Nájomcovia s najnáročnejšími požiadavkami na technické zázemie si zvykajú orientovať sa na trhu kancelárskych priestorov vďaka certifikácii - WiredScore. Od tohto roku má svojho prvého a zatiaľ jediného „domáceho“ audítora aj Česká republika. Je ním Ondřej Svoboda, projektový manažér v realitno-poradenskej spoločnosti 108 REAL ESTATE.
Popri certifikácii šetrnej prevádzky sa tak komerčné nehnuteľnosti v Česku môžu usilovať o ďalšiu „známku“ hodnotiacu ich digitálnu infraštruktúru a konektivitu. WiredScore je pre nájomcu s vysokými nárokmi na toto zabezpečenie jasným ukazovateľom, o ktoré kancelárske budovy sa má vôbec zmysel zaujímať. „Od januára boli v Prahe takto certifikované dve budovy – karlínska RiGa a Palác Anděl. A sme presvedčení, že záujem raketovo porastie. Hneď pre niekoľko typov nájomcov sú prémiové telekomunikačné služby podmienkou výberu zotrvania v existujúcich kanceláriách alebo výber nových. Pre mnohých z nich môže hodina nefunkčného internetu znamenať straty na úrovni stoviek tisíc dolárov,“ vysvetľuje Jakub Holec, riaditeľ 108 REAL ESTATE.
V USA, Kanade, vo Veľkej Británii a už aj ďalších európskych štátoch je WiredScore vyžadovaný ako ďalší štandard k certifikátom ako BREAM alebo LEED v oblasti udržateľnosti. A svoje portfóliá nechávajú od roku 2013, kedy sa táto služba objavila prvýkrát, certifikovať najväčšie developerské alebo investičné skupiny typu Hines, Blackstone alebo LendLease. Vedľa plakety WiredScore bude 108 REAL ESTATE na tuzemskom trhu nehnuteľností rozbiehať aj paralelnú certifikáciu holisticky hodnotiacu fungovanie budov – SmartScore.
Ilustračné foto: Randall Bruder / Unsplash.com
Koľko operátorov mobilnej siete môže obslúžiť budovu? Čo v interiéroch nadväzuje na optický kábel – a je iba jeden? Ako sú riešené najobvyklejšie dôvody znižovania prenosovej rýchlosti dát typu nedokonalých horizontálnych rozvodov alebo zle zvolenia kabeláže a izolácií. Má objekt posilňovača signálu vo výťahu alebo v podzemných garážach a ako sú zabezpečené miestnosti s inštalovanými servermi, napríklad proti požiaru alebo povodni? Ide iba o zlomok otázok, ktoré sú v rámci skríningu WiredScore s vlastníkom, developerom alebo projektantom kancelárske stavby riešené. Výsledok potom rozhoduje o stupni certifikácie – alebo aj o tom, že bez nutných úprav budovu certifikovať jednoducho nie je možné.
Podľa Ondreja Slobodu je WiredScore symptómom doby, kde čas znamená peniaze. A konštantou času je v očiach manažérov aj radových zamestnancov práve rýchlosť internetového pripojenia alebo stabilita signálu mobilných operátorov. „V rámci hĺbkového auditu, do ktorého sú zapojené prakticky všetky zložky správy nehnuteľnosti a tiež sami nájomcovia, hodnotíme popri spoľahlivosti a spomínanej rýchlosti aj kvalitu, bezpečnosti, dostupnosť a napríklad aj záložný systém pre prípad výpadkov hlavnej telekomunikačnej siete,“ popisuje Ondřej Svoboda. Pri priemerne administratívnej budove okolo 10 000 m2 plochy trvá certifikačný proces zhruba 4 mesiace.
Cena auditu závisí od veľkosti budovy. Čím väčšia plocha, tým nižšie náklady. Vlastníkom alebo stavebníkom ale výsledky môžu veľmi rýchlo priniesť efekt v podobe nájomných kontraktov, udržanie existujúcich nájomcov alebo odhalenie nedostatkov na úrovni projektovej dokumentácie. A tým aj
zabránenie následných viacnákladov potom, čo by bola budova podľa nedostatočnej dokumentácie realizovaná. WiredScore je možné totiž uplatniť ako vo fáze prípravy stavby, tak aj výstavby. Ak je kancelársky objekt už dokončený, rozlišuje sa medzi nájomcami obsadenou a doposiaľ prázdnou budovou.
Vo všetkých prípadoch má však certifikát WiredScore dočasný charakter: pri stavbách vo fáze plánovania alebo výstavby je to 18 mesiacov, pri administratívnom objekte prenajatom aspoň z 2/3 je to 24 mesiacov. Následne je nutná recertifikácia, ktorá málokedy vyžaduje drobné zmeny v infraštruktúre. Inak to s ohľadom na prudký vývoj technológií a inovácií ani nie je možné.
Ako podotýka Ondřej Svoboda, prácu audítora možno prirovnať k etickému hackerovi v oblasti IT. Pre dobro veci preveruje kvalitu telekomunikačného systému kancelárske stavby, a to vrátane odolnosti serverovní. Tie sú pre určité typy nájomcov s miernym nadsadením dôležitejšie ako kancelária riaditeľa – ohrozenie ich prevádzky by mohlo mať zásadný vplyv na stovky tisíc alebo milióny používateľov či klientov po celom svete.
„Môže sa to zdať až absurdné, ale riešime aj to, ako sa budova chránená proti narušeniu alebo úplnému prerušeniu optického kábla. Práve v Prahe nie sú takzvané prekopnuté alebo pretrhnuté inžinierske siete vzácne osťou. A sú firmy, ktoré v takom prípade nemôžu ľudí poslať na home office – musia fungovať nepretržite,“ opisuje Ondřej Svoboda, ktorý certifikáciu WiredScore popisuje ako hodnotenie tej najlepšej telekomunikačnej služby v danom mieste a čase.
Sama spoločnosť WiredScore hovorí o svojej certifikácii ako ESG-R. Už zavedené kritériá E-environmental, S-social a G-governance rozširuje ešte o písmeno R-resilience. V tomto prípade ide o odolnosť budovy proti zostarnutiu práve v oblasti jej technologických a komunikačných riešení. „Myslieť už vo fáze prípravy stavby na to, ako sa vyhnúť za desať pätnásť rokov nákladným prestavbám, dostavbám a ďalším rekonštrukciám, je podľa nás najviac zodpovedný prístup k životnému prostrediu. Pretože znamená aj nižšie alebo žiadne emisie skleníkových plynov,“ dopĺňa Jakub Holec. Napríklad WiredScore Platinum o budove nájomcom (ale napríklad aj bankám alebo investorom) hovorí, že podobné stavebné úpravy nebudú v dohľadnej dobe pre zachovanie konkurencieschopnosti budovy nutné.
Zdroj: 108 REAL ESTATE