II. ZASTARÁVANIE V JAPONSKU A V EURÓPE
Ak sa zameriame na hlavné rozvinuté trhy, je miera zastarávania vyjadrená v percentách celkového inventára budov najvyššia v Japonsku a v Európe. Trh s modernými inštitucionálnymi logistickými nehnuteľnosťami je v týchto regiónoch stále mladý a reprezentuje teda len malú časť celkového inventára priemyselných nehnuteľností. Na oboch spomínaných trhoch je trh z veľkej časti tvorený funkčne zastaranými budovami. V Japonsku slúžili skoršie postavené priemyselné areály potrebám domáceho spracovateľského priemyslu. Výroba sa ale z veľkej časti presunula za hranice do krajín s menšími nákladmi, čo prispelo k nárastu podielu dovozov v japonskej ekonomike. Vybavenie starých priemyselných areálov prestalo uspokojovať potreby týkajúce sa tokov tovaru. Tiež v Európe prebehol podobný posun smerom ku globalizácii obchodu, ktorý zvýšil dôležitosť lokalít nachádzajúcich sa v blízkosti európskych prístavov. Tento trend bol súčasne sprevádzaný posilňovaním eura a odstraňovaním obchodných bariér, čo zákazníkom umožnilo vstupovať do Európy ako na jednotný trh, nie trh 28 rôznych krajín.
ilustračné foto: Prologis
Prebiehajúce zmeny sa prejavujú s postupom času. Hoci japonské dovozy rastú už viac ako desať rokov a tiež od zavedenia eura uplynula rovnako dlhá doba, obe tieto témy stále prispievajú k tvorbe dopytu. Súčasné dodávateľské reťazce sú založené na obchodných postupoch zdedených z minulosti. Mnoho užívateľov v súčasnosti realizuje viacročné plány na modernizáciu a obmenu existujúcej infraštruktúry. V nasledujúcej časti sa podrobne zameriavame na každý z uvedených regiónov.
Japonský trh s inštitucionálnymi logistickými nehnuteľnosťami zaznamenáva v dôsledku zastarávania nehnuteľností výrazný rast štrukturálneho dopytu. Kontrast medzi inštitucionálnymi a zastaranými nehnuteľnosťami je veľmi výrazný. Staršie budovy majú väčšinou nedostatočnú podlažnú plochu a v prípade, že sa jedná o viacposchodové budovy, nie sú ich výťahy schopné zvládať v dostatočnom objeme pohyb tovaru k odbavovacím rampám. Zákazníci, ktorí používajú budovy vybavené odbavovacími rampami, dosahujú v porovnaní s užívateľmi budov, ktoré týmito rampami vybavené nie sú, 20-30 % úspor na prevádzkových nákladoch. Veľkosť trhu s inštitucionálnymi logistickými nehnuteľnosťami v regiónoch Tokio a Osaka dosahuje podľa CBRE 13,3 mil. m2. Od roku 2006 rástla výstavba inštitucionálnych logistických nehnuteľností priemerným ročným tempom 1,2 mil. m2, čo medzi rokmi 2006-2014 predstavuje nárast o takmer 200 %. V porovnaní s rastom ekonomiky sa jedná o výrazný rast, pretože v rovnakom časovom období dosahoval ročný rast HDP v priemere iba 0,4 percenta. Vývoj na trhu sa bude odvíjať od malého podielu neobsadených priestorov, ktorý podľa CBRE ku štvrtému štvrťroku 2014 dosahoval v Tokiu 2 % a v Osake 0,4 %.
V Európe je modernizácia zastaraných nehnuteľností dôležitým hnacím motorom dopytu. Odhadujeme, že veľkosť inštitucionálneho logistického trhu dosahuje 130 mil. m2, čo predstavuje približne 15 % z celkového inventára priemyselných nehnuteľností. V priebehu posledných piatich rokov dosahovala čistá absorpcia v priemere 4,2 mil. m2, pričom aj v najslabšom roku zostávala nad hranicou 1,8 mil. m2. Ročný rast HDP dosahoval pre porovnanie v priemere iba 1,0 %, čo ukazuje, že logistika môže vykazovať rast aj bez rastu HDP.
Výrazné posilnenie zaznamenal obchod, ktorý v poslednom desaťročí vzrástol o viac ako 50 % a v kľúčových distribučných uzloch bolo vybudované nové logistické zázemie, ktoré sa nachádza buď v blízkosti severoeurópskych prístavov alebo stále dôležitejších vnútrozemských distribučných centier, ako je Lyon, Midlands (VB) alebo južné Poľsko. V dôsledku tohto vývoja bolo v Európe ku štvrtému štvrťroku 2014 neobsadených 7,2 percenta, čo je podľa údajov poskytnutých spoločnosťami Gerald Eve, CBRE, JLL a DTZ pod úrovňou vykázanou v priebehu minulého cyklu.
Podiel moderných/inštitucionálnych logistických areálov na celkovom inventári sa odhaduje na 15 %. Tento priemer sa v rámci Európy výrazne líši. Drvivá väčšina inventára v strednej a východnej Európe bola vybudovaná v posledných desiatich rokoch, čo vedie k relatívne nízkej funkčnej zastaranosti. Podiel moderných logistických areálov na rade tradičných trhov v západnej Európe (Rotterdam, Mníchov či Londýn) je oveľa nižšia. Tieto trhy majú dlhodobo vybudovanú povesť ako obchodné terminály a jedná sa o lokality s obmedzeným priestorom pre ďalšiu výstavbu.
Zdroj: Prologis Research