Kontrast nemôže už byť väčší: už dávno nad Prahou nebolo na rozsiahlych staveniskách vidieť toľko žeriavov. Napriek tomu trh vykazuje chronický nedostatok moderných kancelárií. Podľa realitno-konzultačnej spoločnosti 108 REAL ESTATE má vysvetlenie viacero rovín. Prvá je, že mnohé budované kancelárske stavby sú určené pre vopred zabezpečeného nájomcu a nedostanú sa na trh. Druhá rovina je, že ani aktuálna intenzívna výstavba nepokryje dopyt firiem odložený ešte z obdobia covidu. A napokon tretí fakt je ten, že výstavba sa v mnohých prípadoch týka skôr bytových stavieb než kancelárií. „ Podmienky diktujú developeri a prenajímatelia, čomu zodpovedá aj rast nájomného. Hranica 25 EUR za štvorcový meter mesačne sa u moderných administratívnych budov začína stáť normou, nie výnimkou,“ zhrňuje aktuálnu situáciu na trhu kancelárskych priestorov v Prahe Lena Popová, Head of Office Letting v 108 REAL ESTATE.
Opísaný stav dokladajú dáta. Ponuka, ktorá je však veľmi rýchlo obsadená, nových kancelárií sa vlani a tento rok dostane na maximálne 60 000 m 2 . V budúcom roku to nebude o veľa viac, spolu približne 40 000 štvorcových metrov. Výrazný nárast 108 REAL ESTATE očakáva až v roku 2028, keď má byť dokončených viac ako 130 000 m 2 moderných kancelárskych plôch. „ Vidíme množstvo kancelárskych stavieb realizovaných na mieru veľkým nájomcom alebo budúcim vlastníkom. Ak firmy plánujú sťahovanie do väčších alebo modernejších priestorov, je nevyhnutné začať preverovať možnosti s dvoj- až trojročným predstihom. Týka sa to dopytov už od 2000 štvorcových metrov a viac,“ konštatuje Jakub Holec, CEO 108 REAL ESTATE. Hoci pražský trh kancelárskych priestorov vykazuje stále neobsadenosť okolo 6,5 %, bez nájomcov zostávajú predovšetkým menšie kancelárie.
Vizualizácia: Vydrovka Karlín
Opatrný prístup developerov aj financujúcich bánk ku kancelárskemu segmentu bol daný post-covidovým rozšírením home-office a tzv. remote, teda práce na diaľku. Boli to predovšetkým coworkingové priestory, ktoré z tejto situácie profitovali. V poslednom roku je však viditeľná zmena prístupu zamestnávateľov, a to nielen tradičných korporácií: pracovníci sa vracajú do kancelárií. Čaká ich však najmä hot desking a ďalšie podoby efektívneho využívania priestorov, keď sa o jedno miesto delia dvaja a viac zamestnancov. Rozširujú sa collaboration spaces, shared spaces, zasadacie miestnosti.
„Na trhu vidíme len niekoľko nájomcov, ktorí by expandovali. Kľúčová je flexibilita, ktorá aj v čase rastúceho nájomného brzdí celkové firemné náklady,“ opisuje situáciu na trhu Lena Popová. Práve nájomné signifikantne dokladá premenu v oblasti nových kancelárií: zatiaľ čo ešte nedávno bolo nájomné vo výške 25 EUR za štvorcový meter a mesiac považované za výnimočné, u viacerých nových kancelárskych projektov sa stáva normou. Očakávania developerov idú v niektorých prípadoch ešte vyššie. Týka sa to najmä úplne nových alebo kompletne rekonštruovaných budov v centre Prahy – Hybe, Vinohradskej alebo Kotvy.
Hranica 25 EUR / m2 nie je dosahovaná alebo prekonávaná plošne v celej Prahe. Najčastejšie príklady možno nájsť v Karline, ktorý už dlhšie patrí medzi najvyhľadávanejšie adresy. Boutique projekt Vydrovka smeruje dokonca k 28 EUR. „ Nie je to tak dávno, čo firmy usilujúce o presťahovanie do IT srdca Prahy, Karlína, odmietali akceptovať požadované nájomné okolo 20 EUR. Aktuálne je hladina o 20 až 25 % vyššia a aj tak v Karline záujemcovia niekedy súťažia v aukciách aj o priestory určené pre obchod alebo služby ,“ dopĺňa Martina Nielsen z Office Letting tímu 108 REAL ESTATE.
Práve Karlín, a všeobecne Praha 8, však nie je miestom s najväčšou koncentráciou výstavby nových kancelárií. Najväčšia aktivita sa odohráva na Prahe 4. Ide najmä o oblasť Pankráca s budovami Isola – Generali, kompletnou rekonštrukciou sídla Generali, KEY alebo objektom Boka. Brumlovka sa rozrastie o kancelárske budovy Orion a Hila, dosiaľ najrozsiahlejším zámerom je budova Sequoia pri stanici metra Roztyly. Významnou premenou s vplyvom na ponuku administratívnych plôch prechádza (a ešte prejde) oblasť Florenc alebo Masarykova stanica.
Rozvoj ľavého brehu Vltavy je určovaný najmä výstavbou Smíchov City. Na Prahe 6 však získava stále väčšiu pozíciu Penta Real Estate: od 4. kvadrantu na Víťaznom námestí až po okolie budov Cube a Argo na Európskej triede.
„ V prípade kancelárskeho trhu sa nemožno obmedzovať len prémiovými novostavbami. V nasledujúcich rokoch možno očakávať ohlásenie prestavieb, modernizácií alebo rozšírení viacerých starších administratívnych budov. Tie budú kvôli relokácii alebo konsolidácii postupne opúšťať veľkí nájomcovia, najmä z radov finančných alebo obchodných skupín,“ upozorňuje Jakub Holec.
Aktuálny nedostatok väčších kancelárskych plôch má vplyv aj na klesajúcu ochotu vlastníkov starších budov poskytovať v rámci renegociácií výraznejšie zľavy alebo investície do fit-outov. Nie sú vylúčené, ale majitelia ich podmieňujú dlhšou nájomnou zmluvou. Prenajímatelia naďalej uprednostňujú predlžovanie nájomných zmlúv existujúcich nájomcov, no s ohľadom na podmienky na trhu majú silnejšiu pozíciu – a často v zálohe dopyty ďalších záujemcov o prenájom.
Zdroj: 108 REAL ESTATE