Štát na požiadavky trhu reaguje s oneskorením
Druhou nosnou ideou, ktoré sa tiahla celým fórom ako niť, bola úloha hlavného mesta Bratislavy v oblasti developingu. Ako najrozvinutejší developerský trh sa musí vyrovnať jednak so záujmami rezidentov, obyvateľov a jednak s tlakom trhu, dopytom a developerskou činnosťou. Žiaľ, za požiadavkami legislatíva a administratívny aparát zaostáva a namiesto toho, aby pomáhal, tak spôsobuje predlžovanie procesov. Mesto nemá jednotné pravidlá, kompetencie sú rozdelené medzi 15 stavebných úradov, vznikajú nekoncepčné riešenia a do činenia s investičnou výstavbou majú štyri rôzne ministerstvá.
Napríklad dopyt po kanceláriách je enormný a dnes musí developer často nahrádzať agendu mesta, aby zo svojho projektu urobil úspešný projekt. Návrhy budovy, ktoré sú predstavené klientovi, sú po schválení všetkých potrebných náležitostí úž neaktuálne. Je logické, že ak ubehnú celé roky a situácia na trhu sa zmení. Napokon ukázala to ekonomická kríza, kedy niektoré projekty ešte stihli dostavať, iné boli rozostavané a ďalšie zostali len na papieri.
Foto: Redakcia Kancelarie.sk
„Čas sú peniaze a ak developujeme celé štvrte, je to ešte citeľnejšie. Rozhodli sme sa využiť túto zákonnú možnosť a získať štatút významnej investície,“ uviedol Jakub Gossányi, riaditeľ developmentu HB REAVIS, ktorý zdôraznil, že štatút umožňuje mnohé procesy urýchliť. Napokon cítia sa ako mestotvorný developer a mnohé stavby budú slúžiť celému mestu a dokonca aj okoliu, napríklad infraštruktúra a Stanica Nivy ako taká. Developer tiež musí znášať poplatky pri uzáverách bez toho, aby ich potom využil. Veľmi zjednodušene sa dá povedať, že developer si musí vybudovať celú infraštruktúru a napojiť ju na tú existujúcu tak, aby bolo do jeho budovy alebo zóny komfortná doprava. Developeri sú si vedomí, že štatistické údaje o počte rezidentov a tranzite sú skreslené, presnejšie ich ukazujú napríklad metódy anonymného sledovania aktívnych SIM kariet. I to však nie je smerodajné, lebo Slovensko je zaujímavé aj pre ľudí zo zahraničia, ktorí sem prichádzajú žiť aj pracovať. J. Gossányi povedal, že parkoviská sú drahé a vždy sa snažia okrem splnenia koeficientov počtu parkovacích miest nájomcom ponúkať alternatívy dopravy. Žiaľ najväčší benefit je služobné auto, ktorému biedny stav MHD nemôže konkurovať. Ako však správne podotkla Ingrid Konrad, hlavná architektka mesta Bratislavy, nová komerčná budova na rušnej Zochovej zmenila dopravnú situáciu, na ktorú musí reagovať aj mesto a samospráva. „Bratislava si zaslúži aj celomestský okruh v rámci električkovej trate. My chceme dostať kancelárie aj do Petržalky, aby ľudia necestovali hore-dolu. V súčasnosti je na tomto brehu Dunaja iba 15000 pracovných miest,“ uviedol Pavel Pelikán, výkonný riaditeľ a podpredseda predstavenstva J&T Real Estate.
