Výška prevádzkových nákladov
Druhý spomínaný faktor, ktorý odrádzal potenciálnych nájomcov, však nie je neriešiteľný. Dá sa ovplyvniť aj počas prevádzkovania budovy. Developeri pri projektovaní stavby prihliadajú najmä na časový faktor a finančné kritériá. Nie je to však pravidlo a existujú aj výnimky. Výsledkom môžu byť nedostatočné alebo čiastkové riešenia bez prihliadnutia na energetickú a prevádzkovú náročnosť. Tie sa následne pretavia do dodatočných technických riešení na zabezpečenie úspornej prevádzky.
Najčastejšie chyby pri projektovaní v oblasti energie
Z pohľadu facility manažmentu prax poukázala na viaceré nedostatky. Predovšetkým ide o nadmerné úniky tepla, prípadne nadmerné zisky obvodovým plášťom a výplňami, úniky cez vstup do budovy. Problematické sú aj merania energií. Nie vo všetkých priestoroch a na všetkých technológiách nájdeme meracie prístroje, čo je dôležitým aspektom pre posúdenie reálneho odberu energie. Nedostatky bývajú často odhalené aj pri regulácii spotreby vody, či osvetlenia. V budovách sa nachádzajú rôzne druhy osvetľovacích telies a nedostatočne sa využíva prirodzené osvetlenie miestností počas dňa.
Najčastejšie chyby v oblasti technológií
Rovnako ako v prípade energií, aj tu platí, že ak zanedbáme časť projektovania, prejaví sa to na neskorších dodatočných nákladoch na úpravy alebo údržbu. Je skôr výnimkou, ak sa pri tvorbe projektu budovy prihliada na energetickú náročnosť. Realizácia servisných a odborných prehliadok je v niektorých prípadoch považovaná za finančnú záťaž, s ktorou málokto počas prevádzkovania budovy ráta. Ide však skôr o zodpovedný prístup voči nájomníkom a predchádzanie havarijným stavom. Prevádzkovatelia budov majú často zhoršenú prácu v tom, že sa nerátalo z využitím technológií a softvéru, ktoré by významne uľahčili prácu a kontrolu zariadení a usporili aj náklady na zamestnancov a ich školenie. Diaľková správa a dohľad sú pri modernej správe budov už nevyhnutnou súčasťou každodenného kolobehu. Prostredníctvom neho dokážeme veľmi presne sledovať všetky požiadavky, ale aj termíny na revízie, či iné servisné úkony.
Nedostatky pri projektovaní priestoru
Najčastejšími nedostatkami pri projektovaní priestoru sú chýbajúce priestory na údržbu, skladovanie a iné servisné služby akými sú SBS, či upratovací servis. Neráta sa napríklad s priestorom na separovaný či nebezpečný odpad a realitou býva aj nedostatočný prístup zberných áut na odpad a nedostatočný priestor na manipuláciu s kontajnermi.
Chyby z pohľadu dostupnosti
Súčasťou našej práce býva aj prekonávanie prekážok. Nejde len o bezbariérovosť objektov, ktoré by už v dnešnej dobe mali byť samozrejmosťou. Facility manažéri sa pri výkone svojej práce stretávajú s neoznačenými revíznymi otvormi, šachtami a klapkami, či s nedostupnými zdrojmi vody pre potreby zalievania zelene. Niektoré z uvedených nedostatkov môžu byť aj zdrojom nebezpečenstva, a mali by byť čo najefektívnejšie odstránené.
Chyby minimalizuje koncepčná práca
Spomínaným nedostatkom je možné predísť, ak si developer uvedomuje fakt, že nehnuteľnosť takisto ako živý organizmus, prechádza svojimi etapami. V každej z nich sa postupom času prejaví, to čo sme zanedbali. Preto je potrebné, aby bolo umožnené facility manažérovi už niekoľko mesiacov pred dokončením stavby, pôsobiť na stavbe a dostriehnuť si potrebné činnosti a inštalácie technológií v súlade s platnou legislatívou a predpismi, prípadne spolu s developerom konzultovať správnosť zvolených postupov, ktoré spadajú pod správu budov. Bohužiaľ nie vždy si developer uvedomuje, že takáto spolupráca má pre neho okrem potenciálnych komplikácií spôsobných prípadnými požiadavkami či návrhmi ďalšej strany, aj pridanú hodnotu.
Pre ilustráciu uvádzame aspoň niekoľko praxou overených rád, ktoré vám môžu byť inšpiráciou, ako dobrou prípravou znížiť prevádzkové náklady napríklad v oblasti energií:
- dôležité je nezanedbať vstup do objektu – ideálne je použitie karuselových dverí, naopak ako najhoršiu variantu môžeme označiť jednoduché automatické dvere (alternatívou môže byť použitie zádveria, t.j. dvojicu automatických dverí v rade za sebou, no tento spôsob sa tiež môže minúť účinkom a navyše je priestorovo náročný),
- v prípade použitia automatizovaných systémov riadenia technológií je potrebné uvažovať o možnosti ich pripojenia na vzdialený dispečing správcovskej spoločnosti – tým sa zjednoduší mnoho procesov,
- je potrebné zachovať rozumnú mieru možnosti tvorby vnútorného prostredia samotným užívateľom objektu (možnosť čiastočne si ovplyvniť vnútornú teplotu lokálnou reguláciou, nastavenia polohy žalúzií a pod.),
- všetky inštalované technológie musia mať možnosť centrálneho ovládania (útlmy vykurovania a chladenia mimo prevádzkovej doby objektov),
- zároveň v prípade použitia automatizovaných systémov riadenia technológií je potrebné uvažovať o možnosti ich pripojenia na vzdialený dispečing správcovskej spoločnosti,
- v rámci prevádzkového poriadku často odporúčame zakomponovať aj nejakú kampaň „výchovného“ charakteru, ktorá bude nevtieravým spôsobom užívateľom objektu pripomínať vlastnú zodpovednosť – teda ako šetriť na strane samotného spotrebiteľa.
Foto: Cofely
