Odborníci očakávajú v tomto roku medziročný pokles objemu investícií do regiónu strednej a východnej Európy o 20 až 30 %. „V treťom kvartáli sme zaznamenali medziročný prepad o 12 %. Prognóza do konca roka počíta s nárastom tohto rozdielu v dôsledku pandémie koronavírusu,“ hovorí Kevin Turpin, regionálny riaditeľ prieskumu Colliers International pre strednú a východnú Európu. Okrem obchodovaného veľkého rezidenčného portfólia dosahovali dobrú výkonnosť aj sektory kancelárskych a priemyselných nehnuteľností, ktoré v 3. kvartáli 2020 dosiahli 40 % a 29 %-ný podiel na investičných objemoch. „V roku 2021 však očakávame oživenie ekonomík strednej a východnej Európy,“ dodal Kevin Turpin.
Richard Urvay, riaditeľ spoločnosti Colliers International dodáva k situácii na slovenskom investičnom trhu: „Vysoko nasýtený maloobchodný sektor na Slovensku bol v porovnaní s ostatnými zasiahnutý najsilnejšie, nasledovaný kancelárskym sektorom. Pozitívnejšia situácia je v priemyselnom a logistickom sektore, kde vidíme určitú kompresiu potenciálnych výnosov. Avšak skutočný dosah koronakrízy na trh s komerčnými nehnuteľnosťami uvidíme v 1. štvrťroku 2021. Môžem však potvrdiť, že investori naďalej hľadajú príležitosti s pridanou hodnotou.“ Experti okrem toho potvrdzujú, že trh nájomcov naberá na sile a bude silnieť tlak na požiadavky, akými sú flexibilita nájomných zmlúv, väčšia zábezpeka, úľavy na nájomnom, príspevky na zariadenie alebo flexibilné riešenia pracovísk.
Ilustračné foto: Pixabay.com
Trh s industriálnymi a skladovými nehnuteľnosťami
V panelovej diskusii počas prvej časti ERES Industry seminára sa odborníci na priemyselné a logistické odvetvie venovali aktuálnym trendom, výzvam a prognózam pre tento segment. Napriek neistote súvisiacej s koronakrízou sa objem prenájmov v regióne strednej a východnej Európy sa medziročne znížil len mierne. Zaznamenali sme zvýšenie dopytu po krátkodobých prenájmoch zo sektorov logistiky a e-commerce. Developeri stavajú menej špekulatívne, čoraz viac sa preferuje metóda BTS (built to suite – postavené na mieru). Výzvou pre majiteľov budov bude najmä koordinácia správy budovy, monitorovanie a riešenie problémov pri optimalizácii efektívnosti a znižovaní nákladov. „Technológie budú mať vplyv na naše budovy a bude väčšie zameranie na kvalitu. Certifikácia sa v súčasnosti stáva štandardom, meradlom a dôležitou súčasťou pre stanovovanie cieľov,“ hovorí Martin Baláž z Prologis Slovakia.
Dôležitou témou je tiež zavádzanie automatizácie do výroby. „Treba zvažovať do akej miery je automatizácia žiaduca, keďže návratnosť investícií do automatizácie je dlhá a nie je to cesta pre každého,“ povedal Michal Bodocký z DSV Solutions Slovakia. V tomto smere by mohli byť nápomocní najmä konzultanti, ktorí poradia, ako sa vysporiadať s výzvami v oblasti znižovania nákladov v rámci stratégií trvalej udržateľnosti pri súčasnej optimalizácii nákladov na prevádzku budov.
Paul Deverell z Future 2 potvrdil, že implementácia technológií v budovách môže priniesť udržateľnosť a úspory nákladov: „Monitorovanie, zaznamenávanie a porovnávanie s historickými údajmi môže pomôcť určiť, či prenajímateľ robí svoju prácu v oblasti optimalizácie svojej budovy správne, a nielen pre svoje dobro, ale najmä pre svojich nájomcov. Najdôležitejšie je, nájomca aj prenajímateľ mali spoločný záujem na vybavení priestorov technológiami.“
Slovensko má potenciál
Michal Bodocký upozornil najmä na prudký prepad v automotive sektore počas koronakrízy, ktorý by v dlhodobom horizonte mohol viesť k zvýšeniu automatizácie výroby, a tým pádom k zvyšovaniu nezamestnanosti. Čoraz viac rastie tiež dôležitosť e-commerce. Už počas prvej vlny pandémie boli zaznamenané dopyty po skladoch pre toto odvetvie. Priestorové nároky sú pri operátoroch e-commerce až trojnásobne vyššie v porovnaní s malooobchodom. „V budúcnosti by e-commerce mohol konkurovať automobilovému priemyslu. V Európe tento sektor v budúcnosti prinesie cca. 2 až 4 milióny m2 skladových priestorov,“ myslí si Martin Baláž.
