Ústredné orgány štátnej správy nesú zodpovednosť za správu a údržbu takmer desaťtisíc budov, ktoré zaberajú viac ako šesť miliónov štvorcových metrov. Sú medzi nimi administratívne budovy, nemocnice, školy či ústavy na výkon trestu. Spoločným menovateľom je však ich znepokojujúci stav. Až 75% štátnych budov si vyžaduje rekonštrukciu s predpokladaným nákladom v miliardách eur. Napriek ich strategickému významu pre krajinu chýba zo strany štátu systémový prístup k ich správe a obnove. Riešenie problému by mohlo predstavovať využitie vhodných voľných komerčných priestorov, čo by zvýšilo efektívnosť využitia budov.
Jedným z najväčších problémov verejnej správy je nedostatok preventívnych investícií do údržby a obnovy štátnych budov. Štátne prostriedky sú míňané neefektívne, a to nielen pri nákupoch či prenájmoch budov, ale aj pri ich následnej správe. Analýza Útvaru hodnoty za peniaze (ÚHP) z októbra 2022 naznačuje, že až 75 % štátnych budov je vo veľmi zlom technickom stave, ktorý si vyžaduje rekonštrukciu. Problémom je aj neexistencia manuálov, resp. vzorových kancelárii, odborníkov na nehnuteľnosti, ich výstavbu či projektových manažérov, ale napríklad aj príliš veľké priestory v porovnaní na m2 na zamestnanca. Nehnuteľnosti, aj vo vlastníctve štátu, budú v budúcnosti musieť dodržiavať isté pravidlá a konkrétne parametre pre efektivitu a udržateľnosť budovy. Predpokladané náklady na tieto rekonštrukcie sú v miliardách eur. Tento fakt jasne ukazuje na dlhodobé zanedbanie v oblasti údržby a obnovy budov.
Zdroj: Jan Kammellander / Unsplash.com
Verejná správa väčšinou reaguje len na havarijné stavy, čo má za následok postupné zhoršovanie technického stavu budov. Energetická a ekonomická neefektívnosť budov, najmä v oblasti systémov vykurovania, chladenia a osvetlenia, sú ďalší významný problém. Nadmerná spotreba energií negatívne ovplyvňuje nielen štátny rozpočet, ale vo významnej miere aj životné prostredie.
Nedávna správa Najvyššieho kontrolného úradu (NKÚ) však poukazuje aj na absenciu koordinácie medzi jednotlivými rezortmi pri prenájme a predaji majetku. Problémom je aj chýbajúca funkčná databáza nehnuteľností vo vlastníctve štátu, ale aj profesionálnej centrálnej obstarávacej agentúry pre verejný sektor.
Štátne budovy si vyžadujú náležitú pozornosť a promptné riešenie
Jedným zo spôsobov riešenia je využitie vhodných voľných komerčných priestorov, ktoré by mohli poslúžiť ako alternatíva k súčasným štátnym budovám. Optimalizácia môže byť financovaná z ušetrených prostriedkov, ale aj prostredníctvom predaja zle využívaných alebo nepotrebných štátnych budov. Týmto spôsobom by sa nielen zvýšila efektívnosť využitia budov, ale tiež by sa získali finančné prostriedky na investície do ich obnovy a modernizácie.
Uvedenému riešeniu nahráva aj celkové po-covidové ochladenie trhu s kancelárskymi nehnuteľnosťami, ktoré vytvára priestor na vyjednávanie výhodnejších cien za prenájom voľných nehnuteľností.
„V pred-covidovom období (Q4/2019) sa miera neobsadenosti kancelárií v Bratislave pohybovala na úrovni 8,73%. Súčasná úroveň neobsadenosti v Q2/2023 sa podľa údajov CBRE nachádza pod 12%. Rovnako tak porovnanie predcovidových (tesne pod 5%) a súčasných (okolo 6%) prime yields bratislavských kancelárií naznačuje tlak na ceny kancelárskych nehnuteľností smerom nadol. Z vyššie uvedeného porovnania je vidieť, že súčasná situácia praje nájomcom, ktorí si môžu vyberať z väčšej ponuky dostupných kancelárskych priestorov a môžu viac tlačiť vlastníkov priestorov do nižších cien prenájmov, resp. väčších zliav”, potvrdil Tomáš Cár, Manažér realitných transakcií pre 365.invest.
Optimalizácia a systematický prístup k správe, údržbe a obnove verejných budov na Slovensku by neboli len investíciou do infraštruktúry, ale najmä do kvality verejných služieb a pracovného prostredia. Vytvorenie príjemných a efektívnych pracovných podmienok pre úradníkov a optimalizácia využitia budov by mali pozitívny vplyv na celú spoločnosť a prispeli k zvýšeniu kvality verejných služieb poskytovaných občanom.
Verejný sektor by mal byť príkladom pre súkromné odvetvia, keď príde na zabezpečenie optimálnych pracovných podmienok pre svojich zamestnancov a zelených certifikátov. Zástupcovia vo verejnom sektore by mali vnímať investície do pracovného prostredia rovnako vážne ako investície do infraštruktúry a technológií.
Nastal čas prehodnotiť a vyvinúť nové stratégie, ktoré povedú k zlepšeniu pracovného prostredia a k celkovému posunu smerom k efektívnejšiemu a kvalitnejšiemu verejnému sektoru na Slovensku. Kvalitné pracovné prostredie, v ktorom sú zamestnanci motivovaní a spokojní, môže prispieť k zlepšeniu občianskej dôvery voči verejným inštitúciám.
Zdroj: 356.invest
