III. ZASTARÁVANIE NEHNUTEĽNOSTÍ V USA
V USA je z dôvodu vyspelosti tamojšieho trhu nehnuteľností nutné vykonať komplexnú analýzu zastaranosti. V dôsledku zrelosti amerického trhu vzniká jedinečná previazanosť medzi lokalizačnou a funkčnou zastaranosťou. V USA prebiehala výstavba logistických areálov slúžiacich potrebám celoštátnej distribúcie už pred viac ako 30 rokmi, pričom mnohé z týchto nehnuteľností sú stále použiteľné. Pri analýze zastarávania nehnuteľností v USA vyvstávajú dve hlavné témy:
- Komplexná analýza. Rozdiel medzi inštitucionálnymi a zastaranými nehnuteľnosťami je v USA oveľa menej výrazný ako v iných častiach sveta vďaka vyššej životnej úrovni a prísnejším stavebným normám.
- Kvantifikácia zastaranosti. Vzhľadom k tomu, že rast je čiastočne dôsledkom rastu trhu a čiastočne dôsledkom modernizácie inventára inštitucionálnych logistických areálov, je veľmi ťažké stanoviť, aká veľká časť nehnuteľností každoročne zastaráva.
Ilustračné foto: Prologis
Jedným zo spôsobov, ako mieru zastarávania odhadnúť, je zmerať množstvo demolovaných nehnuteľností, avšak tento spôsob neumožňuje zmerať skutočnú rýchlosť, s akou nehnuteľnosti zastarávajú. K demolácii existujúcich budov dochádza z rôznych dôvodov, vrátane intenzívnejšieho či lepšieho využitia, či modernizácii a zlepšovania infraštruktúry patriacej do triedy A, ako je rozširovanie diaľnic či mimoúrovňových križovatiek. K dispozícii sú len obmedzené údaje o rozsahu demolácií. Preto sme sa namiesto toho rozhodli použiť kvalitatívny prístup. V spolupráci s CBRE sme vykonali analýzu niekoľkých reprezentatívnych trhov vrátane lokalít Los Angeles, Seattle, Chicago, Dallas, Atlanta a New Jersey. Miera demolácií dosahuje na týchto trhoch ročne v priemere 15-35 bázických bodov z celkového inventára. Ak tieto čísla aplikujeme na americký trh ako celok, dosahuje celkový rozsah demolácií viac ako 4,6 mil. m2 ročne. Nárast celkovej novovybudovanej podlažnej plochy dosahoval pre porovnanie v priebehu posledného rastového obdobia v priemere 19-28 mil. m2 ročne. Odhadujeme, že demolácie predstavujú približne jednu šestinu celkovej novej činnosti.
Toto percento demolácií pravdepodobne nedosahuje rýchlosť zastarávania. Demolácie sa zameriavajú prevažne na nehnuteľnosti triedy C, ktoré už sú zastarané. Presnejším odhadom zastaranosti by bolo posúdenie rýchlosti, s akou nehnuteľnosti inštitucionálnej kategórie zastarávajú, opúšťajú konkurenčné prostredie a stávajú sa z nich nehnuteľnosti triedy C odsúdenej k alternatívnemu využitiu. Tieto údaje však nikto bližšie nesleduje. Svoj odhad teda zakladáme na aktuálnom stave trhu.
Pri odhade zastaranosti nehnuteľností inštitucionálnej kategórie vychádzame z niekoľkých predpokladov. Trh najprv rozdeľujeme na produkty inštitucionálnej kategórie alebo zastarané produkty a následne odhadujeme rýchlosť, s akou nehnuteľnosti vypadávajú z inštitucionálnej kategórie. Podľa spoločnosti CoStar dosahuje celková podlahová plocha priemyselných objektov v USA 1,77 mld. m2. Ak sa chceme pri odhade veľkosti trhu obmedziť len na inštitucionálnu kategóriu, prevedieme trojakú úpravu. Najprv vylúčime nehnuteľnosti na menších trhoch, ktoré sú vzdialené od dopravnej infraštruktúry a hlavných sídelných centier a predstavujú 40 % celkového množstva amerických priemyselných objektov. Ďalej sa na hlavných logistických trhoch takmer 25 % priemyselných objektov využíva na iné ako logistické účely (napr. výrobné). V neposlednom rade cca 40 % priemyselných objektov tvoria zastarané nehnuteľnosti. Celkovo tieto čísla ukazujú, že približne jedna tretina nehnuteľností na hlavných trhoch - či 20 % v rámci celých Spojených štátov - spadá do inštitucionálnej kategórie. Celkový logistický trh inštitucionálnej kategórie predstavuje približne 372 mil. m2 (kombinácia hromadných distribučných areálov triedy A a dobre umiestnených nehnuteľností triedy B).
