Na konci decembra bolo v ponuke na bratislavskom trhu novostavieb 3 431 voľných bytov. V porovnaní s koncom septembra sa počet znížil o 4,5%, v medziročnom porovnaní však bolo v ponuke o takmer 100 bytov viac. Najviac voľných bytov, sa nachádza v treťom bratislavskom okrese. Priemerná cena na m² ale aj celková cena rástla v prvých troch obvodoch, naopak vo štvrtom a piatom obvode došlo k miernemu poklesu.
Foto: BENCONT INVESTMENTS
Z hľadiska štruktúry ponuke dominujú trojizbové byty s 37,5% podielom a len tesne za nimi sa nachádzajú dvojizbové s 36,2%. Po cca 12,5% podiele na ponuke majú jedno a štvorizbové byty.
V Bratislave sa predá viac ako desať bytov denne
V poslednom štvrťroku 2015 sa v Bratislave predalo 916 bytov v novostavbách. V porovnaní s rovnakým obdobím roku 2014 sa predaj zvýšil o takmer 31%. V priebehu roka 2015 sa dovedna predalo 3 840 bytov v novostavbách, čo vychádza približne 10,5 predaného bytu denne. Najviac predajov (31,5%) sa realizovalo v Petržalke, najmenej (11,5%) v Starom Meste. Najlepšie sa na trhu stále predávajú dvojizbové byty. Ich podiel na celkovom predaji v Bratislave sa dlhodobo pohybuje nad 45%.
Ceny rastú
Priemerná cena za m2 v novostavbách od začiatku roka 2015 kontinuálne rástla. V decembri dosiahla 2 274 € s DPH, čo v medziročnom porovnaní znamená plus 10%. Priemerná cena sa pomaly začína približovať úrovniam, ktoré dosahovala počas krízy v rokoch 2008 a 2009. Z hľadiska absolútnej ceny bytu to však až tak dramaticky nevyzerá, priemerná cena je takmer dva a pol roka stabilná a osciluje okolo úrovne 150-tisíc EUR s DPH. Priemerná cena predaného bytu od svojho vrcholu na konci júna 2015 do konca roka poklesla o viac ako 5 percentuálnych bodov na 2 198 €. Priemerná predajná absolútna cena bytu sa na trhu v Bratislave v posledných troch rokoch pohybuje v rozmedzí 130 až 150-tisíc € s daňou. Tieto výkyvy sú spôsobované najmä aktuálnou skladbou trhu. Najviac priemernú predajnú cenu smerom nadol ovplyvnia projekty zo segmentu prestavieb, ktoré sú charakteristické nižšou cenou za byt.
Slnečnice a Fuxová predávajú najviac
Najviac bytov na trhu sa predalo v petržalských projektoch Slnečnice a Fuxová až 22 % z celkových predajov v Bratislave. Predajmi na úrovni cca 50 bytov za štvrťrok sa môžu pochváliť aj projekty Nobelová I. a II., Radničné námestie a v Starom Meste vyrastajúci Stein. Zaujímavým faktom týkajúcim sa predaja v štvrtom kvartáli bol aj predaj bytov „z papiera“. Takto sa realizovalo až 80% všetkých predajov, čo potvrdzuje tendenciu z predchádzajúcich období.
Optimistické vyhliadky
„V roku 2015 začal na trhu platiť zákon, že dobré byty za rozumné ceny si môže zákazník zabezpečiť len tým spôsobom, že bude veriť developerovi a kúpi si svoju nehnuteľnosť už z papiera,“ konštatuje hlavný analytik Bencont Investment Matúš Jančura. „Z hľadiska smerovania a charakteru trhu môžeme badať isté zmeny v štruktúre ponuky. V rokoch 2012 a 2013 bolo takmer 30% ponúkaných bytov zo segmentu prestavieb resp. štartovacieho bývania. Tieto byty boli na jednej strane charakteristické svojou ekonomickou dostupnosťou, ale developeri v nich minimalizovali obytný priestor. Postupne, v rokoch 2014 a 2015, váha týchto nehnuteľnosti na celkovej ponuke upadla, s čím logicky klesol aj dopyt po nich. V nasledujúcom období eurozóna úrokové sadzby, zdá sa, neprehodnotí. To je pre slovenský realitný trh a dopyt po nehnuteľnostiach dobrá správa. Neznamená to však, že k obmedzeniu rastu realitného trhu nemôže dôjsť. V minulom roku NBS obmedzila poskytovanie 100% financovania nehnuteľností a od novembra tohto roka vstúpi do platností zákon, ktorý dáva stavebníkovi povinnosť za každý m2 obytného priestoru odviesť do pokladnice samosprávy poplatok v rozmedzí 10 až 35 € za m2. Pre rok 2016 predpokladáme predaj bratislavských novostavieb na úrovni 3 500 bytov. Priemerná cena voľných bytov bude naďalej rásť a na konci roka môže atakovať úrovne okolo 2 400 € za meter štvorcový. Myslíme si, že porastie aj priemerná výmera predávaného bytu k úrovniam okolo 65 metrov štvorcových. Znamená to, že priemerný byt v Bratislave sa bude bežne predávať za cenu cca 150-tisíc €,“ dodáva Jančura.
Zdroj: BENCONT INVESTMENTS