„Pre Česko s necelými 12 miliónmi štvorcových metrov je to závratné číslo, ale v prepočte na plochu aj počet obyvateľov si stále stojíme lepšie. Pravdou ale je, že Poľsko ešte len postupne prechádza transformáciou svojho hospodárstva. Preto v ňom mnohí developeri aj nájomcovia vidia veľký potenciál do budúcnosti,“ konštatuje Jakub Holec, riaditeľ 108 REAL ESTATE. Práve jeho spoločnosť eviduje nezanedbateľný nárast prípadov, keď klient uprednostnil Poľsko pred ponukou na tuzemskom trhu. Aj preto, že nákladovo sa Česko na tamojší trh dotiahlo av mnohých parametroch sú ponuky poľských prenajímateľov vysoko konkurenčné.
Ilustračné foto: Marcin Jozwiak / Unsplash.com
Tento fakt stojí spoločne s priaznivým ekonomickým výhľadom a rastúcou ponukou moderných industriálnych nehnuteľností za aktivitou investorov. Aj napriek tohtoročnému značnému poklesu kopírujúceho vývoj v celej Európe celkovú bilanciu realitných transakcií v Poľsku tiahnu práve priemyselné priestory: do leta zmenili majiteľa priemyselné priestory za zhruba 450 mil. EUR. V predchádzajúcich 3 rokoch sa účtenka v tomto sektore pravidelne dostávala cez 2 miliardy EUR.
Poľský aj český trh priemyselných priestorov si sú vo vývoji veľmi podobné. Týkajú sa vĺn developerskej aktivity, dopytu zo strany nájomcov, ale aj rastúceho (teraz stagnujúceho) nájomného aj prevádzkových poplatkov. Rozdiel spočíva napríklad vo väčšej diverzifikácii typológie moderných skladovacích alebo výrobných priestorov: v Poľsku sa obvykle rozlišujú klasické veľké sklady a nehnuteľnosti v najexponovanejších lokalitách. Stále častejšie do klasifikácie hovoria aj plochy takzvané Last Mile Logistics, spojené predovšetkým so sektorom e-commerce.
Zatiaľ čo pri tradičných industriálnych konceptoch v Poľsku osciluje nájomné medzi 3,50 – 5,50 EUR/m2/mesiac, v prípade najviac dopytovaných lokalít to môže byť až 6,75 EUR za štvorcový meter a mesiac, a to bez servisných poplatkov. Podobné nájomné dosahujú priestory v Hornom Sliezsku okolo Krakova, centrálnom Poľsku na osi Lodž - Poznaň alebo v Spodnom Sliezsku s centrom okolo Wroclawi. Suverénne najnákladnejšie sú z hľadiska nájomcov prenájmy v okolí Varšavy, kde sa nájomné pohybuje medzi 6 a už takmer 10 EUR/m2/mesiac.
„Ďalší rozdiel spočíva v pomerne vysokej neobsadenosti poľských priemyselných nehnuteľností. Zatiaľ čo v Česku sa v lete tento ukazovateľ pohyboval okolo 2,3 %, v Poľsku to bol v podstate trojnásobok. Aj to je istá konkurenčná výhoda, kedy nájomcovia na tamojšom trhu môžu vyberať z bezmála 2 miliónov štvorcových metrov pripravených na okamžitú relokáciu alebo expanziu,“ komentuje dáta analytikov aliančných BNP Paribas Real Estate Poland Matěj Indra, vedúci oddelenia prenájmu priemyselných nehnuteľností v 108 rokoch.
Zaujímavé odchýlky ale ponúka skladba nájomcov. Ešte na jar v Poľsku platilo, že každý tretí meter prenajaté plochy v logistických halách bol spojený s e-commerce. Ďalšie mesiace tohto roku sila tohto sektora trochu oslabila v prospech 3PL operátorov, napriek tomu je naďalej vysoký podiel dopytu a uzavretých prenájmov spojených s maloobchodom.
Ako uvádza analýza poľskej kancelárie BNP Paribas Real Estate, retail - a s ním aj e-commerce - expanduje u nášho severného suseda naďalej. Dokladom môže byť nové logistické centrum reťazca Żabka neďaleko Varšavy, ktoré patrí k najmodernejším v Európe. Svoje základne tu prevádzkujú internetoví giganti ako Amazon, Zalando alebo Answear, omnichanneloví predajcovia typu Leroy Merlin, Decathlon, LPP či MediaMarkt Saturn alebo prepravcovia zameraní na e-commerce Arvato, Fiege, Spedimex či Rhenus Logistics. Samozrejmosťou sú globálni operátori DHL, InPost, TNT, GLS, UPS, FedEx alebo DHL.
„Poľsko vedelo získať európske dotácie a investície do dopravnej infraštruktúry. Ide o významný európsky uzol kombinujúci lodnú dopravu, modernú železnicu a stále hustejšiu sieť kvalitných diaľnic a rýchlostných komunikácií. Prezentovať tak Poľsko len v spojení s vysokým podielom poľnohospodárstva je nepárny pohľad. Konkurencieschopnosť poľského trhu priemyselných nehnuteľností naďalej rastie, zatiaľ čo u nás rastie predovšetkým cena. Nutne potrebujeme jednoduchšie povoľovacie procesy, investície do infraštruktúry a efektívnejšiu spoluprácu medzi developermi, obcami a štátom, aby sme mohli poľskému trhu úspešne konkurovať aj do budúcnosti,“ uvažuje Michal Biely, vedúci oddelenia prieskumu trhu v 108 REAL ESTATE.
Rastúca kúpna sila i vzdelanie, aktívna investičná politika, relatívny dostatok rozvojových plôch, predvídateľný vývoj ekonomiky sa odrazili v potvrdení výstavby továrne na montá.
Zdroj: 108 AGENCY