V štvrtom kvartáli 2025 bola zavedená zásadná metodologická zmena týkajúca sa hodnotenia budov so zelenými certifikáciami. Zatiaľ čo v minulosti boli zahrnuté všetky certifikované budovy bez ohľadu na to, či sa certifikácia vzťahovala na výstavbu alebo prevádzku, aktuálny prístup zahŕňa iba tie budovy, ktorých certifikácie odrážajú skutočnú prevádzkovú výkonnosť. Tieto certifikácie kladú dôraz na správu budovy, efektívne využívanie zdrojov a dlhodobú udržateľnosť. Táto metodologická úprava bola zavedená s cieľom poskytnúť trhu čo najpresnejšie a najobjektívnejšie údaje, ktoré čo najvernejšie odrážajú aktuálny stav kancelárskeho trhu, najmä v kontexte rastúcich požiadaviek v oblasti ESG.
Certifikované budovy
V súlade so zmenou metodológie je zelená budova teraz definovaná výlučne ako budova, ktorej prevádzka je vedená v súlade so zásadami udržateľnosti.
Podľa aktualizovaných údajov má Bratislava v súčasnosti 691 000 m2 kancelárskych priestorov s platnou certifikáciou zelenej alebo prevádzkovej udržateľnosti, čo predstavuje 40 % celkovej kancelárskej plochy v meste. V porovnaní s predchádzajúcou metodológiou sa objem certifikovaných zelených kancelárskych priestorov znížil o približne 160 000 m². Zároveň sa v súčasnosti posudzuje okolo 200 000 m2 kancelárskych priestorov a v prípade úspešnej certifikácie by to mohlo v blízkej budúcnosti výrazne zvýšiť celkový objem zelených priestorov.
V súčasnosti má Bratislava 38 kancelárskych budov s jednou z dvoch medzinárodne uznávaných certifikácií – BREEAM alebo LEED. Z certifikovanej zásoby je 53 % certifikovaných podľa BREEAM a 47 % podľa LEED.
Najvyššie hodnotenie LEED Platinum dosiahli Digital Park II+III a Einpark Offices, pričom Einpark Offices je zároveň jedinou budovou v Bratislave s certifikáciou LEED Zero Carbon.
Z hľadiska rozdelenia kancelárskej plochy do jednotlivých častí Bratislavy, 36 % z celkovej plochy sa nachádza v najatraktívnejšej oblasti CBD, nasledovaná oblasťou Outer City s 20 % a oblasťou City Centre s 19 %.
Transakcie na kancelárskom trhu (Dopyt)
V prvom kvartáli 2026 dosiahli lízingové transakcie 50 140 m2. Väčšinu lízingovej aktivity tvorili renegociácie, ktoré predstavovali 50 % celkového objemu. Nasledovali nové nájomné zmluvy s podielom 42 % a expanzie s 8 %. Neboli zaznamená žiadne pred-prenájmy v budúcich projektoch.
Väčšina lízingových transakcií bola uzavretá v budovách triedy A, ktoré predstavovali 65 % celkového objemu, nasledovali budovy triedy A+ s 19 % a približne 16 % pripadlo na budovy triedy B. Tým sa potvrdil záujem o priestory vyššieho štandardu.
Z pohľadu zdrojov dopytu dominoval trhu IT sektor s podielom 34 % z celkovej aktivity, verejný sektor zaznamenal druhý najvyšší podiel na úrovni 21 %. Najväčšia transakcia na trhu bola taktiež zaznamenaná vo verejnom sektore a išlo o novú nájomnú zmluvu na celkovú plochu 9 426 m2. Prvý kvartál sa vyznačoval uzavretím viacerých väčších transakcií, no žiadna nedosiahla rozsah najväčších obchodov z Q4 2025. Jedenásť z nich prekročilo hranicu 1 000 m2, pričom 52 % z týchto väčších objemov tvorili nové nájomné zmluvy a expanzie.
Významné kancelárske transakcie, 1. štvrťrok 2026
Neobsadenosť kancelárskych priestorov
Miera neobsadenosti kancelárskych priestorov dosahuje 13,38 %, čo predstavuje 234 800 m2 z celkovej plochy 1,75 milióna m². Medzikvartálne neobsadenosť klesla o 71 percentuálnych bodov a medziročne o 117 percentuálnych bodov, aj vďaka silnému dopytu za posledný rok, a že projekty, ktoré prídu na trh sú z veľkej časti vopred obsadené.
Z pohľadu neobsadenosti podľa tried budov zaznamenala trieda A+ neobsadenosť 7,72 %, trieda A 16,97 % a trieda B 13,07 %.
Prémiové Nájomné
Prémiové nájomné začalo významne rásť od 2022, kedy bol dopyt na nadpriemerných hodnotách a takisto výrazne rástli ceny materiálov a teda náklady na výstavbu a technológie, ako aj cena práce. V porovnaní s predchádzajúcim kvartálom vzrástlo prémiové nájomné na úroveň 21,50 EUR/m2/mesiac. Očakávame však ďalší rast až do konca roka, aj vzhľadom na nedostatok A+ priestorov v prémiových lokalitách a celkovo nízkeho objemu plôch vo výstavbe.
Bratislava Research Forum: Členovia tohto fóra – CBRE, Colliers International, Cushman & Wakefield a iO Partners – zdieľajú nedôverné informácie s cieľom poskytovať klientom a verejnosti konzistentné, správne a transparentné údaje o trhu s kancelárskymi priestormi v Bratislave.
Zdroj: BRF