Prírastok nových kancelárskych priestorov zostal v celom regióne strednej a východnej Európy zatiaľ relatívne neovplyvnený. Pokles počtu transakcií na väčšine kancelárskych trhov za prvé tri kvartály 2020 sa pohyboval medzi 27 % a 46 %, nakoľko nájomcovia zaujali vyčkávací postoj. V druhom a treťom kvartáli 2020 došlo k nárastu veľkosti priestoru, ktorý nájomcovia ponúkli na účel ďalšieho prenájmu (tzv. sublease). Hoci technicky ide o prenajatý priestor, zvyšuje ponuku kancelárií dostupných na trhu.
Možná skladba ponuky kancelárskych priestorov ku koncu roka 2022
Pri tvorbe predpokladanej skladby ponuky kancelárskych priestorov do konca roku 2022 sme vychádzali z nasledujúcich predpokladov:
- ponuka operátorov ponúkajúcich flexibilné priestory narastie o 1 percentuálny bod
- konzervatívne zdvojnásobenie objemu priestorov ponúkaného na ďalší prenájom (sublease) v porovnaní s 3. kvartálom 2020
- 30 %-né zníženie čistej absorpcie – zmena v obsadení priestorov na trhu počas obdobia 4. kvartál 2020 až 2022
- podiel vráteného priestoru (vypočítaný ako 30 % z posledného hrubého objemu transakcií) z dôvodu možných redukcií priestoru alebo realizovaných podnájmov.
- Dokončenie projektov, ktoré sú v súčasnosti v aktívnej výstavbe a majú byť dokončené do konca roku 2022 (menej predprenájmov).
Ponuka kancelárií a projekty vo výstavbe
Kevin Turpin, regionálny riaditeľ pre prieskum v strednej a východnej Európe vysvetľuje: „Nové úrovne dostupnej plochy kancelárii, čo znamená priestor, ktorý je aktívne vo výstavbe a ktorého dodanie je plánované až do roku 2022, sa v jednotlivých regiónoch značne líšia z dôvodu špecifickosti daného mesta. Pomerne silné dodávky nových projektov sa očakávajú v Bukurešti, Budapešti, Sofii a Varšave v roku 2021. Podľa toho, ako sa bude situácia s pandémiou vyvíjať v priebehu nasledujúcich 6 až 12 mesiacov, môžeme očakávať určité oneskorenia v prípade projektov, ktorých výstavba ešte nezačala. Určité oneskorenia by tiež mohli potenciálne očakávať aj niektoré kancelárske projekty, ktoré si na zabezpečenie financovania vyžadujú určitú úroveň predprenájmov. Z približne 2,1 milióna m2 v aktívnej výstavbe v celom regióne s dodaním do roku 2022, je v súčasnosti prenajatých v priemere 40 % plochy.“
Scenár vývoja neobsadenosti do konca roka 2022
„Veľa sa špekuluje o tom, že miera neobsadenosti v sektore kancelárskych nehnuteľností, ako celok stúpne na rekordnú úroveň vzhľadom na nadchádzajúci prírastok v ponuke a znížený dopyt. Na základe vyššie uvedeného scenára a predpokladov to dáva jeden z pohľadov, ako by neobsadenosť mohla vyzerať na konci roku 2022. Ako už bolo spomenuté, v závislosti od predpokladov ohľadne dopytu a vrátených priestorov, možno vytvárať rôzne scenáre. Trhový dôkaz však zostáva nepresvedčivý, takýto scenár však nemožno vylúčiť,“ dodáva Turpin.
Dopyt po kanceláriách
Pokles počtu transakcií na väčšine kancelárskych trhov za prvé tri kvartály 2020 sa pohyboval medzi 27 % a 46 %, nakoľko nájomcovia zaujali vyčkávací postoj. Tieto čísla sú však naďalej uspokojivé, nakoľko väčšina trhov zaznamenala v posledných pár rokoch rekordné úrovne transakcií. Nájomníci skúmajú svoje možnosti a spôsoby, ako sa postarať predovšetkým o svojich ľudí ako o najdôležitejšie aktívum. Zahŕňa to zapracúvanie zdravotných a bezpečnostných pokynov tak, aby im umožnili efektívne využívať alebo prispôsobovať svoje hlavné kancelárske priestory. Zamýšľajú sa tiež nad tým, ako využívať flexibilné kancelárske riešenia a čo dáva najväčší zmysel z hľadiska toho, ak zamestnanci budú dlhšie pracovať z domu.
Michal Hoško, riaditeľ služieb pre nájomcov kancelárskych budov v Colliers International naznačuje možné scenáre vývoja na slovenskom trhu v najbližšom období: „Odhadujeme 20 až 30 %-né zníženie plochy obsadených kancelárskych priestorov v najbližších dvoch rokoch. Mnohým firmám sa osvedčilo zavedenie práce na diaľku (zníženie nákladov na prenájom aj v niektorých prípadoch cestovné náklady). Očakávame, že spoločnosti, kde je nevyhnutná fyzická prítomnosť zamestnancov z dôvodu charakteru ich podnikania, sa pokúsia vyčleniť na oddelené pracovné priestory pre menej ľudí. Pre tieto spoločnosti môže byť regulácia počtu zamestnancov povolených v kancelárii v konkrétnom okamihu jednou z najväčších výziev. V tejto veci neexistuje univerzálne riešenie, pretože každá stratégia pracoviska by mala byť prispôsobená individuálnym potrebám a cieľom spoločnosti. Najlepším spôsobom, ako nájsť najefektívnejšiu a najspoľahlivejšiu cestu do novej kancelárskej reality, je konzultácia s odborníkmi z tohto odvetvia.“
Zdroj: Colliers International, foto: fauxels / Pexels.com