V tejto štúdii Prologis Research skúma:
- klasifikáciu a hlavné faktory spôsobujúce zastarávanie
- zastarávanie v Japonsku a v Európe
- zastarávanie v Spojených štátoch
Ilustračné foto: Prologis
I. KLASIFIKÁCIA ZASTARÁVANIA
Logistické zariadenia vykazujú tri typy zastarávania: lokalizačné, funkčné a ekonomické. Lokalizačné zastarávanie odkazuje na preferencie užívateľov ohľadne umiestnenia. Dnešné dodávateľské reťazce sú stále globálnejšie. To znamená, že aby boli konkurencieschopné, musia mať na správnom mieste v správny čas správne množstvo tovaru. Vhodne umiestnená nehnuteľnosť musí ponúkať prístup k populačným centrám, dodávateľom, tranzitnej infraštruktúre a pracovnej sile. Za zmienku stojí, že zmeny v dopravnej infraštruktúre, ako je rozširovanie diaľníc, môžu spôsobovať zastarávanie. S rastom miest sa môže hodnota umiestnenia zvyšovať, čo predlžuje životnosť aktíva, zvyšuje klasifikačnú triedu daného územia a vytvára lepšie príležitosti pre jeho využitie.
Funkčné zastarávanie je neschopnosť nehnuteľnosti plniť meniace sa požiadavky zákazníkov s ohľadom na rozvoj dodávateľského reťazca. Príkladom sú požiadavky na parkovanie kamiónov alebo manévrovanie s tovarom (napr. miera pokrytia); vyššie výšky stropov a vyššie počty nákladných rámp, aby pojali vybavenie a tok tovaru; alebo jednoducho veľkosť budovy.
Ekonomické zastarávanie sa vzťahuje k zmenám vo finančnom profile nehnuteľnosti. Urbanizačné tlaky a príležitosti k väčšiemu a lepšiemu využitiu vytvárajú možnosti k opakovanému využitiu existujúcich logistických zariadení, napríklad v podobe kancelárskych priestorov alebo rezidenčných budov, keďže východisková hodnota pozemkurastie vďaka dopytu alternatívnych užívateľov. Ekonomické zastarávanie môže prípadne zahŕňať aj nesprávne nastavenie miery nájomného nehnuteľnosti, ktorá je tvorená vzhľadom k priebežným prevádzkovým a kapitálovým výdavkom, v dôsledku čoho už nie je zariadenie finančne životaschopné.
Miera zastarávania je ovplyvnená typom užívateľa. V prípade hromadných distribučných zariadení budú nové nehnuteľnosti prevažnú väčšinu požiadaviek zákazníkov spĺňať - a často aj prekračovať. Veľkí národní/medzinárodní distribútori zvyčajne potrebujú najmodernejšie funkcie, aby sa dokázali vyrovnať s požiadavkami na vysokú rýchlosť a veľké objemy. Parametre sa v priebehu času vyvíjajú a zariadenia môžu postupne využívať len menší regionálni/ miestni zákazníci. Nehnuteľnosť síce starne, avšak možnosti ďalšieho využívania, ako sú ľahký priemysel a iné drobné podnikateľské prevádzky, trvajú ďalej.
Tento vývoj možno ilustrovať teoretickou krivkou dopytu v závislosti na tom, ako nehnuteľnosť starne. Stojí za zmienku, že požiadavky sa výrazne líšia podľa trhu, typu priemyslu a distribučnej činnosti. Tieto prípady použitia ilustrujú vzájomnú previazanosť funkčného a lokalizačného zastarávania. Dôležité je, že odhaľujú tempo starnutia v priebehu času, ktoré sa výrazne líši v závislosti na rozhodnutiach konečných úžívateľov.
- Národná/medzinárodná distribúcia. Títo zákazníci vyžadujú vysoko funkčné nehnuteľnosti, ktoré umožnia každý deň spracovávať veľké objemy tovaru. Maximalizujú počet nakladacích rámp, výšky stropov a znižujú mieru pokrytia pre parkovanie nákladných vozidiel. Pre dodávateľské reťazce, ktoré sa zameriavajú na rozsiahlu distribúciu minimalizujúcu dopravné náklady, je tiež kriticky dôležitá lokalita. Títo zákazníci zvyčajne uprednostňujú prístup k dopravnej infraštruktúre - prístavy, letiská, intermodálne zariadenia, hlavné cesty a ďalšie uzly - oproti uzavretým špecifickým čiastkovým trhom alebo mikrolokalitám. Pozitívnym faktorom môže byť tiež nižší výskyt dopravných zápch.
- Miestna/regionálna distribúcia. Títo zákazníci sa snažia dosiahnuť rovnováhu medzi funkčnými a lokalizačnými požiadavkami. Ich dodávateľský reťazec zabezpečuje distribúciu do menšej oblasti, oveľa dôležitejší je pre nich teda určitý trh alebo iná mikrolokalita v rámci trhu. Aj keď je funkčnosť významným faktorom, zákazníci sa priestorom druhej generácie zvyčajne dokážu prispôsobiť.
- Ľahký priemysel. Pre týchto užívateľov je rozhodujúca lokalita. Kľúčom je blízkosť k zákazníkom, dodávateľom a pracovnej sile. Často hľadajú mikrolokalitu na čiastkovom trhu a usilujú o získanie tej najviac funkčnej nehnuteľnosti, aká je k dispozícii.
Zdroj:Prologis Research