Výrazný rozdiel medzi očakávaniami kupujúcich a predávajúcich pretrváva, ale záujem o trhy v strednej a východnej Európe bol dostatočný aj v prvej polovici roka 2023. V maloobchodnom sektore, vrátane nákupných centier, došlo k nárastu dopytu. Na konci 1. polroka 2023 predstavoval 35 % podiel na investičnej aktivite.
Objem investícií za 2. štvrťrok a 1. polrok 2023 v celej strednej a východnej Európe bol jeden z najnižších v histórii. Poľsko si zabezpečilo väčšinový podiel na regionálnych objemoch na úrovni cca 42 %, ale aktivita bola celkovo pomalá. Nasledovala Česká republika s 34 %-ným podielom, zatiaľ čo podiel Slovenska bol na úrovni 9,5%. Bulharsko bolo jediným trhom v regióne, ktorý zaznamenal medziročný nárast, zatiaľ čo všetky ostatné trhy zaznamenali pokles objemov v rozmedzí od 42 % do 87 %, odhaľuje Colliers vo svojej najnovšej správe "Investičná scéna v 1. polroku 2023".
Ilustračné foto: Wance Paleri / Unsplash.com
Silviu Pop, riaditeľ prieskumu pre strednú a východnú Európu a Rumunsko, poskytuje informácie k ekonomickému pozadiu tejto nízkej úrovne investícií: „Hospodársky rast v regióne CEE-6 na začiatku roka 2023 oslabil, pričom 3 krajiny, Česká republika, Maďarsko a Poľsko, zaznamenali v 1. štvrťroku 2023 záporný ročný rast HDP, naproti tomu Rumunsko a Bulharsko zaznamenali najlepšie výsledky, ich ekonomiky vzrástli o viac ako 2 %. Slovensko zaznamenalo pozitívny rast 1%. Pred výsledkami HDP za druhý štvrťrok, ktoré majú byť zverejnené v polovici augusta, môžeme konštatovať, že slabá tendencia bude pokračovať, prinajmenšom v krátkodobom horizonte, keďže situácia sa nezlepšuje v pomerne veľkom počte krajín."
Vysoké úrokové sadzby, nárast nákladových rizík a neisté globálne hospodárske prostredie stále negatívne ovplyvňujú krajiny v regióne CEE. Inflácia zostáva problémom, najmä preto, že za poklesom rastu spotrebiteľských cien v posledných mesiacoch sú najmä volatilné zložky spotrebného koša, najmä energie. Takzvaná "čistá inflácia", od ktorej sa oddeľujú zložky ako energie a sezónne potraviny, pritom zaznamenáva pokles.
Kevin Turpin, regionálny riaditeľ pre kapitálové trhy v strednej a východnej Európe, uviedol: „Objemy za 2. štvrťrok a 1. polrok 2023 v celej strednej a východnej Európe boli jedny z najnižších v histórii, 2,02 miliardy eur. To znamená, že v prvom polroku 2023 poklesli objemy investícií v CEE medziročne o približne 64 %. Podľa predbežných výsledkov je to, žiaľ, v súlade s európskymi a globálnymi výsledkami. Vzhľadom na súčasné podmienky, najmä v súvislosti s nákladmi na dlh, len sotva možno predpovedať aktivitu na trhu do konca roka. Odhadujeme však, že pri súčasnom smerovaní by mohla dosiahnuť 5,0 mld. eur alebo viac." V prípade Slovenska sa predpokladá, že celkový objem transakcií by mal ostať nad úrovňou 500 miliónov eur.
Nedostatok dát o transakciách na trhu predlžuje obdobie zisťovania cien a podstatné oživenie trhu bude do značnej miery závisieť od zlepšenia inflačného a úrokového prostredia. Hoci sme zatiaľ nezaznamenali výrazné náznaky núdzových predajov, refinancovanie, splatnosť dlhopisov, dodržiavanie pravidiel ESG a ďalšie špecifické témy súvisiace so sektorom alebo krajinou môžu mať vplyv na holdingové stratégie niektorých investorov.
Vzhľadom na pretrvávajúci nedostatok dôkazov na trhu zostáva pre všetkých účastníkov trhu výzvou určiť, kde sa výnosy v súčasnosti nachádzajú. To znamená, že musíme zohľadniť aktuálne trhové podmienky a odhad bude viac založený na sentimente. Ako bolo opísané v minulom štvrťroku, tieto pohľady by mali zohľadňovať rôzne faktory, ktoré ovplyvňujú likviditu. Medzi ne patria úrokové sadzby, splatnosť dlhopisov, dodržiavanie ESG a štrukturálne zmeny na trhoch s nájomníkmi, prípadne v niektorých sektoroch. „Celkové náklady na financovanie sa v súčasnosti pohybujú niekde v rozsahu 5,5 - 6,5 %, čo bolo spôsobené výrazne vyššími úrokovými sadzbami, ako aj nákladmi na iné finančné nástroje, ako sú úrokové swapy. Okrem toho sa do veľkej miery vytratilo šírenie k iným investičným stratégiám a v niektorých prípadoch začínajú vyzerať ako presvedčivá alternatíva k nehnuteľnostiam, čo vytvára ďalší tlak na očakávania kupujúcich v oblasti cien," dodáva Turpin.
Objem investícií do kancelárií výrazne klesol, a to tak v celosvetovom meradle, ako aj v strednej a východnej Európe, pričom v prvom polroku 2023 predstavoval len 29,5 % objemu v CEE, podobne ako v sektore investícií do priemyselných a skladových nehnuteľností. Maloobchod sa vrátil na vrchol s 35 %-ným podielom na aktivite na konci polročného obdobia a zahŕňal jedinú transakciu nad 100 mil. eur v 2. štvrťroku, ktorým bolo obchodné centrum v Pardubiciach v Českej republike.
Na rozdiel od zvyšku regiónu bola väčšina investičnej aktivity na Slovensku v prvom polroku pripísaná kanceláriám. Dve z najväčších transakcií zrealizovaných v druhom štvrťroku sa týkali kancelárskych budov v bratislavskej centrálnej obchodnej štvrti, ktoré predal slovenský developer J&T Real Estate. Prvá transakcia zahŕňala predaj kancelárskej budovy Landererova 12 spoločnosti ZFP Investments, druhá transakcia sa týkala akvizície kancelárskej budovy Pribinova 19 (súčasť Eurovea) spoločnosťou IAD Investments.
Domáci kapitál v regióne CEE-6 bol v roku 2023 zatiaľ najaktívnejší s pôsobivým 59 % podielom na celkových regionálnych objemoch. Najmä český kapitál (40 %) zabezpečil celkovo najvyšší objem a takmer 17 % len v 2 transakciách (obe maloobchod). Ostatný regionálny kapitál strednej a východnej Európy nazbieral ďalších 19 %. Za nimi nasledoval európsky (14 %), ázijsko-pacifický (7 %), USA (5,4 %) a kapitál blízkeho východu (5 %).
„Stále si zachovávame veľmi pozitívny dlhodobý pohľad na región strednej a východnej Európy. V súvislosti s geopolitickými zmenami, ku ktorým dochádza na celom svete, skutočnosťou, že ekonomiky strednej a východnej Európy majú za sebou solídne výsledky rýchleho hospodárskeho rozvoja a stále ponúkajú jedny z najatraktívnejších rozdielov medzi mzdami a produktivitou v západnom svete, by sme všetky potenciálne strednodobé ťažkosti považovali za príležitosti orientované na dlhšie obdobie," uzatvára Pop.
Zdroj: Colliers
