Colliers: Nálada realitných investorov

Najžiadanejším regiónom pre globálne investovanie do nehnuteľností budú v budúcom roku Spojené štáty americké. Nasledovať ich bude Ázia a západná Európa, najmä nehnuteľnosti v Londýne, Paríži a v niekoľkých kľúčových mestách v Nemecku. Vyplýva to z výsledkov prieskumu o nálade globálnych investorov (Global Investor Sentiment Survey), ktorú vydala medzinárodná konzultačná spoločnosť Colliers International.

Prieskum odhalil niekoľko kľúčových ukazovateľov zlepšenie nálady investorov. Sú to napríklad ambiciózne plány expanzie počas roku 2013 a presun financií do cezhraničných (offshore) investičných príležitostí. Hlavnými prekážkami plánov na expanziu sú nedostatok kvalitných akcií a dostupnosť financií. Prieskumu sa zúčastnili hlavní inštitucionálni a privátni investori, ktorí reprezentujú široké spektrum realitných investorov na celom svete. Respondenti odpovedali na otázky týkajúce sa ich výhľadu na vývoj trhu z globálneho i regionálneho hľadiska na nasledujúcich 12 mesiacov a v ďalšom nasledujúcom období. Prieskumu sa zúčastnilo takmer 500 respondentov spomedzi najaktívnejších investorov do nehnuteľností z USA, Kanady, Latinskej Ameriky, Ázie a Tichomoria, Európy a Stredného východu.

Tohtoročný trend na trhu najvýraznejšie ovplyvnil fakt, že kľúčoví investori sú náročnejší pri výbere lokality pre svoje investície. „Tento trend dosvedčujú odpovede respondentov ohľadom ich investičných stratégií. Investori sa najprv pozerajú na príležitosti v ch krajine. Keď skúmajú investičné možnosti v zahraničí, zaujímajú sa veľmi konkrétne o jednotlivé trhy a odvetvia,“ uviedol Tony Horrell, generálny riaditeľ pobočky Colliers International pre Veľkú Britániu a Írsko.

Z výsledkov prieskumu ďalej vyplýva, že dostupnosť a cena dlhového financovania zostane problémom v mnohých regiónoch. Tento problém sa týka najmä regiónu Európy, Stredného východu a Afriky (EMEA), kde prísne úverové podmienky pretrvávajú a podiel výšky úveru k cene nehnuteľnosti (ukazovateľ LTV) zostáva nízky. Tým sa otvárajú príležitosti novým veriteľom, v podobe poisťovní a v oživení  poskytovania mezanínového financovania. „V dôsledku toho očakávame väčšiu aktivitu od špecializovaných dlhových fondov, ktoré hľadajú vyššie výnosy ako tie, ktoré sú k dispozícii, a to od hlavných priamych investícií do nehnuteľnosti," predpokladá Tony Horrell. (Pozn.: mezanínové financovanie je synonymom pre subordinovaný dlh, ktorého celková cena a doba splatnosti zväčša závisia od úspešnosti projektu).

Kľúčové body prieskumu o nálade investorov na rok 2013:

