v Rusku. Preto na výročnom valnom zhromaždení na finančný rok 2015/16 predložíme návrh, požadujúci schválenie dividend vo výške 6 centov na akciu,“ dodal CEO Schumy. Takéto rozdeľovanie sa podľa rakúskeho daňového práva kvalifikuje ako kapitálové splátky, a preto je pre fyzické osoby s bydliskom v Rakúsku, ktoré majú akcie IMMOFINANZ vo svojom osobnom portfóliu, oslobodené od dane.
Výnosy
Príjem z prenájmu v období 2015/16 klesol o 18,4% na 314.5 milióna EUR (2014/15: 385,6 milióna EUR). Tento pokles bol predovšetkým spôsobený zhoršením ekonomického prostredia v Rusku, kde spoločnosť IMMOFINANZ poskytla nájomníkom vo svojich moskovských nákupných centrách dočasné zníženia nájmu a taktiež plánovaným predajom nehnuteľností. Príjem z prenájmov v Rusku celkovo dosiahol 82.2 milióna EUR za daný vykazovací rok, v období 2014/15 to bolo 136.2 milióna EUR.
Tento vykazovací rok priniesol nárast obsadenosti v existujúcom investičnom portfóliu na 86,3% (2014/15: 84.2% vrátane logistického majetku). Na konci apríla 2016 sa obsadenosť rovnala 81.7% (2014/15: 75.0%) v kancelárskom segmente a 91.1% (92.0%) – alebo stabilných 94.1% bez Ruska – v retailovom segmente.
Výsledky predaja nehnuteľností predstavovali 0.8 milióna EUR za tento vykazovací rok (2014/15: 44.4 milióna EUR). Optimalizácia a úprava portfólia sa odrazili v predaji niekoľkých rezidenčných nehnuteľností a kancelárskych budov vo Viedni ako aj množstva menších retailových nehnuteľností v rakúskych spolkových krajinách a holandského Self-Storage reťazca City Box s jeho 23 prevádzkami.
Výsledky rozvoja nehnuteľností predstavovali -15.0 miliónov EUR (2014/15: 11.4 miliónov EUR). Tieto negatívne výsledky boli najmä dôsledkom prekročenia stavebných nákladov developerského projektu Gerling Quartier v Kolíne. Prekročenie nákladov bolo komunikované už v treťom štvrťroku 2015/16 a bolo spôsobené, okrem iného, dodatočnými požiadavkami historickej ochrany a stavbou podzemnej garáže. Toto malo negatívny dopad na výsledky rozvoja nehnuteľnosti za tento vykazovací rok vo výške -48.0 miliónov EUR.
Prevádzkové výsledky dosiahli úroveň 118.2 milióna EUR a boli o 59.1% nižšie ako v predchádzajúcom roku (289.1 milióna EUR). Ďalšie prevádzkové výdavky (režijné náklady) vzrástli na -86.4 milióna EUR (2014/15: EUR -69.7 milióna EUR), predovšetkým vďaka jednorazovým nákladom vo výške 29.4 milióna EUR, ktoré boli použité na urovnanie súdnych sporov s investormi. Tieto urovnania vytvorili právnu zábezpeku a ukončili prebiehajúce spory v hodnote približne 240 miliónov EUR.
Nepeňažné preceňovania investičného majetku na všetkých trhoch IMMOFINANZ, očistené od kurzových úprav, predstavovali -545.0 miliónov EUR (2014/15: -317.3 milióna EUR) a boli predovšetkým spôsobené znížením hodnôt moskovských retailových nehnuteľností. Tieto zníženia hodnôt kontrastujú z pozitívnymi efektmi preceňovania v Rakúsku a Maďarsku, ktoré boli vo výške 57.4 milióna EUR. CBRE bola v období 2015/16 poverená ohodnotením nehnuteľností vo východnej Európe, zatiaľ čo BNP Paribas mala na starosti oceňovania v Nemecku a Rakúsku. Precenenia investičného majetku na devízovom základe dosiahli 411.3 milióna EUR, pričom v období 2014/15 to bolo 224.4 milióna EUR. Boli vytvorené takmer výhradne v Rusku, keďže Euro je funkčnou menou vo všetkých ostatných kľúčových krajinách a boli výsledkom prepočtu hodnôt majetku v rubľoch v miestnych ruských spoločnostiach po výraznom posilnení Eura a dolára voči rubľu počas sledovaného obdobia.
