Faktické a práve vady
Nehnuteľnosti však môžu vykazovať faktické a právne vady. Faktickými vadami sa rozumie
- absencia vlastností predávanej nehnuteľnosti, ktoré boli výslovne vymienené alebo obvyklé, ako aj
- nemožnosť použitia predávanej nehnuteľnosti podľa povahy a účelu zmluvy alebo podľa toho, čo účastníci dojednali.
Právnymi vadami sa rozumie nenadobudnutie vlastníckeho práva k predávanej nehnuteľnosti v rozsahu podľa zmluvy, ako aj nadobudnutie nehnuteľnosti, ktorá je zaťažená právami tretích osôb, ktoré neboli predpokladané zmluvou.
Za vady predávanej nehnuteľnosti (musí ísť o odplatný prevod) v zásade zodpovedá predávajúci, ibaže ide o zjavné vady alebo o vady, ktoré možno zistiť z príslušnej evidencie nehnuteľností; predávajúci však zodpovedá aj za tieto vady, ak v zmluve výslovne ubezpečí kupujúceho, že vec nemá takéto vady.
Obvyklé vlastnosti nehnuteľnosti
Z vyššie uvedeného vyplýva, že, ak nie je v zmluve dohodnuté inak, predávaná nehnuteľnosť musí mať obvyklé vlastnosti, a to najmä s prihliadnutím na vek nehnuteľnosti. V praxi môže byť často sporné, čo je obvyklou vlastnosťou. Preto je dôležité, aby kupujúci trval na tom, aby v zmluve boli vyhlásenia predávajúceho o vlastnostiach, ktoré kupujúci považuje dôležité.
Taktiež si treba dať pozor na formuláciu v zmluve, podľa ktorej sa nehnuteľnosť prevádza v stave „ako stojí a leží“. V takomto prípade predávajúci nezodpovedá za žiadne vady, ibaže predávajúci v zmluve kupujúceho výslovne ubezpečí, že nehnuteľnosť má určité vlastnosti, alebo ak si kupujúci v zmluve určitú vlastnosť výslovne vymienil. V danom prípade teda nie je vôbec relevantné, aké sú obvykle vlastnosti nehnuteľnosti daného druhu. Aj akékoľvek uistenie predávajúceho pred podpisom zmluvy, ktoré sa nezohľadní v zmluve, nie je relevantné pre vyvodenie zodpovednosti za vady.
Obhliadka a zmluva
Vzhľadom na vyššie uvedené je vhodné pred kúpou nehnuteľnosti vykonať ohliadku danej nehnuteľnosti. Táto ohliadka by mala byť uskutočnená za riadneho svetla, t.j. nie za šera alebo za tmy, kedy je možné viacero zjavných vád prehliadnuť. Kúpna zmluva by mala obsahovať odkaz na dátum a čas ohliadky, ako aj uistenie predávajúceho, že nedošlo k zmene stavu nehnuteľností. Zároveň by malo byť v zmluve popísané aj zariadenie predávanej nehnuteľnosti, aby sa nestalo, že predávajúci odstráni zariadenie z nehnuteľnosti.
Ako už bolo naznačené, zisťovanie obvyklých vlastnosti nehnuteľnosti daného druhu v danom čase môže byť problematické. Preto je vhodné, aby kúpna zmluva obsahovala vyhlásenia týkajúce sa najmä kvality strechy (či nezateká), stavu elektroinštalácia, plynu, druhu, kvality, (ne)kontaminácie pôdy (v prípade kúpy pozemku), a pod. Tieto vyhlásenia by nemali byť vágne, ale podľa možnosti, čo najviac vystihujúce.
Kupujúci by si zároveň mal zistiť údaje o nehnuteľnosti z príslušného listu vlastníctva, a to o vlastníckom práve k nehnuteľnosti a o vecných a iných právach tretích osôb k danej nehnuteľnosti. Kúpna zmluva by tiež mala obsahovať odkaz na tento list vlastníctva s uvedením dátumu, kedy sa uvedené údaje zistili, ako aj vyhlásenie predávajúceho o tom, že nenastali žiadne zmeny oproti tomuto listu vlastníctva. Namiesto tohto vyhlásenia predávajúceho je vhodné vyhlásenie predávajúceho o tom, že nehnuteľnosť je zaťažená len určitými právami tretích osôb alebo že nie je zaťažená žiadnymi právami tretích osôb. Kupujúci by sa však nemal len spoliehať na takéto vyhlásenie a každom prípade by si mal pravdivosť tohto vyhlásenia overiť v katastri nehnuteľností.
V neposlednom rade treba poukázať na najmä existenciu nájomných zmlúv na nehnuteľnosť. Kupujúci sa o existencii nájomnej zmluvy v zásade nedozvie z katastra nehnuteľnosti. Nadobudnutím nehnuteľnosti však kupujúci vstúpi do právneho postavenia prenajímateľa z tejto nájomnej zmluvy, pričom bez ďalšieho kupujúci nie je oprávnený túto nájomnú zmluvu vypovedať a je ňou viazaný. Kúpna zmluva by preto mala taktiež obsahovať vyhlásenie predávajúceho, že predávaná nehnuteľnosť nie je predmetom nájomnej alebo inej zmluvy, resp. že je predmetom určitej špecifikovanej nájomnej alebo inej zmluvy (v takom prípade by sa kupujúci mal oboznámiť s obsahom takejto zmluvy). Treba však zdôrazniť, že kupujúci môže mať záujem na existencii určitej nájomnej zmluvy, pričom v takom prípade si potrebuje v zmluve ošetriť situáciu, aby mu nájomca túto nájomnú zmluvu nevypovedal z dôvodu zmeny vlastníctva nehnuteľnosti.
Riešenie sporov
V prípade výskytu vád si predávajúci môže uplatniť svoje práva voči predávajúcemu. Tu však je vhodné poukázať na to, že v praxi v takom prípade väčšinou kupujúci nemá záujem riešiť túto situáciu po tom, čo je zaplatená kúpna cena v celom rozsahu a zanikli prípadne zabezpečovacie inštitúty podľa zmluvy. Kupujúcemu často nezostáva iné riešenie, ako uplatniť si svoje práva súdnou cestou alebo sa fakticky vzdať ich uplatnenia.
Osobitnú pozornosť treba dbať pri uzatváraní zmlúv o budúcich zmluvách a rezervačných zmluvách. Ľahko sa môže stať, že (i) na základe týchto zmlúv bude kupujúci povinný uzatvoriť kúpnu zmluvu, kde si nebude môcť vymieniť vlastnosti nehnuteľnosti, (ii) v danom čase budú na veci viaznuť práva tretích osôb, ktoré budú evidované v katastri nehnuteľností a ktoré si kupujúci v danom čase „ešte“ nezistí, nesprávne sa spoliehajúc na to, že si ich zistí v čase uzatvorenia „ostrej“ kúpnej zmluvy alebo (iii) kupujúci bez riadneho preštudovania zmluvy o budúcej zmluve alebo rezervačnej zmluvy sa zaviaže nadobudnúť nehnuteľnosť v stave ako stojí a leží. V uvedených prípadoch nemusí mať možnosť tieto nedostatky odstrániť v kúpnej zmluve.
Zanedbanie odbornej starostlivosti kupujúceho pri ohliadke nehnuteľnosti a zisťovaní jej vád môže byť teda na ujmu kupujúceho, a preto by kupujúci nemal túto starostlivosť zanedbať.
Autor: Mgr. Michal Zeman, Zdroj: Verlag Dashöfer, Ilustračné foto: Stock.xchng