Náš odhad veľkosti inštitucionálneho trhu vychádza z podrobného výskumu. V minulosti bolo v rámci databáz priemyselných objektov ťažké stanoviť nehnuteľnosti vyššej a nižšej kvality. Vďaka novým údajom spoločnosti CoStar je to teraz už jednoduchšie:
- Podrobný popis typu nehnuteľnosti. Spoločnosť CoStar starostlivo katalogizovala druhotné priemyselné využitie (napr. hromadná distribúcia oproti výrobe).
- Trieda nehnuteľnosti. Spoločnosť CoStar doplnila triedy definované realitnými maklérmi o vlastnú klasifikáciu (päťhviezdičková stupnica)
Zaradenie nehnuteľností triedy A do inštitucionálnej skupiny a nehnuteľností triedy C do skupiny zastaraných nehnuteľností je úplne jednoznačné. U nehnuteľností triedy B je však kvalita značne premenlivá. Tu pomôže klasifikačný systém CoStar. Medzi nehnuteľnosťami typu B je 40 % označené ako jednohviezdičkových a dvojhviezdičkových a tieto nehnuteľnosti pri bližšom pohľade jednoznačne vykazujú isté problémy týkajúce sa funkčnosti a umiestnenia. Trojhviezdičkové nehnuteľnosti triedy B sú pomerne rôznorodé, ale vyznačujú sa konzistentnejšou funkčnosťou. Súhrnne odhadujeme, že 40 % priemyselných zariadení na hlavných trhoch je v súčasnosti zastaraných.
Miera zastaranosti v USA dosahuje cca 9,3 mil. m2 a podľa nášho názoru sa zastarávaním budov zmenšuje dostupný inventár. Ak sa blíži inštitucionálny trh 372 mil. m2, potom odhadujeme, že celková podlahová plocha nehnuteľností vyradených každoročne z inštitucionálnej kategórie dosahuje 7,4-13,9 mil. m2. Priemerná životnosť nehnuteľnosti je tesne nad 50 rokov či viac, ale v prípade nehnuteľností v zlej lokalite alebo so zlou konfiguráciou to môže byť tiež len 25 rokov. To naznačuje, že miera zastaranosti by mohla byť 2–4 %.
Náš odhad rozsahu demolácií je nižší a predstavuje prevažne demolácie nehnuteľností triedy C. Údaje týkajúce sa zastarávania odkazujú na mieru, s ktorou sa nehnuteľnosti triedy B + presúvajú do triedy C. Náš odhad zastarávania ukazuje, že približne polovica z novej výstavby v USA má za účel nahradiť zastaraný inventár, nie uspokojiť dopyt po novej výstavbe.
Mieru zastarávania nehnuteľností v USA ovplyvňujú ešte ďalšie dva faktory: V nadchádzajúcich rokoch porastie a naprieč trhmi sa rôzni.
- Miera zastarávania porastie. Moderné logistické nehnuteľnosti sú v súčasnosti pravdepodobne staršie než kedy predtým, pretože ich užívatelia si museli počas globálnej finančnej krízy a následnej absencie výstavby v priebehu zotavovania ekonomiky vystačiť s existujúcimi prenajatými nehnuteľnosťami. K starobe moderných nehnuteľností v menšej miere prispieva aj historické načasovanie kulminácie výstavby, ku ktorému došlo v 80. a 70. rokoch 20. storočia. Niektoré z týchto nehnuteľností sa blížia koncu svojej funkčnej životnosti a zastarávajú.
- Miera zastarávania sa líši podľa trhu. Zloženie amerických trhov, či už podľa typu zákazníkov, funkcií budov (ako je veľkosť), dopravných zápch a dojazdových časov alebo jednoducho podľa dostupnosti pozemkov, má za dôsledok značne rôznorodú mieru zastarávania. Trhy sa zástavbou prieluk, ako je severná New Jersey, Los Angeles alebo Sanfranciský záliv, zastarávajú pomalšie. Tieto trhy majú jedinečnú rýchlosť zastarávania, pretože kvalita ich lokality sa postupom času môže zlepšovať a jej využitie sa v priebehu času môže meniť z hromadných distribučných centier na zariadenie pre ľahký priemysel. Vývoj trhu a zmeny využitia tak kompenzujú funkčné zastarávanie, pričom zároveň dochádza k vyššej miere ekonomického zastarávania. Pomalšiu rýchlosť zastarávania vykazujú tiež oblasti so zástavbou prieluk, kde sa trhy stretávajú s menším obmedzením ponuky, ako sú oblasti okolo letísk O'Hare alebo DFW. Naopak niektoré trhy s malými prekážkami pre tvorbu ponuky alebo s daňových úľavami zameranými na podporu v oblasti nehnuteľností, ako je Columbus, Indianapolis a Memphis, majú vyššiu rýchlosť zastarávania.
Zdroj: Prologis