Vysoké náklady na výstavbu aj sťahovanie firiem stoja za marginálnymi pohybmi na pražskom trhu kancelárskych priestorov v posledných mesiacoch. Respektíve, pohyb zaznamenať je možné, ale má skôr podobu redukcie využívanej plochy radom nájomcov. Aj keby firmy chceli pôsobisko zmeniť, je v tejto chvíli veľmi ťažké zaistiť prenájom priestorov okolo 5 000 m2, a to najmä v atraktívnych lokalitách, ako sú Karlín, Anjel, Pankrác alebo Smíchov. Postupne síce sú dokončované (väčšinou predprenajaté) budovy, ktoré začali byť realizované v čase lacnejšieho bankového financovania, napriek tomu je na trhu znateľný nedostatok prémiových kancelárskych plôch. Od jari 2022 totiž nebola zahájená výstavba žiadneho nového administratívneho objektu. Ide o hlavné výstupy analýzy vývoja kancelárskeho trhu, ktorú spracovala česká realitno-konzultantská spoločnosť 108 REAL ESTATE.
Pokiaľ už by sa nejaká firma rozhodla presťahovať, celistvé priestory sú k dispozícii prakticky len na okraji Prahy. Poradenské firmy sa tak sústredia hlavne na renegociáciu starších zmlúv a podnájom plôch, ktoré už nájomcovia nepotrebujú ďalej využívať. „Každá situácia prináša nové obchodné výzvy. Aktuálne sa pripravujeme na pohyb, ktorý v tomto segmente nastane aj v súvislosti so zelenou transformáciou a povinnosťou väčších firiem reportovať ESG. To dopadne hlavne na staršie, neefektívne administratívne budovy,“ je presvedčený Jakub Holec, riaditeľ 108 REAL ESTATE.
Ilustračné foto: Dmitry Shamis / Unsplash.com
Náklady spojené so sťahovaním a stavebnými úpravami nových kancelárskych priestorov vzrástli od roku 2019 až dvojnásobne. To je dôvod, prečo prevažná väčšina nájomcov preferuje variant prerokovania a predĺženia nájomnej zmluvy v existujúcich priestoroch. Tiež veľké renegociácie z druhej polovice tohto roku naznačujú, že aj etablovaní nájomcovia s vysokou reputáciou sa zbavujú časti plôch a hľadajú k sebe podnájomcu.
„Ak už niekto hľadá nové priestory, chce ich mať vybavené a zrekonštruované, aby ho úpravy nestáli prakticky nič. Typické je to pre firmy dopytujúce plochy okolo 4 až 5 000 štvorcových metrov,“ vysvetľuje Lena Popová, vedúca oddelenia prenájmov kancelárií v 108 REAL ESTATE. Podľa nej sa väčšina súčasného dopytu sústredí predovšetkým na centrum a širšie centrum Prahy. Okrajové časti vyhľadáva len určitá časť firiem - napríklad s častými vychádzkami po republike alebo napojená na nejaké väčšie mesto v Stredočeskom kraji.
Prehliadaná pozícia okrajových častí metropoly sa ale môže veľmi skoro zmeniť. Na prospech developmentu v častiach, ako sú Stodulky, Opatov alebo napríklad Vysočany. Už v druhej polovici roku 2024 očakávajú analytici 108 REAL ESTATE nedostatok moderných kancelárií – už od jari 2022 nebola zahájená výstavba žiadnej novej administratívnej budovy. Aj keby v budúcom roku klesli úrokové sadzby pri developerských úveroch, na novej ponuke sa to prejaví najskôr na prelome rokov 2025/2026.
Trh by sa pritom mal chystať na pohyb nájomcov, na ktorých dopadne povinnosť ESG reportingu. To, v akých priestoroch sídli, bude pre tento výpočet stále dôležitejšie. Ostatne, svojou uhlíkovou stopou majú od Nového roka začať zverejňovať aj majitelia kancelárskych nehnuteľností. Vlastníci, ktorí tak neurobia a budú prehliadať aj možnosti certifikácie udržateľnej prevádzky, zrejme budú ďalej prichádzať aj nájomca.
„Kto z väčších firiem mohol, už sa presťahoval do moderných budov. Zatiaľ pri starších objektoch nepozorujeme nejakú väčšiu snahu o šetrnú a zodpovednú prevádzku. Najväčším problémom u starších budov sú izolácia, vzduchotechnika a kúrenie, ktoré nedosahujú dostatočnú úspornosť,“ zhŕňa Jakub Holec.
Zdroj: 108 AGENCY