Spoločnosť IMMOFINANZ v 2014/15 vygenerovala prevádzkové výsledky v celkovej výške 316,5 milióna EUR, čo je zvýšenie o 17,0% v porovnaní s predchádzajúcim finančným rokom (2013/14: 270,5 milióna EUR). Vyššie výnosy z predaja nehnuteľností (43,5 milióna EUR oproti 5,7 milióna EUR v období 2013/14) a z rozvoja nehnuteľností (11,0 miliónov EUR oproti EUR -45,0 miliónom EUR v 2013/14) viac ako vykompenzovali očakávané slabé výsledky správy aktív (313,3 milióna EUR oproti 383,9 miliónom EUR v 2013/14), ktoré odrážali dočasné zníženie príjmov z prenájmu z Ruska a predaj nehnuteľností v priebehu roka. Rast bol podporený tiež znížením režijných nákladov: ostatné prevádzkové náklady boli o 19,1% nižšie, na úrovni -73,6 milióna EUR za vykazovaný rok.
Ilustračné foto: Pixabay.com
Napriek tomuto pozitívnemu vývoju je čistý zisk za tento rok negatívny, dosiahol -361,4 milióna EUR (2013/14: 72,0 miliónov EUR, resp. 176,9 milióna EUR vrátane 100,0% BUWOG). Tento vývoj možno pripísať predovšetkým súčasným ekonomickým podmienkam v Rusku, ktoré sa odrazili v oceňovaní moskovských nákupných centier, a tiež odpisu niekoľkých nehnuteľností vo východnej Európe z dôvodu konkurenčného prostredia na trhu, alebo prebiehajúcich projektov modernizácie. Tieto nepeňažné preceňovania očistené od kurzových úprav vo výške -312,3 milióna EUR (2013/14: -179,7 milióna EUR) zahŕňali -197,0 miliónov EUR z ruského portfólia a viedli k zníženiu čistého zisku. Finančné výsledky boli tiež výrazne nižšie ako v predchádzajúcom roku (-565,2 milióna EUR oproti EUR -248,6 milióna EUR v období 2013/14), predovšetkým kvôli negatívnym nepeňažným devízovým účinkom (-270,6 milióna EUR oproti -126,9 milióna EUR v 2013/14) obzvlášť z oceňovania financovania pre obchodné centrá v Moskve americkými dolármi a negatívnym nepeňažným účinkom oceňovania vymeniteľných dlhopisov za akcie BUWOG (-49,3 milióna EUR). Avšak tento druhý faktor bol porovnávaný k 30. aprílu 2015 skrytými rezervami vo výške cca. 155,7 milióna EUR v rámci 49% investície spoločnosti IMMOFINANZ do BUWOG.
„IMMOFINANZ po úspešnom vyčlenení spoločnosti BUWOG v uplynulom finančnom roku ďalej vylepšovala svoj profil ako spoločnosť podnikajúca čisto v oblasti komerčných nehnuteľností a pokračovala v úpravách svojho portfólia so zameraním na predaj. Názornou ukážkou tohto procesu je náš odchod zo Švajčiarska a USA v priebehu roka a z Holandska na konci apríla 2015,“ vysvetlil Oliver Schumy, CEO spoločnosti IMMOFINANZ. „Taktiež sme dokončili niekoľko developerských projektov, napríklad v maloobchodnom segmente: nákupné centrum v poľskom Lubline a prvé nákupné centrum našej novej značky VIVO!. Tieto úspechy sa jasne odrážajú vo výsledkoch predaja nehnuteľností a rozvoja nehnuteľností.“
Zhoršovanie ekonomického prostredia v Rusku viedlo, podľa očakávaní, k výraznému poklesu príjmov z nájmu v moskovských nákupných centrách a následne tiež k nižším výsledkom oceňovania. Príjem z nájmu v ruskom segmente dosiahol celkovo 140,2 milióna EUR v období 2014/15 (2013/14: 167,3 milióna EUR) a klesol o 36,3 milióna EUR na 127,2 milióna EUR na porovnateľnom základe.