Hospodárske výsledky dosiahli výšku -319,1 milióna EUR (2014/15: -554.7 milióna EUR). Náklady na financovanie klesli na -172.1 milióna EUR (2014/15: -189.4 milióna EUR). Finančné výsledky tiež zahŕňajú devízové efekty vo výške -222.,3 milióna EUR (2014/15: -268.6 milióna EUR), čo predstavuje protipól k zvýšeniu hodnoty ruského portfólia, ktoré súvisí s menou.
Rozpustené zisky na akciu za finančný rok 2015/16 predstavujú -0.40 EUR (2014/15: -0.37 EUR). EPRA NAV (čistá hodnota majetku) na akciu k 30.aprílu 2016 dosiahla 3.39EUR (30.apríl 2015: 3.99 EUR).
Cash flow z prevádzkovej činnosti klesol o 55.8% z 146.9 milióna EUR na 64.9 milióna EUR. Úprava cash flow z prevádzkovej činnosti, ktorá má odrážať jednorazové platby finančného vyrovnania s investormi (75.8 milióna EUR) a úhrada vyrovnania so spoločnosťou BUWOG po jej odchode z daňovej skupiny IMMOFINANZ AG (17.5 milióna EUR) má za následok hotovostné toky vo výške 158.2 milióna EUR.
Hotovosť a peňažné ekvivalenty k 30. aprílu 2016 predstavovali 378.8 milióna EUR (30. apríl 2015: 392.9 milióna EUR) – vrátane hotovosti a peňažných ekvivalentov z ukončenej činnosti a vyradených skupín – a predstavovali 0.39 EUR na akciu (s výnimkou vlastných akcií).
Výhľad
Po zameraní sa na kancelársky a retailový segment, je teraz pozornosť upriamená na ďalšiu optimalizáciu portfólia v týchto dvoch oblastiach a na rast vytvárajúci hodnoty, aby sa posilnili existujúce investície. Medzi ciele patrí ďalšie zvýšenie úrovne obsadenosti a stabilné zlepšovanie ponuky pre nájomníkov. V retailovom bude v existujúcich nákupných centrách uvedená značka VIVO!. Plány pre kancelársky segment zahŕňajú predstavenie a etablovanie novej značky. Analýza porovnateľnosti ukazuje, že nájomné by malo zostať stabilné v rámci celého portfólia, s výnimkou Ruska.
Plánované opatrenia na zvýšenie cash flow zahŕňajú aj zníženie nákladov na financovanie v súčasnom priaznivom trhovom prostredí (30.apríla 2016: 3,85 % vrátane derivátov použitých na zabezpečenie úrokových sadzieb a 3,54% bez týchto derivátov), ako aj zníženie režijných nákladov Skupiny. Akvizícia cca 26 % CA Immobilien Anlagen AG spoločnosťou IMMOFINANZ je prvým krokom smerujúcim k úplnej fúzii týchto spoločností. Po uzatvorení kúpy podielov CA Immo tieto dve spoločnosti začnú jednania o fúzii. Ich portfóliá sa navzájom veľmi dobre dopĺňajú a preto sa očakáva, že táto transakcia vyústi do synergií, ktoré budú vytvárať značnú hodnotu. Pred fúziou spoločnosť IMMOFINANZ plánuje odčleniť alebo predať svoje ruské portfólio, pre ktoré charakterizuje odlišná trhová dynamika a vyšší rizikový profil.
Zdroj: IMMOFINANZ