Pokles nájomných kapacít firiem z oblasti automotive. Vplyv útlmu ťažkého priemyslu. Miernejšie, ale sústavný pokles e-commerce. Vysoká konkurencia Poľska a nenaplnené očakávania ohľadom príchodu pracovníkov z Ukrajiny. A naďalej pokračujúca vlna podnájmov a uvoľňovanie priestorov aj v tradične najatraktívnejších lokalitách. Hlavné analytické výstupy na základe výsledkov trhu priemyselných priestorov v ČRv poslednom kvartáli minulého roka príliš dôvodov na optimizmus neponúkajú. Podľa realitno-konzultantskej spoločnosti 108 REAL ESTATE je ale pravdou úplný opak: trh na úrovni developerskej výstavby aj dopytu nájomcov, reagujúcich okrem iného na rastúci dopyt po čipoch, začína ožívať. Pozitívne naň pôsobia tak znižujúce sa úrokové sadzby, ako aj indikácia postupne rastúceho dopytu domácností i firiem.
Ilustračné foto: CHUTTERSNAP / Unsplash.com
Plocha prémiových priemyselných plôch na prenájom dosahuje po rekordnom prírastku za celý rok 2023, ktorý predstavoval 1,08 mil. m2, celkom 11,98 mil. m2 plochy. „Stavebníci aj vlastníci výrobných a skladových priestorov sa chovajú veľmi flexibilne a reagujú veľmi rýchlo na vývoj trhu, dopytu i konkurencie. Najmä tá poľská dopadá na tuzemské prostredie už pomerne citeľne. Všetko ale nasvedčuje tomu, že tento rok bude v znamení cenových korekcií, preskupení na úrovni nájomcov a pozvoľného rastu vo väčšine sledovaných metrík,“ domnieva sa Jakub Holec, riaditeľ 108 REAL ESTATE, podľa ktorého by sa pri prekonaní menovaných rizík malo zotavenie trhu naplno prejaviť hlavne v druhej polovici roku 2024. Vo výstavbe na konci roka bolo stále 1,3 mil. m2 moderných plôch. Táto aktivita bude v priebehu roka 2024 klesať, pretože išlo o reakciu na nedostatok voľných plôch, ktorý teraz spomína.
Celkovo dosiahol hrubý dopyt 485 147 m2 vrátane prolongácií. Čistý dopyt podľa štatistík 108 REAL ESTATE predstavoval 311 384 m2. Nezanedbateľný podiel tvorili aj podnájmy. Posledné mesiace minulého roka boli však v znamení súbehu troch negatívnych faktorov: rastúcich nákladov nájomcov, útlm hlavne automobilového priemyslu a e-commerce a uvoľnenie pomerne robustného množstva skladov, ktoré boli alebo mali byť obsadené dlhodobo.
„Naozaj dlho neboli k dispozícii moderné sklady v okolí Brna, Prahy alebo Mladej Boleslavi. Teraz sa to stalo – a dokonca s významnými stimulmi zo strany vlastníkov alebo nájomcov hľadajúcich podnájomcov. Dôvodom sú predovšetkým pokles dopytu v druhej polovici roku 2023, všeobecný pokles spotreby domácností v rovnakom období a obava tradičných výrobcov alebo distribútorov automotive z obmedzenia dopytu v dôsledku prechodu na elektromobilitu,“ vysvetľuje Matěj Indra, vedúci oddelenia prenájmu priemyselných nehnuteľností v 108 REAL ESTATE. Miera neobsadenosti dosiahla vrátane priestorov v stave shell and core celkom 3,13% s 375 252 m2 a opäť tak vzrástla - už piatykrát v rade. Bez plôch v stave shell and core dosiahla neobsadenosť iba 1,99 %. Tu naopak došlo k poklesu.
Nie nevýznamnú časť skladových priestorov uvoľnili aj subjekty spojené s e-commerce: či už priamo prevádzkovatelia e-shopov, ich dodávatelia, alebo 3PL či fulfillmentoví poskytovatelia. Pokles tohto segmentu však nie je plošný. Naďalej rastie skladovanie a distribúcia potravín, nové e-shopy alebo expanzie oznámili významní retaileri ako Košík.cz (ktorý pôsobí v priestoroch spoločnosti Makro) alebo nový hráč na poli „food delivery“ – Kaufland (vlastné skladové priestory).
Spomínaná akcelerácia nájomného a ďalších nákladov spojených s prenájmom, ktorá v širšej Prahe dosiahla až 8 EUR/m2/mesiac, sa stala jedným z dôvodov, prečo stále viac (globálnych) nájomcov mieri do Poľska. Priemerné nájmy v Českej republike sa na konci roka 2023 pohybovali medzi 5,50 až 6,50 EUR za meter štvorcový. Deje sa tak na základe medzinárodných tendrov, ktoré sa stávajú u veľkých firiem štandardom. Okrem toho zohrávajú negatívnu úlohu aj makroekonomické údaje Českej republiky, ale napríklad aj dostupnosť pracovnej sily, kedy neboli naplnené očakávania spojené s príchodom väčšieho počtu pracovníkov z Ukrajiny.
Podľa 108 REAL ESTATE je na tunajšom trhu priemyselných priestorov poznať ochladenie ekonomiky v Nemecku. A to ako na strane výroby, tak aj dopytu koncových zákazníkov. Paradoxne to ale môže pomôcť industriálnym priestorom v pohraničí, vrátane Ústeckého alebo Karlovarského kraja, kam sa z nákladovo náročných budov v Nemecku môže presunúť nová skupina nájomcov od našich západných susedov. Stimulom by mohla byť nielen dostupnosť priestorov, ale aj pracovné sily uvoľnené práve z odvetvia automotive.
Zdroj: 108 REAL ESTATE
