Kultúra a matematika
Zelené budovy lákajú globálne spoločnosti, ktoré sa riadia pravidlami zodpovedného prístupu k ochrane životného prostredia. Developer tak má možnosť obsadiť budovu na dlhšie obdobie, a to aj pri vyššej cene nájomného. Vo väčšine je hlavným cieľom developerov predaj komerčnej nehnuteľnosti inštitucionálnemu investorovi. A tí sa pozerajú veľmi prísne na životnosť budovy, mieru obsadenosti, dĺžku kontraktov a možnosti opätovného prenájmu v prípade výmeny nájomníkov.
Z hľadiska rozšírenia zelených budov u nás musí byť tlak aj zo strany klientov, ktorí majú green policy v globálnej firemnej politike. V našej kultúre ohľaduplnosť k životnému prostrediu nie je tak zakorenená ako napríklad v Škandinávii.
Rekonštrukcie
Otázkou je miera rekonštrukcie starších nehnuteľností na zelené budovy. V tomto prípade sa dostáva k slovu matematika. Developer si musí spočítať či je výhodnejšie budovu, ktorá postupne prechádza do nižšieho štandardu nechať v pôvodnom stave a znížiť výšku nájomného alebo či je výhodnejšie budovu zrekonštruovať a zvýšiť výšku nájomného. Tam hrá dôležitú úlohu výška nákladov, ktorú developer do rekonštrukcie investuje a jej premietnutie do ceny prenájmu. Na slovenskom trhu je situácia taká, že sa skôr oplatí nechať budovu v pôvodnom stave a znížiť nájomné ako investovať do nákladnej rekonštrukcie s tým, že ju nebude potom možné prenajať vzhľadom na vysoké ceny nájomného. Výška nájomného kancelárskych budov na našom trhu je nižšia v porovnaní s našimi najbližšími susedmi. Aj štandard našich budov sa v porovnaní s nimi líši. Je však otázne, či by boli klienti ochotní platiť za nadštandard vyšší nájom ako je bežná trhová cena.
Zelené budovy sú na Slovensku
V zelených budovách zaostávame za našimi susedmi, aj pre veľkosť trhu. Aj napriek tomu, že novopostavené kancelárske budovy na Slovensku majú vysoký potenciál získať certifikát LEED. Slovenské technické normy sú veľmi prísne. Teoreticky by budova postavená podľa STN mala byť na úrovni pre najnižšiu úroveň certifikácie LEED. S odbornou pomocou by malo byť pomerne jednoduché dosiahnuť pri bežnej budove strieborný LEED.
Na Slovensku si však na oficiálne zelené budovy ešte budeme musieť počkať. Vo výstavbe, resp. projektovej dokumentácii sú BBC 1 Plus a Centrál v Bratislave a EcoPoint v Košiciach, prvé projekty na Slovensku uchádzajúce sa o certifikáciu.
Zmeniť vnímanie developerov, ktorí sú orientovaní najmä na výšku nákladov na výstavbu sa dá, ak budeme vysvetľovať matematiku zelených budov. Napríklad v USA je trend, že každá novo postavená komerčná budova má automaticky za cieľ získať “zelenú“ certifikáciu, inak by ostala v tvrdej konkurencii mimo trh. Všeobecne platí, že vývoj na slovenskom trhu kopíruje vývoj na západných trhoch s istým oneskorením, a tak je tu predpoklad, že podobný trend budeme pozorovať v budúcnosti aj na Slovensku.
Dôležitým momentom pre zmenu vnímania v našich podmienkach je aj úspešná prevádzka reálnych zelených budov u nás. Fungujúca budova s desaťročnou históriou nákladov, je najpresvedčivejší argument. A dôležitý je aj prístup štátu. Verejný sektor by mal ísť príkladom a vytvoriť tlak. Zelené trvalo udržateľné koncepty by sa mali rozhodne presadzovať pri výstavbe ministerstiev, knižníc a ďalších budov verejných inštitúcií.
Čo sú zelené budovy?
Trend trvalo udržateľnej výstavby ohľaduplnej k životnému prostrediu neobišiel ani oblasť developmentu. Zelené budovy vhodne zapadajú do konceptu energeticky efektívnych budov, na ktoré boli už pri výstavbe použité ekologicky prijateľné materiály a technológie. Na presnej definícii zelenej budovy sa však odborníci ešte nezhodli. Odborníci kategorizujú budovy ako zelené, ak sú ich vlastnosti potvrdené certifikačnými systémami. Tieto systémy jednoznačne definujú a určujú podmienky, za akých je možné získať príslušné ocenenie. Medzi najznámejšie a najviac uznávané certifikáty patria:
- americký LEED,
- britský BREEAM a
- nemecký DGNB.
Okrem energetických úspor je pri zelených budovách dôležitý aj aspekt kvality pracovného prostredia. Tieto budovy sú vyhľadávané aj pre optimálnu mikroklímu v interiéri. Pravidelný prísun čerstvého vzduchu, dostatočne presvetlené miestnosti, ale aj dostatok zelene sú faktory, ktoré vplývajú na príjemný pocit zamestnancov a prejavujú sa aj ich zvýšeným pracovným výkonom. Najcennejším kapitálom, ktorý spoločnosť má, sú práve jej zamestnanci. Zvýšená produktivita práce a nižšia chorobnosť patria preto tiež medzi významné dôvody, prečo sa sťahovať do zelených budov.
Užívateľský manuál
Žiadaný efekt a splnenie očakávaní, ktoré zelené budovy sľubujú, závisí aj od vhodného používania moderných technológií, ktoré sú ich neodmysliteľnou súčasťou. Pred užívaním budovy sa jej nájomníci a ich zamestnanci musia oboznámiť s pravidlami používania. Kľúč k reálnym úsporám totiž majú v rukách práve jej užívatelia, a to v rozumnom správaní sa, napr. pri vetraní oknom vypnúť klimatizáciu alebo vykurovanie.
Ilustračné Foto:
