Spoločnosť IMMOFINANZ odštartovala prvý štvrťrok finančného roka 2020 so silnou prevádzkovou výkonnosťou: Príjmy z prenájmu vzrástli o 13,4 % na 74,0 milióna EUR, a to predovšetkým v dôsledku rozšírenia portfólia prostredníctvom akvizícií a dokončených projektov, ako aj nárastu o 1,9 % v príjmoch z podobných prenájmov. Výsledky správy aktív sa zvýšili o 18,1 % na 59,5 milióna EUR a prevádzkové výsledky boli vyššie o 18,0 %, t.j. 43,5 milióna EUR. Výsledky precenenia stálych investícií a goodwill vo výške -45,0 milióna EUR však odrážajú nepriaznivé dopady pandémie COVID-19. Čistý zisk za Q1 2020 bol preto záporný na úrovni -37,6 milióna EUR.
„Rok sme začali v dobrej prevádzkovej východiskovej pozícii a ťažili sme z rozšírenia nášho vysoko kvalitného portfólia. Od polovice marca tento rast spomalil nástup krízy spôsobenej ochorením COVID-19, ale neustále pracujeme na zvládaní týchto výziev. V súčasnosti je už znovuotvorených 79 % našich retailových priestorov. Z tejto krízy chceme vyjsť ešte silnejší a chceme pokračovať v raste spoločnosti IMMOFINANZ, pričom sa budeme naďalej zameriavať na kancelárske a retailové triedy aktív a na stratégiu našej značky,“ uviedol Ronny Pecik, CEO spoločnosti IMMOFINANZ.
FFO 1 zo stáleho investičného podnikania (pred zdanením) sa zlepšil o 3,6 % na 29,1 milióna EUR (Q1 2019: 28,1 milióna EUR). Tento ukazovateľ po prvýkrát zahŕňa ročný kupón na podnikový dlhopis 2023, ktorý dosiahol celkovú hodnotu 13,1 milióna EUR a bol vyplatený v januári 2020. Ukazovateľ FFO 1 na akciu vzrástol na 0,29 EUR (Q1 2019: 0,26 EUR). Ak by sa vyplatenie kupónu rozložilo na celý rok, FFO 1 by v Q1 2020 predstavoval 38,9 milióna EUR (nárast o 38,7 % oproti Q1 2019).
Ilustračné foto: IMMOFINANZ
Obsadenosť stabilne na vysokej úrovni
Portfólio nehnuteľností zahŕňalo 211 nehnuteľností v kombinovanej účtovnej hodnote približne 5,1 miliardy EUR k 31. marcu 2020. Väčšina z týchto nehnuteľností - 92,2 % alebo 4,7 miliardy EUR - sú trvalé investície. Z toho 64,7 % pripadá na kancelárske činnosti a 35,2 % na retailovú činnosť. Obsadenosť zostáva takmer nezmenená na 96,4 % (31. decembra 2019: 96,8 %). Hrubý výnos predstavoval 6,1 % na základe príjmov z prenájmu podľa IFRS a 6,4 % na základe fakturovaného nájomného.
Silné súvahové indikátory
IMMOFINANZ má robustnú štruktúru súvahy s pomerom vlastného kapitálu 45,9 % (31. december 2019: 46,0 %). Peňažné prostriedky a ich ekvivalenty dosiahli 312,5 milióna EUR (31. december 2019: 345,1 milióna EUR). Pomer čistého úveru k hodnote predstavoval 43,8 % (12/2019: 43,0 %) a bol pod cieľovou hodnotou vo výške cca. 45,0 %. Priemerné náklady na financovanie ďalej klesli na 1,90 % ročne vrátane derivátov (31. december 2019: 1,91 %). Zabezpečovacia kvóta je stabilne na vysokej úrovni 90,8 % (31. december 2019: 90,7 %) a skupina nezaťažených aktív (investície do nehnuteľností a akcie S IMMO) dosiahla 1,9 miliardy EUR alebo 33,4 % (31. decembra 2019: 1,9 miliardy EUR alebo 33,8 %).
Základná čistá hodnota majetku podľa EPRA (EPRA NAV) na akciu k 31. marcu 2020 vzrástla na 31,95 EUR (31. december 2019: zriedená 31,05 EUR). Výpočet EPRA NAV - na rozdiel výpočtu k 31. decembru 2019 - nezahŕňa žiadne potenciálne riediace účinky z výmeny konvertibilného dlhopisu IMMOFINANZ 2024, pretože dlhopis „nebol v peniazoch“ k 31. marcu 2020. Účtovná hodnota na akciu sa rovnala 28,69 EUR (31. december 2019: 29,34 EUR).
Aktuálne informácie o COVID-19
Spoločnosť IMMOFINANZ na začiatku krízy spôsobenej ochorením COVID-19 okamžite zaviedla viaceré opatrenia s cieľom minimalizovať potenciálne negatívne účinky na Skupinu. Tieto opatrenia okrem iného zahŕňali odloženie inej ako nevyhnutnej údržby, zníženie prevádzkových nákladov a podobných výdavkov, zníženie plánovaných splátok istiny z bankového financovania, univerzálne zastavenie všetkých akvizícií nehnuteľností, nad ktorými sa aktuálne uvažovalo a vyhodnotenie daňových odkladov a daňové úspory. Veľmi zdravá likviditná pozícia vo výške 312,5 milióna EUR na konci marca sa posilnila aj uzavretím dodatočnej nezabezpečenej úverovej linky vo výške 100,0 milióna EUR.