„Sme však pripravení sa s touto situáciou vyrovnať. Našim nájomníkom sme ponúkli dočasné zníženie nájomného, aby sme im poskytli krátkodobú finančnú úľavu, a zároveň aby sme obsadenosť našich nákupných centier udržali čo najvyššie,“ dodal Schumy. Keďže vyhliadky budúceho ekonomického vývoja v Rusku sa stále spájajú s výraznou neistotou, zo súčasného pohľadu sa dá očakávať, že dočasné zníženie nájomného a fixné výmenné kurzy pre nájomníkov v moskovských nákupných centrách môže pokračovať na štvrťročnej báze.
Vychádzajúc zo situácie v oblasti výnosov za obdobie 2014/15 a neistoty spájanej s budúcimi prognózami pre Rusko sa Výkonný výbor spoločnosti IMMOFINANZ rozhodol, že výročnému valnému zhromaždeniu nenavrhne dividendy za finančný rok 2014/2015. IMMOFINANZ odkúpila akcie za cca. 102,0 miliónov EUR, t.j. cca. EUR centov 10 za akciu, v súvislosti so svojimi programami spätného odkupu akcií v obdobiach 2014/15 a 2015.
Podrobné informácie o obchodnom vývoji nájdete v dokumente Earnings, Balance Sheet and Cash Flow Analysis v anglickom jazyku tu
Výročná správa spoločnosti IMMOFINANZ AG za rok 2014/15 k 30. aprílu 2015 bude k nahliadnutiu na webovej stránke spoločnosti na adrese tu od 20. augusta 2015.
Nehnuteľnosti spoločnosti IMMOFINANZ Group na Slovensku tvoria 3,6% z celkového portfólia spoločnosti, pričom zahŕňajú 19 nehnuteľností (13 stálych investícií, 2 rozostavané [z dôvodu rekonštrukcie boli budovy Polus Towers presunuté z portfólia stálych kancelárskych nehnuteľností do kategórie rozostavaných] a 4 projekty v štádiu prípravy) s účtovnou hodnotou 243,1 milióna EUR (199,2 milióna EUR stále, 26,9 milióna EUR rozostavané a EUR 17,0 miliónov projekty v štádiu prípravy). Portfólio stálych investícií pozostáva z 12 retailových nehnuteľností (7,2% z celkového retailového portfólia) a 1 logistického aktíva (2,2% z celkového logistického portfólia).
Na konci finančného roka 2014/15 sa príjmy z prenájmu na Slovensku ukazujú ako stabilné a dosahujú celkovú výšku 18,0 miliónov EUR (predchádzajúce obdobie: 18,9 milióna EUR), čo predstavuje 4,2% celkového príjmu z prenájmu celej skupiny. Slovenské výsledky operácií dosahujú výšku 13,1 milióna EUR (predchádzajúce obdobie: 12,4 milióna EUR) a tvoria 4,1% celkových výsledkov operácií IMMOFINANZ Group.
IMMOFINANZ plánuje zamerať portfólio na segmenty retailu a kancelárií – rast so zameraním na Nemecko, Rakúsko a Poľsko
Po úspešnom vyčlenení spoločnosti BUWOG a následnom preorientovaní sa IMMOFINANZ na spoločnosť podnikajúcu čisto v komerčných nehnuteľnostiach so zameraním na Európu sa naše aktivity teraz budú sústreďovať na ďalšie zjednodušovanie a optimalizáciu štruktúry portfólia, na rast vytvárajúci hodnotu prostredníctvom akvizícií a na projektový vývoj s cieľom posilniť stále investície a udržateľný cash flow.
“Máme v úmysle sústreďovať portfólio na naše hlavné segmenty retailu a kancelárskych nehnuteľností a ďalej rozširovať konkurenčnú pozíciu spoločnosti IMMOFINANZ v týchto oblastiach,“ vysvetlil CEO spoločnosti IMMOFINANZ Oliver Schumy. Výkonný výbor a Dozorná rada IMMOFINANZ preto schválili plány na predaj portfólia logistiky s cca. 1 miliónom m2 prenajímateľných priestorov. Proces predaja už začal. Nehnuteľnosti logistiky, po predaji City Box, tvoria približne 8% portfólia IMMOFINANZ Group. “S vývojom nášho segmentu logistiky sme veľmi spokojní. Avšak naši hlavní konkurenti sú takmer desaťnásobne väčší a to nám bráni získať vedúce postavenie v našom kľúčovom regióne. Trh teraz zaznamenáva výraznú zmenu v záujme investorov o logistické nehnuteľnosti, čo je vývoj, ktorý sa tiež odráža v atraktívnych cenových reláciách,“ dodáva CEO.
