Rozhodovacie procesy firiem v segmente komerčných nehnuteľností a ich humanocentrické stratégie sa stále viac zjednocujú. Vyplýva to z prieskumu „CBRE´s 2023 European Occupier Survey”. Realitno-konzultačná spoločnosť CBRE po prvýkrát uskutočnila takýto prieskum medzi globálnymi spoločnosťami, ktoré pôsobia v strednej a východnej Európe (CEE), aby poukázala na rozdiely v kultúre pracovného prostredia v rôznych geografických regiónoch.
Polovica opýtaných spoločností uviedla, že využívanie kancelárií zamestnancami sa ešte neustálilo, ale očakávajú, že sa časom zvýši. Prevažná väčšina spoločností v CEE (76 %) predpokladá, že ich stratégia pre kancelárske priestory sa vykryštalizuje v priebehu nasledujúcich 12 mesiacov, čo je výrazne skôr ako je celoeurópsky priemer. Prieskum jasne ukázal aj firmami preferovaný model dochádzania do kancelárie. Zamestnanci by si mali rozdeliť dni na prácu v kancelárii a dištančnú prácu, pričom by mala mierne prevažovať prítomnosť v kancelárii. Dve tretiny spoločností už v tomto smere prijalo aj pravidlá, pričom oba extrémy - práca v kancelárii päť dní v týždni a dištančná práca na plný úväzok - sú len veľmi zriedkavé. Typická obsadenosť kancelárií v regióne CEE je v súčasnosti medzi 26 a 60 %, avšak viac ako polovica respondentov prieskumu CBRE to nepovažuje za definitívny stabilný model. Hybridný model pre 77 % opýtaných firiem znamená 2 alebo 3 dni odpracované v kancelárii. Pre 35 % firiem sa ukazuje ako perspektívne požiadať zamestnancov o striedanie krátkeho a dlhého týždňa, teda zamestnanec odpracuje v kancelárii dva dni v týždni a ďalší týždeň tri dni. Pozitívne reakcie zo strany zamestnancov sú aj na model, kedy môžu pracovať dištančne niekoľko dní za sebou. Zároveň je to metóda ľahko aplikovateľná do praxe.
Ilustračné foto: Copernico / Unsplash.com
Prechod na nové pracovné modely vzišiel z potrieb a želaní zamestnancov. Viac ako polovica oslovených firiem uviedla, že pri prijímaní zásadných rozhodnutí týkajúcich sa pracoviska zapája zamestnancov prostredníctvom prieskumov a skupinových diskusií (focus groups). Respondenti CBRE dostali aj otázku, aké kroky už podnikli pri implementácií zmien stratégií. Spoločnosti napríklad aktívne podporujú nové spôsoby práce (60 %), hneď za tým nasleduje vytváranie rôznorodých priestorov na kolaboráciu (47 %).
Vyvíjajúce sa pracovné štýly priamo ovplyvňujú dizajn a dispozíciu kancelárií, čo viedlo k výraznému posunu k pestrejšiemu mixu pracovných prostredí. Prieskum ukázal, že 76 % nájomníkov znížilo počet vyhradených alebo dedikovaných miest na sedenie, pričom rovnaký podiel respondentov prieskumu (76 %) zvýšil výmeru priestorov na prácu založenú na konkrétnom type činnosti (activity-based working), pričom väčší dôraz kládli na priestory pre vzájomnú spoluprácu.
Kritériá výberu administratívnej budovy teda čoraz viac ovplyvňujú preferencie zamestnancov. Pri výbere lokalít je na väčšine skúmaných trhov najvyššou prioritou dostupnosť verejnou dopravou – o niečo viac v CEE ako v celej Európe. Avšak závisí to aj od vzdialenosti a času dochádzania. Kľúčovým kritériom je dostatok parkovacích miest, no čoraz dôležitejšie sú aj faktory „pohodlného dochádzania“, teda dostatok nabíjacích miesta pre elektrické vozidlá (52 %) a úschovňa bicyklov alebo skútrov (38 %). Je to v súlade s rastúcimi požiadavkami na udržateľnosť. Väčšina spoločností potvrdila, že pri výbere priestorov hrajú úlohu udržateľnosť (58 %) a dostupnosť stravovania (60 %) buď blízkosti, alebo priamo v budove. Dôležitým kritériom sú prístup k rôznym druhom vybavenosti a doplnkových služieb, ako sú zdieľané priestory a zasadačky, fitness, wellness a flexibilné priestory. Na otázku k optimalizácii portfólia 58 % užívateľov v celej Európe odpovedalo, že za posledné tri roky zmenšili veľkosť svojho portfólia, pre porovnanie v CEE to bolo 42 %. Táto racionalizácia bola vyvolaná najmä nástupom hybridnej práce.
„Portfóliová stratégia je zameraná na konsolidáciu, racionalizáciu alebo riadenie nákladov. Avšak mnohí nájomcovia investovali do zvýšenia kvalitu svojho portfólia. Viac ako 60 % spoločností využíva uplynutie doby prenájmu, odloženú platbu alebo iné zmluvné možnosti zníženia nájomného. Ak im však priestory vyhovujú, tak nájomné zmluvy predlžujú,“ vysvetlil Łukasz Kałędkiewicz Senior Director, Head of Office Sector CEE a doplnil: „Takmer polovica opýtaných spoločností sťahuje do kvalitnejších priestorov aspoň niektoré zo svojich oddelení, pričom ďalších 23 % firiem skúma aktuálne možnosti. V nasledujúcich rokoch to na kancelárskom trhu spôsobí väčšiu dynamiku zmien.“
„Trh s kancelárskymi priestormi sa stále viac a viac posúva smerom k flexibilným riešeniam,“ dodal David M Johnston MRICS, Senior Director, Head of CEE Office Occupier Business Development a konkretizoval: . „Niektorí nájomníci sú pripravení uvažovať o vyššom pomere flexibilných priestorov ako v minulosti a majú tiež odlišné očakávania od toho, čo by mala spĺňať štandardná kancelária. Spoločnosti sa snažia poskytovať svojim zamestnancom oveľa fluidnejšie usporiadanie pracovných miest, čo je súčasťou vývoja hybridných spôsobov práce, a zároveň dbajú na dostatok priestoru pre spoluprácu. Za zváženie stojí zvýšenie pomeru zdieľaných pracovných miest voči dedikovaným, rovnako ako zavedenie moderných technológií potrebných na podporu prechodu firiem na nové pracovné štýly.“
* Prieskum 2023 European Office Occupier Sentiment Survey spoločnosti CBRE analyzoval názory viac ako 130 spoločností na celý rad tém súvisiacich s budúcnosťou práce – vrátane 62 spoločností s priamou prítomnosťou v regióne strednej a východnej Európy (CEE).
Zdroj: CBRE