Ku koncu 1. štvrťroku 2021 tvorilo ponuku novostavieb ponúkaných developermi v Bratislave 2 209 bytov. Tieto byty boli ponúkane v rámci 94 projektov naprieč všetkými piatimi okresmi hlavného mesta. V porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom tak došlo k ďalšiemu prepadu ponuky a to o viac než 300 bytov. Pokles počtu ponúkaných bytov zapríčinila slabá ponuka nových projektov a silný predaj, ktorý sa drží na vysokých úrovniach aj napriek obmedzenej ponuke a výraznému cenovému rastu.
Foto: Pexels.com, Mark McCammon
Ceny bytov pokračujú v tempe rastu spred pandémie
Priemerná jednotková cena novostavieb v Bratislave medziročne vzrástla o 6,6 % na rekordných 3 706 €/m² vrátane DPH. Významný je medzikvartálny nárast, keď ceny bytov oproti koncu roku 2020 poskočili až o 3,1%. To je najvyššie tempo rastu od začiatku roku 2020 a teda od čias z pred pandémie. Zvýšenie tempa rastu cien bytov ďalej nasvedčuje problematickej situácii s obmedzenou ponukou nových projektov, ktorá je spôsobená zdĺhavým povoľovacím procesom.
K najvyššiemu rastu cien došlo v okresoch BA IV a BA V, pričom v oboch prípadoch za rastom stojí nová ponuka bytov so zvýšenými cenami v projektoch Slnečnice a Bory Bývanie, ako aj zvyšovanie cien bytov, ktoré sa v ponuke nachádzajú už z predošlých štvrťrokov. Ceny však nezvyšovali len tieto dva projekty, k rastu dochádzalo naprieč celou Bratislavou v množstve iných projektov. Priemerná obytná plocha ponúkaných bytov ostala nezmenená na úrovni 67,44 m² a absolútna cena bytov vzrástla 236 tisíc € vrátane DPH. Cena priemerného dvojizbového bytu v novostavbe v Bratislave sa dostala na 187 tisíc € a postupne sa tak šplhá k úrovni 200 tisíc €.
Vysoké tempo rastu však nezaznamenali len ponúkané byty, ale aj predané byty, pri ktorých sa priemerná cena vyšplhala na rekordných 3 450 €/m² vrátane DPH. Predaj si pri tom zachoval silné čísla, keď sa počas prvých troch mesiacov roku 2021 v Bratislave predalo 708 novostavieb. V rokoch 2016 a 2017 sa síce na štvrťročnej báze v priemere predávalo až 1200 bytov, no ponuka vtedy presahovala 4000 voľných bytov. Teraz je počet predaných bytov síce nižší, no v porovnaní s aktuálnou ponukou voľných novostavieb patrí naopak medzi najsilnejšie čísla vôbec. Táto skutočnosť opäť potvrdila robustnosť dopytu a vôľu kupujúcich akceptovať zvýšenou cenu.
Najpredávanejším artiklom ostali tradične dvojizbové byty s podielom na predaji 43 %. Zároveň však treba poznamenať, že došlo k zvýšeniu podielu predaja trojizbových bytov z 24 % na 28 % a nadpriemerne silný predaj si zachovali aj štvorizbové byty. Výhoda väčších bytov je v podstatne nižšej jednotkovej cene v porovnaní s malými, jedno a dvojizbovými bytmi.
Ceny nových bytov opäť prekonali rekord
Ceny bratislavských bytov, predávaných v novostavbách opäť raz prekonali svoj predošlý rekord a dosiahli tak úrovne, ktoré si mnohí pred pár rokmi nevedeli predstaviť. Jeden z mediálne najznámejších a najdrahších projektov v Bratislave, Sky Park, prvý krát svoje byty uviedol do predaja pred štyrmi rokmi. Priemerná cena bytov na štvorec v tomto projekte sa vtedy pohybovala na úrovni pod 3 000 €/m². Dnes je možné kúpiť novostavbu v cene pod 3 000 €/m² len v okrajových častiach Bratislavy, a keď sa objaví projekt s lepšou lokalitou a podpriemernou cenou, tak zvyčajne väčšinu svojich bytov vypredá ešte pred dokončením hrubej stavby.
Dopyt výrazne prevyšuje ponuku
Kľúčovým pre ďalší vývoj cien bytov na trhu ostáva pôsobenie dopytu a ponuky. Strana dopytu je podporovaná silným pracovným trhom, keď sa nezamestnanosť v Bratislavskom kraji nachádza pod úrovňou 5 % a na rok 2021 sa očakáva pokračovanie mzdového rastu vo výške 4,8 %. Banky opäť naplno pokračujú s poskytovaním úverov na nehnuteľnosti a sadzby ostávajú na rekordne nízkych úrovniach. Popri tom, zdá sa, že pominula aj opatrnosť kupujúcich vyvolaná neistotou z prebiehajúcej pandémie. Kupujúci si postupne uvedomujú, že predikcie o prepade cien bytov v desiatkach percentuálnych bodov sa nenaplnia a vracajú sa tak k myšlienke kúpu bytu. Na strane ponuky sa zároveň nič výrazné nezmenilo a nedostatok nových bytov spôsobil jej ďalší prepad.
„Málo bytov v ponuke je veľký problém, ceny budú ďalej rásť,“ konštatuje analytik. „Narastajúca cena bytov je pre slabšie zarábajúcu časť obyvateľstva Bratislavy ťažko prekonateľnou prekážkou, no ponúkajúci nemajú dôvod znižovať ceny, pretože v rade na kúpu bytu stojí vždy ďalší záujemca,“ konštatuje hlavný analytik Bencont Investments Rudolf Bruchánik a pokračuje: „Ponuka bytov ostáva kvôli extrémne nízkemu počtu vydaných stavebných povolení na svojich minimách, a preto sa nezdá, že by sa táto skutočnosť mala zmeniť. Vysoká cena bytov postupne vytláča obyvateľstvo na okraj Bratislavy a do okolitých obcí, ktoré v posledných rokoch zažívajú mimoriadny nárast obyvateľstva prostredníctvom migrácie. Okrem toho odrádza aj mladých absolventov, ktorí končia školu a rozhodujú sa o tom, či so svojim životom budú pokračovať v Bratislave alebo či sa vrátia do svojich domovských okresov. Otázka bývania pri tomto rozhodnutí popri pracovných príležitostiach zohráva najdôležitejšiu úlohu. Z dlhodobého hľadiska tak bude trpieť práve hlavné mesto, ktoré stratí svoju atraktivitu a konkurencieschopnosť v prilákaní nových obyvateľov.“
„Problém s nedostatočným množstvom nových bytov treba odstrániť čo najskôr, pričom jediným efektívnym a dlhodobo udržateľným riešením je zmena územného plánu a výrazné zjednodušenie a skrátenie povoľovacieho procesu pre získanie stavebných povolení. Zatiaľ však situácia ostáva nezmenená a problém na trhu pretrváva. Tempo rastu bytov na rok 2021 tak naďalej predikujeme na úrovni 5-10%, pričom prvý štvrťrok ukázal, že 10% vôbec nemusí byť nereálne očakávanie,“ uzatvára Bruchánik.
Zdroj: BENCONT