Pracovným prostredím je aj park pri budove
„Na začiatku je potrebné zadefinovať si koncept kancelárií, ktorý ideme vytvárať. Otázkou je, koľko firiem je nastavených na nový štýl? Trendom je agilné pracovné prostredie a tzv. well-being. Podľa výsledkov štúdií zo zahraničia a našich sesterských spoločností, motivácia a produktivita stúpajú v takomto prostredí až o 40 % a celých 80% zamestnancov má menšiu potrebu zmeniť zamestnávateľa,“ uviedla počas panelu venovanému kanceláriám Dominika Fecková, Sales Manager, Nowy Styl Group, ktorá ukázala niekoľko možností riešenia priestoru a vplyv usporiadania na počet miest pre zamestnancov, napr. Cellular office, Activity based working . „Je potrebné ľuďom vysvetliť, že zmena priestoru nie je šetrenie na zamestnancoch a na výplatách. Dôležité je zapojiť ich do vytvárania konceptu. Majú zo zmien a z výsledného priestoru iný pocit. Sú súčasťou rozhodovania, inak sa v kanceláriách cítia a majú iný vzťah k priestorom. Dnes nie je pracovisko obmedzené na pracovný stôl a stoličku, celá kancelária stáva pracoviskom, kde si zamestnanci môžu slobodne vyberať činnosti,“ spomenula D. Fecková. V súčasných kancelárskych budovách sú zóny, miestnosti určené na prácu, na sústredenie a nerušenú prácu, na stretávanie a rokovanie, je tu veľa prvkov zelene a oddychové a relaxačné zóny.
„Ľudia nemajú problém zobrať laptopy a idú robiť do parku na lavičku alebo do kaviarne. Za jeden deň viete robiť na 3-4 rôznych miestach,“ potvrdil slová D. Feckovej Tomáš Liška, Leasing and Development Director, Slovakia, TriGranit, ktorý uviedol, že pozorne sledujú trendy nových certifikácií ako je Wellbeing, ktoré sem prichádzajú zo zahraničia. „Pre nás je nájomca nielen klient, ale vážny biznis partner. Všetky jeho úvahy, aj tie drobné, potrebujeme pochopiť a pretaviť do fit outu priestorov, zohľadniť pri realizácii kancelárií. Napríklad interiér by mal korešpondovať aj s okolím, byť v synergii s okolím budovy,“ spomenul . T. Liška a dodal, že sa v súčasnosti sprísňujú požiadavky nielen na priestory, ale aj na spoločné priestory, vstupnú halu či občiansku vybavenosť.
Kancelárie môžu znížiť fluktuáciu a absentizmus
Nezamestnanosť je najnižšom percente, aké sme v modernej histórii Slovenska zaevidovali. Katarína Cíhová, head of Development & Consultancy Cushman & Wakefield uviedla aj ďalšie dáta z ich prieskumov o kancelárskych nehnuteľnostiach: „Historicky máme najnižšiu neobsadenosť 6,41%, najvyššie dosiahnuté nájomné – od roku 2011 sa držalo na hodnote okolo 15 eur/m2/mesiac, ale teraz už je 16 eur/m2/mesiac. Po kríze boli firmy opatrné, báli sa expanzie, potom už mali chuť a expandovať, ale zasa neboli postavané voľné priestory. Po roku 2016, keď na trh pribudli nové priestory, trh ich okamžite pohltil, boli takmer ihneď obsadené a svoju úlohu zohralo aj nešťastné Apollo 1. V roku 2018 predpokladáme dodanie 182 000 m2 priestorov a už dnes je z nich 43 500 m2 predprenajatých. Negatívom je ti fakt, že budovy ponúkajú 200-300 m2 na rôznych poschodiach, ale ak hľadáme súvislú výmeru povedzme 1000 m2 a viac, tak nemáme veľa možností na výber.“
Foto: REM/Stavebné fórmu
„Veľmi dobre sa darí centrám zdieľaných služieb a IT firmám. Je to spôsobené aj vyšším vzdelaním, platovými podmienkami, celkovým balíkom kvality práce na Slovensku. Súčasnou požiadavkou na kancelárie je veľká plocha a zvyčajne ju vyžadujú firmy dlhodobo prítomné na trhu, ktoré expandujú. Heslom dňa je spolupráca a tomu zodpovedá aj kreatívne a sociálne väzby posilňujúce prostredie. Je iná doba. Do zamestnania prichádzajú ľudia, pre ktorých je práca akousi skladačkou v mozaike života. Mozaike musí zodpovedať aj pracovné prostredie,“ tvrdí Tomáš Liška.