Právne nariadenia, ktorých cieľom bolo zabrániť šíreniu vírusu COVID-19 sa v posledných týždňoch postupne rušia takmer vo všetkých krajinách, kde IMMOFINANZ vlastní retailové nehnuteľnosti, počnúc krokmi Rakúska v polovici apríla. V súčasnosti je otvorených 79 % retailových priestorov IMMOFINANZ. Výnimkou je Rumunsko, kde štyri nákupné centrá VIVO! zostávajú zatvorené. „Robíme tiež pokroky pri uzatváraní dohôd s našimi hlavnými retailovými nájomníkmi, s ktorými hľadáme spravodlivé riešenia na tieto krízové mesiace a fázu opätovného otvárania. Je však ešte stále priskoro na odhadnutie dôsledkov pandémie. Vzhľadom na náš prevádzkový výkon a našu stabilnú likvidnú pozíciu a štruktúry financovania, máme dobrú pozíciu na zvládnutie súčasných výziev,“ vysvetlil Dietmar Reindl, COO IMMOFINANZ.
V retailových nehnuteľnostiach, ktoré sa nedávno znovu otvorili, je viditeľný pozitívny vývoj návštevnosti, najmä v retailových parkoch. Návštevnosť približne 3,2 milióna návštevníkov týždenne v retailových parkoch STOP SHOP odráža situáciu zo začiatku roka. Tento vývoj podčiarkuje konkurenčnú výhodu konceptu STOP SHOP: nákupy s prístupom do jednotlivých obchodov priamo z parkoviska a tým aj obmedzenie možností kontaktu.
Podrobný pohľad na vývoj príjmov
Príjmy z prenájmu sa zvýšili o 13,4 %, resp. 8,8 milióna EUR, na 74 miliónov EUR, najmä v dôsledku akvizícií a dokončenia nehnuteľností v predchádzajúcom roku. Náklady na nehnuteľnosti dosiahli -12,4 milióna EUR a boli o 9,7 % vyššie ako v predchádzajúcom roku (Q1 2019: -11,3 milióna EUR), v súvislosti s výrazným zvýšením investícií do nehnuteľností na 4,9 miliardy EUR k 31. marcu 2020 (Q1 2019: 4,6 miliardy EUR).
Náklady na neobsadené miesta zahrnuté do prevádzkových nákladov poklesli o 13,4 % na -1,8 milióna EUR. Výsledky správy aktív sa celkovo zlepšili o 18,1 % na 59,5 milióna EUR (Q1 2019: 50,4 milióna EUR). Upravená marža správy aktív/príjmov z prenájmu sa zlepšila na 82,2 % (výsledky správy majetku upravené o personálne náklady/príjmy z prenájmu upravené o účinky IFRS 16; Q1 2019: 81,6 %).
Výsledky predaja nehnuteľností predstavovali -1,8 milióna EUR (Q1 2019: 1,0 milióna EUR) a výsledky rozvoja nehnuteľností sa zlepšili na -0,7 milióna EUR (Q1 2019: -4,6 milióna EUR).
Ostatné prevádzkové náklady boli vyššie o 29,2 % na úrovni -13,8 milióna EUR (Q1 2019: -10,7 milióna EUR). Nárast personálnych nákladov zahrnutých v tejto pozícii súvisí predovšetkým s jednorazovým javom, ktorým bol odchod Olivera Schumyho z Výkonnej rady. Prevádzkové výsledky sa zlepšili o 18,0 % na 43,5 milióna EUR (Q1 2019: 36,8 milióna EUR).
Výsledky precenenia stálych investícií a goodwillu dosiahli -45,0 milióna EUR z dôvodu negatívnych dopadov pandémie COVID-19 (Q1 2019: 7,1 milióna EUR). To predstavuje 0,9 % investícií do nehnuteľností podľa IFRS. Interné ocenenie nehnuteľností portfólia odrážalo mierne vyššie trhové výnosy, predovšetkým pre retailový segment.
Náklady na financovanie vzrástli na -19,5 milióna EUR (Q1 2019: -14,9 milióna EUR) v súvislosti s akvizíciami majetku a výsledkom je nárast celkového objemu financovania o 9,4 %. Okrem toho, porovnávacia hodnota za predchádzajúci rok zahŕňala pozitívny účinok 4,2 milióna EUR zo zníženia kupónu na konvertibilný dlhopis 2024 (úprava efektívnej úrokovej miery). Ostatné finančné výsledky predstavovali -5,3 milióna EUR (Q1 2019: -7,9 milióna EUR) a vyplynuli najmä z ocenenia úrokových derivátov v súčasnom prostredí s nízkymi úrokmi.
Podiel zisku/straty z investícií účtované formou vlastného imania dosiahol -4,2 milióna EUR (Q1 2019: 4,9 mil. EUR), pričom -5,5 mil. EUR pripadá na podiel výnosov z S IMMO. Hospodárske výsledky za prvý štvrťrok 2020 dosiahli spolu -30,3 milióna EUR (Q1 2019: -18,7 milióna EUR).
Zisk pred zdanením dosiahol -31,8 milióna EUR (Q1 2019: 25,3 milióna EUR) a daň z príjmu -5,9 milióna EUR. Čistý zisk preto za prvý štvrťrok 2020 dosiahol -37,6 milióna EUR (Q1 2019: 30,4 milióna EUR). Zisk na akciu (základný) sa rovnal -0,37 EUR (Q1 2019: 0,28 EUR).
Q1 2020 na Slovensku k 31. marcu 2020
Nehnuteľnosti IMMOFINANZ na Slovensku tvoria 6,4 % z celkového portfólia spoločnosti, pričom zahŕňajú 21 nehnuteľností v účtovnej hodnote 325,2 milióna EUR. Stále portfólio kancelárskych nehnuteľností pozostáva z dvoch kancelárskych budov myhive Vajnorská v Bratislave a 18 retailových nehnuteľností. Obsadenosť zostáva vysoká, je na úrovni 95,3 %.
Zdroj: IMMOFINANZ