Prenajímatelia sa niekedy rozhodnú riešiť predmetnú situáciu aj takými spôsobmi, ktoré nie sú vždy v súlade s právnym poriadkom, ako napríklad poškodzovanie vecí vo vlastníctve nájomcu, prípadne fyzické svojpomocné vyhostenie nájomcu a jeho vecí z predmetu nájmu. V každom prípade odporúčame vyhnúť sa takým spôsobom vypratávania nájomcu (resp. nútenia nájomcu vypratať nebytový priestor), ktoré sú v rozpore so všeobecne záväznými právnymi predpismi, nakoľko takéto konanie môže mať pre prenajímateľa pomerne vážne občianskoprávne a aj trestnoprávne následky.
Žaloba v zákonnej lehote
V tejto súvislosti je potrebné zdôrazniť, že správnym postupom zo strany prenajímateľa je podanie žaloby na vypratanie nehnuteľnosti na vecne a miestne príslušný súd (okresný súd v obvode ktorého má nájomca bydlisko, resp. sídlo, resp. v ktorom sa obvykle zdržuje). Takejto žalobe má predchádzať doručenie písomnej výzvy na vypratanie nehnuteľnosti nájomcovi zo strany prenajímateľa. Upozorňujeme na ustanovenie § 676 ods. (2) Občianskeho zákonníka, v zmysle ktorého ak nájomca užíva nebytový priestor aj po skončení nájmu a prenajímateľ proti tomu nepodá návrh na vypratanie nehnuteľnosti na súde do 30 dní, obnovuje sa nájomná zmluva za tých istých podmienok, za akých bola dojednaná pôvodne. Nájom dojednaný na dobu dlhšiu ako rok sa obnovuje vždy na rok, nájom dojednaný na kratšiu dobu sa obnovuje na túto dobu. Je preto veľmi dôležité, aby prenajímateľ takúto žalobu v predpísanej 30 dňovej lehote na súd podal. Na základe podanej žaloby sa pred príslušným súdom začne konanie, ktorého výsledkom, v prípade úspechu, bude rozhodnutie súdu o uložení povinnosti nájomcovi vypratať predmetný nebytový priestor. Po nadobudnutí právoplatnosti a vykonateľnosti takéhoto rozhodnutia exekútor zabezpečí jeho nútený výkon, a to vyprataním nájomcu a vecí v jeho vlastníctve z predmetu nájmu.
Súdne konanie trvá od podania žaloby do právoplatnosti rozsudku cca pol roka až dva roky, v závislosti najmä od toho, či sa nájomca odvolá. V praxi k takýmto situáciám dochádza výnimočne, a to vždy vtedy, keď je nájomca toho názoru, že nájom sa riadne neskončil – teda ide väcsinou o situácie, keď je medzi prenajímateľom a nájomcom spor o to, či sa nájomná zmluva riadne skončila. Napríklad prenajímateľ odstúpi od nájomnej zmluvy, pričom nájomca je toho názoru, že od nej odstúpil neoprávnene, že nebol úplne naplnený dôvod na odstúpenie, prípadne výpoveď, podľa nájomnej zmluvy.
Vznik záložného práva
Ak je nájomca zároveň aj v omeškaní s platením nájomného, v zmysle Občianskeho zákonníka má prenajímateľ na zabezpečenie nájomného záložné právo k hnuteľným veciam, ktoré sú v predmete nájmu a patria nájomcovi. Záložné právo vzniká okamihom vnesenia hnuteľnej veci do prenajatého nebytového priestoru a zaniká odnesením tejto veci z predmetu nájmu. Záložné právo zanikne, ak sú veci odstránené skôr, než boli spísané osobou poverenou súdom (v praxi najmä súdny exekútor), ibaže by boli odstránené na úradný príkaz a prenajímateľ ohlási svoje práva na súde do ôsmich dní po výkone. Ak sa nájomca sťahuje alebo ak sa odstraňujú veci, napriek tomu, že nájomné nie je zaplatené alebo zabezpečené, môže prenajímateľ zadržať veci na vlastné nebezpečenstvo, do ôsmich dní však musí žiadať o súpis osobou poverenou súdom, alebo musí veci vydať. V praxi sa vo viacerých prípadoch vykonanie súpisu hnuteľných vecí vo vlastníctve nájomcu nachádzajúcich sa v predmete nájmu (vrátane napríklad automobilov) preukázalo ako pomerne účinný nástroj motivujúci nájomcov zaplatiť omeškané nájomné.
Pripravte sa na právne kroky
Záverom je dôležité upozorniť aj na trestnoprávnu rovinu užívania nebytového priestoru zo strany nájomcu bez právneho dôvodu, nakoľko podľa § 218 Trestného zákona je trestným činom aj protiprávne užívanie nebytového priestoru ako neoprávnený zásah do práva k nebytovému priestoru. Prípadné podanie trestného oznámenia v uvedenej veci (odporúčame na neznámeho páchateľa) síce nezabezpečí vypratanie nebytového priestoru nájomcom, avšak vedomosť nájomcu o pripravenosti takéto trestné podanie podať nepochybne má taký silný psychologický efekt, ktorý motivuje nájomcu ukončiť neoprávnené užívanie predmetného nebytového priestoru.
