V piatom pokračovaní špeciálnej správy o COVID-19 a jeho dôsledkoch pre logistické nehnuteľnosti odhaduje výskumné oddelenie Prologis Research, že v dôsledku toho, ako sa spoločnosti prispôsobujú rozmachu e-commerce a zvyšovaniu objemu skladových zásob, dôjde len v USA počas nasledujúcich dvoch až troch rokov k nárastu dopytu po logistických nehnuteľnostiach o 400 a viac miliónov stôp štvorcových (37 miliónov metrov štvorcových). To znamená každoročný dopyt po 150 – 200 miliónoch stôp štorcových počas dvoch až troch rokov.
Tieto odhady sú založené na predpoklade, že zmena nastavenia dodávateľských reťazcov v dôsledku rozširovania e-fulfillmentu by mala vytvoriť čistý nárast dopytu celkovo o 140 ─ 185 miliónov stôp štvorcových. Dopyt po e-fulfillmente by mal byť najväčší v lokalitách blízko koncových spotrebiteľov, kde sa nachádzajú napríklad nehnuteľnosti typu Last Touch® a City Distribution. Zároveň Prologis predpokladá, že zákazníci zvýšia objem svojich zásob o 5 až 10 %, a to v záujme podporiť odolnosť svojho podnikania. To by v súhrne znamenalo ďalší dopyt po 285 – 570 miliónoch stôp štvorcových. Nový dopyt plynúci z rastu zásob by sa potom mohol rozptýliť rovnomernejšie do distribučných sietí.
Foto: Prologis
Potraviny a nápoje, ale aj stavebníctvo a kutilské potreby sú maloobchodnými sektormi v ranom štádiu adopcie e-commerce
Niektoré kategórie zákazníkov sú stále v raných fázach zavádzania online predaja, vrátane segmentov predaja potravín a nápojov či potrieb pre stavby a domácnosti. V posledných týždňoch predajcovia potravín hlásili 3 až 4-násobné zvýšenie online predaja. Aj keď tento nárast nemusí byť trvalý, má potenciál pretrvávať, keďže mnoho nových spotrebiteľov sa zoznámilo s e-commerce a ocenilo jej výhody. Pre tieto odvetvia je typická relatívne nízka miera e-fulfillment operácií. Preto si bude prepracovanie dodávateľských reťazcov vyžadovať značné investície do nehnuteľností. Z tejto zmeny by mohli ťažiť tiež tretie strany poskytujúce služby logistických špecialistov. Odvetvia, ako sú diverzifikovaný maloobchod a elektronika, majú e-fulfillment operácií dlhodobo viac a zaznamenávajú vysoký rast tržieb.
Zákazníci zameraní na predaj potravín, zdravotných potrieb a spotrebného a diverzifikovaného tovaru tvoria zhruba jednu tretinu portfólia Prologis
Čo sa týka situácie v Európe, Prologis predpokladá, že tunajšie spoločnosti podnikajúce v odvetviach, ktoré vo fáze tzv. „stay-at-home“ ekonomiky zaznamenali rast, budú dosahovať vynikajúce výsledky. Významný podiel na tom bude mať predovšetkým segment potravinárstva a nápojov, z ktorého v prvých týždňoch plošnej izolácie domácností vzišlo významné percento nových krátkodobých prenájmov skladových priestorov. Nehnuteľnosti spoločnosti Prologis sú v Európe situované na najväčších spotrebiteľských trhoch a v kľúčových logistických oblastiach, ktoré by mali v prípade útlmu ekonomiky vykázať najväčšiu odolnosť. Prevažná väčšina európskych zákazníkov Prologis zostáva v prevádzke − aj v období najintenzívnejšieho šírenia ochorenia (v marci a v apríli) 95 % týchto spoločností fungovalo. Zároveň žiadna z budov Prologis nebola v dôsledku vládnych n ariadení alebo zo zdravotných dôvodov uzatvorená.
Rýchlejšia miera adopcie e-commerce a väčšie zásoby môžu podstatne posilniť dopyt
Report poukazuje na to, že každá zmena podielu medzi kamenným a online predajom o 100 bázických bodov sa v Spojených štátoch pretaví do čistého dopytu po nových priestoroch na úrovni 46 miliónov stôp štvorcových. Miera penetrácie už stúpa ročne o 100 − 150 bázických bodov; od marca do polovice apríla však zaznamenala e-commerce nárast o 30 %, čo naznačuje, že v roku 2020 by mohol rast predstavovať 300 až 400 bázických bodov. To by vyvolalo čistý prírastok dopytu po 140 až 185 miliónoch štvorcových stôp logistických priestorov. Časť tohto dopytu sa už prejavila v reakcii na koronavírusovú pandémiu, no samotné rozširovanie distribučných kapacít môže trvať dlhšie než rok. Okrem toho sa len v USA nárast zásob o 100 bázických bodov pretaví do nového dopytu po logistických priestoroch s rozlohou 57 miliónov stôp štvorcových.
V marci a v apríli stáli e-commerce spoločnosti za 40 % nových nájmov, čo je výrazne viac než 20 % z obdobia pred vypuknutím pandémie. Na základe historických štatistík vývoja dopytu Prologis vyčíslil, že v Európe dnes miera penetrácie e-commerce predstavuje zhruba 11 %. Každý nárast miery adopcie e-commerce o 100 bázických bodov by tak so sebou mohol priniesť ďalší dopyt po 2 miliónoch metrov štvorcových logistických priestorov.
Nový prístup k zaisťovaniu zdrojov by mohol vytvoriť nové spotrebiteľské centrá
Podľa reportu môže príprava na ďalšie narušenie ekonomiky postupne tlačiť mnohé segmenty smerom k väčšej diverzite svojich výrobných lokalít (vrátane tzv. on-shoringu a near-shoringu). Napriek tomu, že z výrobných procesov plynie oveľa menší dopyt po logistike než zo strany spotrebiteľských koncov dodávateľského reťazca, presun výrobných lokalít by mohol vytvoriť nové centrá spotreby. Tie budú musieť obsluhovať zákazníci logistických nehnuteľností z rôznych odvetví priemyslu. Nízkonákladové výrobné lokality, ako sú Mexiko alebo stredná a východná Európa, už začínajú zaznamenávať zvýšený záujem. Tieto zmeny – ktoré sú nákladnejšie a náročnejšie než vyššie popisované relatívne jednoduché úpravy distribučnej siete – budú pravdepodobne otázkou dlhodobého horizontu a prejavia sa až v priebehu nasledujúcich rokov.
Zdroj: Prologis