Indikátorom stavu kancelárskeho trhu je i to, že všetky veľké transakcie za posledné obdobie realizoval verejný sektor. Relokujú sa najmä veľké firmy (napr. tento rok Lidl do vyše 7000 m2 v Apollo Nivy - reportáž z týchto kancelárii prinesieme čoskoro) a inštitúcie (napr. Ministerstvo cestovného ruchu športu do budovy Sklad č.7 na nábreží Dunaja) a v blízkej budúcnosti to tak aj zostane. Teda presunú sa zo starých či starších budov do áčkových, nových budov. Čo ale bude s opustenými kanceláriami? Budovy na periférii mesta a kancelárie v starých budovách sú zároveň aj na periférii záujmu nájomcov. Neobsadenosť je tu často na úrovni vyššej ako 20%. Diskutujúci panelisti sa zhodli, že by pomohla rýchlejšia zmena účelu využitia týchto stavieb, napríklad na nájomné bývanie. Zároveň by pomohlo, ak by sa nájomné bývanie preklasifikovali na občiansku vybavenosť.
Na konkrétnych údajoch situáciu na kancelárskom trhu prezentoval Radovan Mihálek, Partner a Head of Office, Cushman & Wakefield. Spoločnosť je spolu s iO Partners, CBRE a Colliers členom Bratislava Research Forum: „Evidujeme 14,47% neobsadenosť, čo znamená, že nájomcovia majú výhodnejšiu vyjednávaciu pozíciu ako prenajímatelia.“ Firmy tak chcú nákladnejší fit-out priestorov, prípadne priamo priestory na mieru a podľa požiadaviek ESG - často ide o podmienky podrobne rozpísané na niekoľko desiatok strán. R. Mihálek spomenul aj dopady AI na trh práce: "Veľká štvorka znížila nábor absolventov vysokých škôl o 44% a očakáva sa, že AI - v závislosti od sektroru - zníži počet zamestnancov kancelárií o 20-40%. Napríklad právnici Allen & Overy ušetria vďaka AI 10 človekohodín týždenne, čo je pri právnickej firme tohto formátu obrovská suma. Na druhej strane vďaka AI vznikajú nové firmy, startupy, ktoré si prenajímajú nové kancelárske priestory v lukratívnych lokalitách. Dôležité bude tieto firmy prilákať na Slovensko."
Ako spomenula Michaela Ochmanová, Leasing & Business Development Manager z Bevix, dcérskej spoločnosti IAD investmets uviedla aj na príkladoch z Veľkej Británie, že namiesto "správcu budovy" už firmy vyžadujú „manažéra zákazníckych zážitkov“. Aj medzi vlastníkmi nehnuteľností sa od pandémie zvýšilo používanie slova "zákazník" (customer) o 160 %. Nájomcovia a ľudia sú jednoducho v centre záujmu. Chcú budovať komunitu s inými nájomcami. Obľúbené sú swapy oblečenia alebo spoločná jóga. Trendom je "office-as-a-service", teda kancelária ako služba, no ak prenajímeteľ niečo sľúbi, musí to aj dodržať. M. Ochmanová však upozornila, že developer a správca budovy musí zvažovať, kedy dáva takýto prozákaznícky prístup ešte ekonomicky zmysel. Spomenula príklad, kedy získali klienta tak, že mu ponúkli nižšie nájomné a remodelovali predovšetkým vstupné priestory, doplnili ich zeleňou, kaviarňou a foyer "otvorili" tak, aby mal viac denného svetla. Spomínaný klient sa do tejto budovy pritom presťahoval z technicky lepšie vybavenej a modernejšej stavby.
Foto: redakcia
Z obsiahleho prieskumu NowyStyl s názvom „Váš office. Váš názor“ citovala Dominika Fecková (na fotografii), Head of Sales: „Respondenti vnímajú kancelárie predovšetkým ako miesto stretávania, socializácie a tvorby firemnej kultúry. Za kľúčové atribúty, ktoré odrádzajú od práce v offcie je nedostatočná akustika, teda hluk a ruch, málo prirodzeného svetla a slabá ergonómia kancelárskeho vybavenia. Ľudí dnes nenalákate na zmrzlinu, ovocné stredy, ale na kvalitne a efektívne strávený čas s kolegami v príjemnom prostredí. Absolútny základ je ergonomická nastaviteľná stolička.“ Ako ďalej spomenula, potrebné je vytvárania mikrozón a veľmi premýšľať nad dispozíciou priestoru. Odporúčala namiesto nákladným zmien skúsiť preskupiť nábytok, vybavenie a produkty, ktoré sú mobilné, variabilné. Jedna zóna tak môže mať mnoho funkcií, podľa aktuálnej potreby.
Kancelária zostáva dôležitou súčasťou firemnej kultúry, dnešný office má však predovšetkým spĺňať aj očakávania zamestnancov. Zo spomínaného prieskumu vyplynuly aj tieto zaujímavosti:
- 86% respondentov potvrdilo, že atraktívna kancelária zostáva dôležitá pri výbere zamestnávateľa
- 10% deklarovalo zvýšenie individuálnej produktivity, vďaka vytvoreniu špecifických zón
- 67% opýtaných si myslí, že formálne stretnutia sú menej efektívne, ako menej formálne, teda náhodné, napríklad v kuchynke.
Podrobnejšie sme sa prieskumu venovali v tomto článku.
Portál Kancelárie.sk bol mediálnym partnerom podujatia.
Zdroj: Realitné fórum 2025