Vlna rekordnej výstavby nových skladových a výrobných budov dosiahla svoj vrchol na konci minulého roka. Od januára je trh priemyselných priestorov limitovaný stále dlhším rozhodovacím procesom firiem súvisiacim okrem iného s naďalej rastúcim priemerným nájomným. Vplyv majú tiež predlžujúce sa lehoty dokončenia už rozostavaných projektov.
Celkom bolo v 1. štvrťroku dokončených 231 996 m2 vo výrobných a logistických halách a čistý dopyt dosiahol 273 913 m2. Hrubý dopyt vrátane prolongácií sa priblížil hranici 350 00 m2. Skokový nárast sprevádza záujem o krátkodobé prenájmy, čo je v tejto časti roka neobvyklý jav. Informácie vyplývajú z kvartálnej analýzy realitno-poradenskej spoločnosti 108 AGENCY, ktorá patrí ku konzultačným lídrom v oblasti prenájmu a predaja industriálnych priestorov
„Vývoj je zjavný aj pri skladbe dopytu. Logistické 3PL hráčov, ktorí dominovali v celej druhej polovici minulého roka, vystriedali výrobné spoločnosti. Prevláda automotive, komponenty a produkty z oblasti obnoviteľných zdrojov energie alebo hitek výroba,“ konštatuje Jakub Holec, managing director 108 AGENCY.
Odkladanie termínov dokončenia zo strany developerov by malo koncentrovať existujúcu ponuku neobsadených priestorov, ktorá sa pohybuje aktuálne okolo 1,53 %. Zároveň je možné pozorovať výrazný trend zvyšujúceho sa množstva podnájmov v najžiadanejších lokalitách. Po ich započítaní môže byť dostupných plôch až medzi 2 a 3 % z celkového objemu.
Skutočnosť, že nájomcovia sa správajú veľmi obozretne a relokácie či expanzie odkladajú na priaznivejšie či stabilnejšie obdobie, dokazuje rastúca neobsadenosť. Aj keď vzrastá len pozvoľne. Vo fáze výstavby sa stále nachádza cez 1,12 mil. m2 nových plôch. Viac ako 350 tis. m2 by potom malo byť na trh dodané v druhom štvrťroku. Celková ponuka moderných priemyselných priestorov v ČR dosiahla počas 1. kvartálu 2023 vyše 11,1 mil. m2 a do konca roka môže presiahnuť aj 12 mil. m2.
„Aj keď pozorujeme čiastkové zmeny a korekcie, industriálny segment realitného trhu má po období prudkej akcelerácie značnú zotrvačnosť. Navyše na kolísanie dopytu developeri veľmi flexibilne reagujú tempom výstavby alebo prípravy nových projektov. To je veľmi významný korektív zabraňujúci väčším výkyvom,“ zhŕňa vývoj Matěj Indra, vedúci oddelenia prenájmu priemyselných a logistických nehnuteľností 108 AGENCY.
Trh naďalej charakterizuje nadštandardná výstavba, zvyšujúci sa objem dostupných nájomných plôch, stúpajúce ceny, ale aj stále silný dopyt. Obmieňa sa však spektrum nájomcov. Rastúce náklady spojené s indexáciou nájomného, energiami a službami dopadajú predovšetkým na poskytovateľov logistických služieb. Práve tí čelia značným výkyvom dopytu na strane koncových spotrebiteľov. Hoci existujú výnimky, napríklad ohlásená výstavba nového centra spoločnosti HOPI v Modleticiach pri Prahe, väčšina 3PL operátorov zmrazila expanzie a snaží sa skôr o konsolidáciu a optimalizáciu nákladov.
Rastúca krivka záujmu je zjavná u výrobných spoločností. V prvom štvrťroku bolo uzavretých hneď niekoľko nájomných transakcií v segmente firiem s vyššou pridanou hodnotou. Mnoho týchto projektov nachádza svoje priestory dlho pred samotnou realizáciou – dôvodom je potreba implementácie pokročilých technológií už vo fáze plánovania budovy.
Kvôli zvyšujúcim sa nákladom preferujú nájomcovia také nehnuteľnosti, ktoré garantujú možnosti úspor v spotrebe energií aj prevádzky. Stále dôležitejšie sú preto certifikácie konkrétne štandard BREEAM, kedy dlho obľúbený stupeň „Very Good“ v posledných mesiacoch nahradil prísnejší a prestížnejší „Excellent“. „Ukazuje sa, že certifikácia je pre priemyselné nehnuteľnosti nutný predpoklad v boji o nájomcu. Vo zvyšku roka sa snáď v nadväznosti na novú legislatívu stretneme aj s vlastnými fotovoltaickými elektrárňami na strechách alebo v okolí industriálnych budov,“ dopĺňa Michal Biely, vedúci oddelenia prieskumu trhu 108 AGENCY.
Zdroj: 108 AGENCY
Podobné články
