Základ nejasnosti stojí za skutočnosťou, že v súčasnosti sa na Slovensku ani v Európe nepoužíva jednotný spôsob výpočtu prenajímateľnej plochy - záväzný a platiaci rovnako pre všetkých, neexistujú záväzné normatívy alebo legislatíva, ktorá by zadávala jasné pravidlá. V praxi to potom vyzerá tak, že každý developer, každý investor môže používať a požadovať inú metodiku výpočtu alebo si dokonca môže vymyslieť aj svoj vlastnú. Dochádza tak k zavádzaniu číslami a nejednoznačnosti. Nehovoriac o tom aké ťažké je relevantne porovnávať a vyhodnocovať plošné ukazovatele medzi jednotlivými budovami navzájom.
Pre lepšiu predstavu uvádzame najčastejšie sporné momenty, s ktorými sa v projekčnej praxi stretávame:
- STĹPY - do plochy sa započítavajú alebo sa nezapočítavajú
- DELIACE PRIEČKY - plocha sa ráta od vnútornej hrany priečky alebo sa ráta od osi priečky
- OBVODOVÁ KONŠTRUKCIA - plocha sa ráta od vnútornej hrany parapetu alebo od vnútornej hrany presklenej fasády alebo sa zarátava celá zastavaná plocha obvodovej steny
Unifikovaný spôsob výpočtu
Tieto rôzne spôsoby započítavania plôch môžu vytvoriť 5 - 30% rozdiel v dosiahnutých hodnotách. To rozhodne nie je málo. Napr. pri administratívnej budove o podlažnej ploche 5000 m2 tento rozdiel môže vytvoriť nepresnosť 250 – 1500m2. Pri súčasných cenách prenájmu je jasné, že rozumný, jasný a hlavne jednotný systém výpočtu je viac ako nutnosť. Unifikovaný spôsob výpočtu znamená pre klienta aj pre investora väčšiu transparentnosť, kedy je jasne definované, čo, akým spôsobom a do akého druhu plôch sa zarátava. Jednotná metodika tak umožňuje lepšiu komunikáciu na jasnom a pochopiteľnom základe.
Dnes sa stretávame s javom, kedy mnohé krajiny majú vytvorené svoje vlastné postupy, ktoré sa v tej či onej krajne dodržiavajú, napríklad:
- Nemecko: DIN 277 – 1
- Medzinárodné normy ISO: iso 9836 – Perfomance Standards in Buildings
- Anglicko: BCO, RICS
- Severoamerický región: ANSI / BOMA (Building Owners and Managers Association – International) – Štandardná metóda merania plôch v kancelárskych budovách
- Severoamerický región: IFMA / BOMA – jednotný prístup merania kancelárskych plôch pre účely správy nehnuteľností
Európska norma EN 15221 Facility managment
V roku 2011 sa však krajiny Európskej únie jednotne dohodli na používaní normy EN 15221 Facility managment. 2012. V rámci spomenutej normy je zaujímavá časť EN 15221-6, ktorá rieši problematiku merania plôch a priestorov. V súčasnosti prebieha jej preklad do slovenského jazyka a implementácia do slovenskej legislatívy. Predpokladá sa jej sprístupnenie od apríla 2012. Kým sa tak naozaj stane, v prípade požiadavky na výpočet plôch, je možné vychádzať, resp. pomôcť si systémom BOMA. Ide o systém označovaný ako ANSI/BOMA - Building Owners and Managers Association. BOMA je štandardná metóda merania plôch v severoamerickom regióne, ktorá od r. 1907 presne definuje termíny a princípy merania podlažných plôch a priestorov v budove. Tento systém na Slovensko preniká spolu s americkými developermi. Skôr ako si zadovážite normu, musíte vedieť presne aký typ budovy idete riešiť, keďže existujú verzie zvlášť pre bytové domy, kancelárske budovy, retail, priemyselné stavby, atď.
Pri našej práci s BOMA sme narazili na niekoľko základných pojmov, ktoré je nutné správne pochopiť, keďže sa na ne norma neustále odkazuje ako napríklad:
- OHRANIČUJÚCA LÍNIA /DOMINANT PORTION/ - určuje hranice pre výpočet.
- HRUBÁ STAVEBNÁ PLOCHA /GROSS BUILDING AREA/ - plocha pôdorysného odtlačku vrátane obvodových konštrukcií
- PODLAŽNÁ PRENAJÍMATEĽNÁ PLOCHA /FLOOR RENTABLE AREA/ - je prenajímateľná plocha bez hlavných zvislých prienikov.
- HLAVNÉ ZVISLÉ PRIENIKY /MAJOR VERTICAL PENETRATION (MVP)/ schody, výťahy, šachty, vetracie komíny, potrubné šachty, átriá
- ÚŽITKOVÁ PLOCHA /USABLE AREA/ = podlažná prenajímateľná plocha mínus spoločné priestory
- PODLAŽNÉ SPOLOČNÉ PRIESTORY /FLOOR COMMON AREA / spoločné priestory na každom podlaží napr. lobby, elektrorozvodňa, toalety, chodby okolo jadra
- CELKOVÉ SPOLOČNÉ PRIESTORY /BUILDING COMMON AREA/ spoločné priestory, ktoré slúžia pre celú stavbu, napr. strojovne, ústredňa EPS, strážna služba, únikové chodby, vstupné lobby atď.
Dúfame, že tento krátky článok Vám pomohol zorientovať sa v problematike. Nie je dôležité, pre ktorý systém sa vyberiete, dôležité je, aby ste sa vôbec pre nejaký rozhodli a počítali plochy systematicky.