„Pracovný priestor môže byť jeden z parametrov, ktorý udrží človeka vo firme. Ďalšou témou je well-being, nakoľko prichádzajú mladé generácie, ktoré majú iné nároky na pracovné prostredie. Iné, ako majú napríklad ľudia nad 40 rokov. Firmy hľadajú dlhodobé nájmy aj s priestorom dostatočne dimenzovaným na rast. Chcú, aby talenty zostali u nich a nešli do inej firmy, ktorá im ponúkne lepšie priestory a vyšší plat. Potešiteľné je, že nájomné nie je témou číslo jeden, ale aktuálne riešime iné záležitosti, napríklad aby priestory zvýšili produktivitu práce, znížili absentizmus a podobne,“ uviedol Martin Marko, Country Leasing Director HB REAVIS, ktorý potvrdil, že vďaka aktivitám firmy v zahraničí vedia vytvoriť niečo, čo na Slovensko len prichádza. „Inovácie sa sypú zo všetkých strán, ale my si vyberáme niečo, čo bude benefitom pre finálneho zákazníka, ktorým je zamestnanec, teda napr. BREEAM. Ako prví sa usilujeme u získanie certifikátu WELL pre budovu Twin City Tower. Hľadali sme systém, ako dosiahnuť najlepšie požiadavky na kvalitu pracovného prostredia. Chceli sme analýzy, fakty podložené dátami, podmienky, ktoré vieme garantovať. Napríklad dôležitý parameter pre kvalitné vnútorné prostredie je dostatok čerstvého vzduchu. Sú tam preto senzory CO2 a už samotná inštalácia vzduchotechniky musí byť v bezprašnom prostredí a jej elementy majú antibakteriálne nátery, filtre a UV lampy, ktoré likvidujú baktérie,“ uviedol M. Marko.
„Už aj v advokátskych kanceláriách nájdete miesta, kde si môžete „vyvetrať“ hlavu. Veľa firiem využíva vypršanie nájomných zmlúv, aby svoje priestory urobili atraktívnejšími. Napokon je tu konkurenčný boj medzi firmami, ktoré chcú získavať a udržať zamestnancov. Okrem platu im chcú ponúknuť niečo wow, niečo, kde sa im bude dobre pracovať. Všetci chcú byť inovatívni, lepší, no vedia to urobiť len prostredníctvom zamestnancov,“ zdôraznil Róbert Tenczer, Associate Director - Leasing Department J&T Real Estate a dodal: „Dôležité je počúvať klienta. Napríklad jedna z priorít sú otváravé okná. Riešili sme problematiku chladiacich trámov, pre ČSOB v projekte Zuckermandel a pre Jonson Controls v projekte Panorama Business II. Samozrejme staráme sa aj o staršie budovy a tamojších nájomníkov. Napríklad v Tower 115 sme robili refitout, menili sme výťahy, lobby, pribudol park v átriu. Chceme, aby lokalita žila stále, nielen cez deň.“
Podľa K. Cíhovej dnes firmy potrebujú aj starších ľudí, nielen mladých inžinierov. Tzv. „hipsterské“ priestory garáží alebo coworkingov prestávajú stačiť a firmy sa presúvajú do reprezentatívnejších budov. Napokon firmy sú ochotné si za kvalitné priestory priplatiť, keďže ich zamestnanci majú vysokú produktivitu a vykonávajú prácu s vysokou pridanou hodnotou, a teda si „vedia na seba zarobiť“. Samozrejmosťou sú dôraz na rovnováhu pracovného a osobného života, šetrenie prírody a energie. Všetky zmeny v kanceláriách súvisia aj s rekordne nízkou mierou nezamestnanosti. Cieľom je udržať ľudí v zamestnaní, znížiť fluktuáciu.“
Zdroj: REM, foto: REM, Redakcia Kancelarie.sk