• Pokračuje zotavenie: Objem investícií v budúcom roku by mal podľa očakávaní pomaly a stabilne rásť na západných trhoch. Hlavné investičné príležitosti sa budú hľadať stále ťažšie, keďže investori sa zameriavajú len na niektoré kľúčové lokality.
• Doma alebo v zahraničí: Investori z Ázie, regiónu EMEA a Latinskej Ameriky, s najväčšou pravdepodobnosťou pristúpili na financovanie mimo ich regiónov. Ázijskí investori, ktorí poskytujú významný kapitál, lokálne investujú len 40 %, pričom USA (20 %) a západná Európa (19 %). Investori z USA poskytujú v Latinskej Amerike takmer tretinu všetkých finančných prostriedkov, západná Európa sa podieľa tesne pod 15 %. Kanaďania sú takmer sebestační, keď približne 78 % investícií sa financuje lokálne.
• Bezpečné destinácie: Investori sa stále zaujímajú o nehnuteľnosti na rovnakých „bezpečných” trhoch, akými sú Londýn, Paríž, Frankfurt, Hamburg, Mníchov a New York. Londýn and New York sú jediné dve lokality, ktoré investori z iných regiónov určili za kľúčové investičné oblasti. V budúcom roku sa investori budú naďalej zameriavať na tieto trhy, pričom budú sledovať dosah výsledkov prezidentských volieb v USA a vývoj problémov v eurozóne.
• Miestne alebo offshore investície: Hoci mnohí investori radšej investujú na svojich lokálnych trhoch, nájde sa približne 25 %, ktorí investujú do nehnuteľností v zahraničí. Investori, ktorí hľadajú offshore investície uprednostňujú západnú Európu. Okrem toho, niektorí ázijskí investori radšej preskúmajú príležitosti na investovanie na nehnuteľnosti bližšie k domovu, teda v Austrálii a na Novom Zélande
• Rizikový biznis: Ochrana majetku a bezpečné výnosy sú stále prioritou pre väčšinu investorov. Avšak v nasledujúcich šiestich mesiacoch investori v USA, Ázii, Latinskej Amerike sú ochotnejší ísť do väčšieho rizika.
• Preferencie v odvetviach: Investori z globálneho hľadiska výrazne preferujú trh s kancelárskymi priestormi. Trh s priemyselnými nehnuteľnosťami získal najvyššie preferencie v USA a Latinskej Amerike. Zatiaľ čo Austrália, Kanada a Nový Zéland zaznamenali vyšší záujem o investície do nákupných centier.
• Dlhové prekážky: V budúcom roku väčšina trhov v Európe, na Strednom východe a v Afrike budú naďalej bojovať so zabezpečením dlhu. Zároveň sa očakáva, že odborníci na financovanie dlhu, ktorí sledujú vyššie výnosy zaznamenajú väčšiu aktivitu. Investori na trhoch v Ázii sa považujú za najviac naklonených zvyšovať dlhy, zatiaľ čo sa investori v Latinskej Amerike skôr vyhýbajú väčšiemu zadlžovaniu.

 
Colliers odhalil niekoľko kľúčových zistení v regióne EMEA:

• Napriek ekonomickej kríze v Európe a obáv z rozpadu eurozóny, väčšina európskych investorov (60 %) považuje toto obdobie za správny čas investovať. Pričom podobné percento investorov hľadá možnosti na rozšírenie svojho portfólia z krátkodobého hľadiska.
• Londýn a dôležité nemecké mestá naďalej priťahujú medzinárodné investície vzhľadom na ich status bezpečných investícií. Najmä v Londýne 74 % investícií bolo v októbri tohto roka z alebo vrátane medzinárodných zdrojov.
• Nedostatok ponuky sa považuje za kľúčovú prekážku, najmä pre investorov zameraných na kancelárie v centre mesta (CBD Office). Nedostatočný rozvoj v mnohých európskych mestách vyvolal nedostatok vysokokvalitných nehnuteľností

Slovensko a investičné nálady

Prvou investičnou transakciou na Slovensku v roku 2012 bol predaj kancelárskeho komplexu Europa Business Center v Banskej Bystrici slovenskému investorovi v októbri tohto roka. Obchodno-investičná spoločnosť VAV invest, s.r.o., ktorá v roku 2008 komplex postavila a prevádzkovala, predala budovu s celkovou plochou 8400 m2 slovenskému investorovi. Hodnota tejto transakcie sa nachádza vo výške výnosu 8,6%. Budova je spolufinancovaná Všeobecnou úverovou bankou, a. s. a HYPO-Bank Burgenland AG. Aranžérom úveru je VÚB Banka. „Investičný trh s nehnuteľnosťami na Slovensku stagnuje. Napriek tomu cítime záujem bánk financovať kvalitné projekty,“ uviedol Ermanno Boeris, riaditeľ poradenskej spoločnosti Colliers International.

Na základe výsledkov prieskumu spoločnosť Colliers očakáva v roku 2013 na trhu viac nových veriteľov a mezanínových fondov, ktoré čiastočne zaplnia medzeru po ústupe hlavných bánk. „Vo všeobecnosti bude rok 2013 rokom pokračujúceho zotavenia, pričom objem investícií by mal vykázať mierny rast, keďže investori prijmú novú normu a nálada sa zlepšuje,“ uzatvára prognózu Tony Horrel.

Zdroj: Colliers, Foto: Europa Business Centrum
 

Ochrana majetku a bezpečné výnosy sú stále prioritou pre väčšinu investorov. Avšak v nasledujúcich šiestich mesiacoch investori v USA, Ázii, Latinskej Amerike sú ochotnejší ísť do väčšieho rizika.

Europa Business Centrum