Po plánovanom predaji logistických nehnuteľností a odpočítaní nedávnych predajov (selfstorage reťazec City Box v Holandsku, rezidenčné nehnuteľnosti a hotel vo Viedni) by štruktúra portfólia IMMOFINANZ vyzerala nasledovne: 48,8% retail, 43,7% kancelárie a 7,5% ostatné, podľa čoho predaj vedľajších nehnuteľností zahrnutých v poslednej oblasti podnikania bude pokračovať.
Ako už bolo oznámené, IMMOFINANZ tiež plánuje zbaviť sa svojich akcií BUWOG. To by sa malo uskutočniť v priebehu finančného roka 2015/16.
Likvidné prostriedky získané z plánovaných predajov sa budú investovať do akvizícií a vlastných rozvojových projektov spoločnosti v retailových a kancelárskych triedach aktív. Rakúsko, Nemecko a Poľsko budú geografickými ohniskami tohto úsilia. “Rast sa bude zameriavať smerom k zlepšovaniu udržateľnej ziskovosti a vytváraniu vyváženejšieho rozloženia portfólia medzi západnú a východnú Európu,“ poznamenal Schumy. V súčasnosti sa približne 32% portfólia nachádza v Rakúsku a Nemecku a 68% vo východnej Európe vrátane Moskvy.
Geograficky sa pozornosť kancelárskeho segmentu bude sústreďovať výhradne na hlavné mestá v kľúčových krajinách a na "Veľkú 7" miest v Nemecku (IMMOFINANZ v súčasnosti pokrýva Kolín nad Rýnom a Düsseldorf). Expanzia v retailovom segmente by mohla zahŕňať hlavné mestá (primárne nákupné centrá), ako aj sekundárne a terciárne mestá (VIVO! a STOP.SHOP) s cieľom dosiahnuť čo najlepšie pokrytie retailového trhu v jednotlivých kľúčových krajinách.
Medzi aktivity budú tiež patriť cielené opatrenia pre stále investície, predovšetkým v kancelárskom segmente, aby sa zachovala ich kvalita a zlepšila obsadenosť a výnosy. “Týmito opatreniami chceme osloviť nielen nových zákazníkov, ale chceme tiež zostať atraktívnym partnerom pre našich existujúcich nájomníkov. To je veľmi dôležitý konkurenčný faktor,“ naznačil Schumy.
Projektový vývoj v období 2015/16 bude, okrem iného, zahŕňať dokončenie prvej etapy stavby Gerling Quartier v Kolíne nad Rýnom, prvej časti komplexu Metroffice v Bukurešti a naše nákupné centrum VIVO! v poľskom meste Stalowa Wola. Zo súčasného pohľadu sa plánovaný priemerný objem investícií odhaduje na cca 300 miliónov EUR ročne.
Situácia v oblasti výnosov v roku 2014/15 a neistota súvisiaca s prognózami ekonomického vývoja v Rusku sú dôvodmi, prečo sa Výkonný výbor spoločnosti IMMOFINANZ rozhodol neodporučiť valnému zhromaždeniu dividendy za finančný rok 2014/15. Avšak spoločnosť IMMOFINANZ znovu odkúpila akcie za cca. 102,0 miliónov EUR, t.j. cca. EUR centov 10 za akciu, v rámci svojich programov spätného odkupu akcií v obdobiach 2014/15 a 2015.
Výkonný výbor tiež pripravuje opatrenia na obnovu štrukturálnej schopnosti spoločnosti vyplácať dividendy čo najrýchlejšie a podporiť tým udržateľnú dividendovú politiku. Momentálne sa skúma niekoľko možností. Cieľom je na jednej strane zjednodušiť firemnú štruktúru a na strane druhej zabezpečiť generovanie rozdeliteľného bilančného zisku. Návrh zaoberajúci sa týmito plánovanými opatreniami bude výročnému valnému zhromaždeniu predložený na hlasovanie. Keďže sa očakáva, že potrebné prípravy budú trvať dva až tri mesiace, termín 22. výročného valného zhromaždenia spoločnosti IMMOFINANZ AG sa posúva na 1.decembra 2015.
Zdroj: IMMOFINANZ Group
