Keďže mnoho dopytov smeruje na byty, ktoré slúžia ako home office alebo ako "regulérne" kancelárie, rozhodli sme sa zaradiť do novinike i prieskumy k bytom na najsilnejšom realitnom trhu, teda v Bratislave. Bencont Investments na prelome júna a júla 2013 skúmal trh bratislavského nájomného bývania a primárnej (novostavby) a sekundárnej ponuky bytov (druhý krát predávané byty).
Do vzorky 900 bytov na prenájom boli zaradené ponuky z realitných kancelárií a súkromnej inzercie. Podobnú analýzu robil Bencont v januári 2013. V porovnaní s januárom 2013 priemerná ponuková cena nájmu s energiami vzrástla v júli o 3,67 percentuálneho bodu a dosiahla 678,40 EUR mesačne. Najdrahšie sa prenajímajú byty v prvom obvode, kde sa pohybujú vysoko nad celkovým priemerom. Nájmy v ostatných okresoch Bratislavy sa nachádzajú takmer na rovnakých úrovniach. Výnimku tvoria troj- a viac izbové byty v treťom okrese – kde sa v ponuke objavujú aj luxusnejšie a novšie byty z Koliby, či byty z predkrízových projektov Tri Veže a Koloseo.
V ponuke sa čoraz viac objavujú aj prenájmy bytov z novostavieb. Ich priemerná cena za mesiac bola v júli 2013 na úrovni 792,03 EUR aj s energiami. Je to o 16,7 % viac ako priemer. Jednotková cena (cena/m2) starých bytov v porovnaní s predchádzajúcim zisťovaním (december 2012) poklesla o 7,9% na 1 726,30 EUR/m2 s DPH. Pohľad na absolútne ceny s DPH vytvára podobný záver ako v prípade analýzy nájomného bývania. Prvý okres poskytuje cenovo najnedostupnejšiu ponuku na tomto trhu. Čo sa týka ostatných okresov ceny sú približne podobné.
Podľa izbovosti je na trhu starých bytov prevaha trojizbákov až 38,3%. Za nimi nasledujú s 28% podielom dvojizbové byty a 20% podielom jednoizbáky. Bencont hodnotil aj finančnú dostupnosť bývania v Bratislave v júli 2013. Vychádzal z nasledujúcich predpokladov: Porovnával trojizbové byty v približne rovnakej výmere. Skúmanou veličinou je mediánový (stredná hodnota) byt z databáz – novostavieb, starých bytov a prenájmov. Sledoval finančné náklady – pri novostavbách a starých bytoch to bola mesačná hypotekárna splátka (podmienky: 100% prefinancovanie, 30 ročné splácanie a 4,5% úroková sadzba p.a.). Pri prenájmoch sa za finančné náklady berie nájom očistený o energie.
„Z analýzy ako finančne najvýhodnejšia alternatíva z pomedzi trojizbových bytov vyšla kúpa starého bytu, za ktorý sa v celobratislavskom porovnaní zaplatí mesačne o 10 EUR menej ako za nájom. V porovnaní s novostavbami je o takmer 27% výhodnejší starý byt, hovorí hlavný analytik Bencont Investments Matúš Jančura. „ Do celkových nákladov na byt je potrebné zarátať aj zálohové platby (energie, bytový fond atď.). Vtedy môže novostavba oproti starému bytu či prenajatému bytu ušetriť v niektorých prípadoch aj 100 EUR. Aj napriek tejto úspore budú novostavby stále finančne najnevýhodnejšie,“ dodáva
V segmente nových bytov sa neočakávajú prudké nárasty cien. Predajná cena si našla svoje miesto na priemernej úrovni 2 100 EUR/m2 s daňou. Cena starých bytov na trhu v decembri minulého roka vyletela na 1 874 EUR/m2, no k júlu 2013 sa opäť vrátila na úrovne okolo 1 750 EUR/m2 s DPH. Podľa Bencont-u neexistujú predpoklady pre rast cien starých bytov. Čo sa týka nájomného bývania sledujeme cca 5% až 7% rast ceny mesačného nájmu. Rast nájmov o cca 5% bude pokračovať aj naďalej, pretože Bratislava má najmä vďaka pracovným príležitostiam stále obrovský potenciál prilákať dopyt do tohto segmentu.
Zdroj: Bencont Investment, Foto: asb.sk