Experti sa zhodli, že na plné využitie potenciálu Slovenska, je nevyhnutné prehodnotiť reštriktívne opatrenia zo strany úradov, legislatívy a územného plánu, ktoré napríklad bránia developerom budovať sklady so svetlou výškou nad 15 metrov. Problematická je tiež dĺžka schvaľovacích konaní. „Slovensko má veľkú konkurenčnú výhodu v dostupnosti pozemkov pre rozvoj veľkých logistických a priemyselných parkov a má potenciál prilákať silných zmluvných investorov a spoločnosti. Musí ju len správne využiť,“ je presvedčený Martin Baláž.
Práca z domu
Diskusia sa okrajovo venovala aj práci na diaľku, ktorá stáva jednou z výhodnejších možností prevencie šírenia nového koronavírusu. Globálna zdravotná kríza zároveň vytvára tlak aj na zvyšovanie bezpečnosti na pracoviskách. Richard Urvay si však nemyslí, že práca z domu je dlhodobé riešenie: „Toto obdobie si žiada tvorbu nových stratégií, ktorých cieľom je brať do úvahy aj prevenciu rizík. Je dôležité kontrolovať zhodu výnosov z podnikania a porovnávať ju s údajmi o nákladoch. Až potom by malo nasledovať nevyhnutné znižovanie nákladov. Vždy však spolu s korektnou komunikáciou so zamestnancami i klientmi. Nevýhodou práce na diaľku je, že služobne mladší zamestnanci potrebujú operatívny prístup k svojmu nadriadenému. Pre takýchto zamestnancov nie je dlhodobá práca z domu vhodným riešením.“
Trvalá udržateľnosť naráža na legislatívne prekážky
Odborníci na trvalú udržateľnosť budov sa počas popoludňajšej sekcie ERES Industry seminára zaoberali otázkami súvisiacimi s klimatickými zmenami a ich dosahom na realitný sektor. Konštatovali, že certifikácie zelených budov (WELL, BREEAM a LEED) sa aj na slovenskom trhu stávajú štandardom, aj napriek tomu, že ide o voliteľný záväzok developera. Kľúčovým faktorom pre developerov pri výstavbe zelených budov je posun vo vnímaní významu udržateľnosti najmä mladšími generáciami, ktoré si čoraz viac uvedomujú dôsledky klimatických zmien. Je teda predpoklad, že na realitnom trhu bude dopyt po „zelených“ inováciách, avšak aktuálne architekti narážajú na obmedzenia zo strany platnej legislatívy. Najväčšími výzvami v oblasti trvalo udržateľného rozvoja na Slovensku, a pravdepodobne aj v globálnom meradle, preto bude prosperujúci mestský trvalo udržateľný development s nákladmi a ziskovou maržou pre developerov, atraktivita certifikácie a zjavné obmedzenia v našej stavebnej legislatíve.
O ERES Industry seminári
Hlavným organizátorom ERES Industry seminára bola organizácia European Real Estate Society (ERES) v spolupráci so spoločnosťou Colliers International, Ústavom manažmentu Slovenskej technickej univerzity v Bratislave (ÚM STU) a Slovenskou radou pre zelené budovy (SKGBC).
Andrej Adamuščin, predsedajúci ERES Industry semináru dodal: „Cieľom podujatia bolo tiež podporiť komunikáciu, spoluprácu a koordináciu firiem s ÚM STU vo výskume a vzdelávaní v oblasti nehnuteľností a realitného trhu na Slovensku a v krajinách strednej a východnej Európy. Veríme, že vzájomná spolupráca je neoddeliteľnou súčasťou rozvoja a podpory vysokého školstva.“
Zdroj: Colliers International