Slováci radi investujú do nehnuteľností

Slováci sa vyznačujú pozitívnym vzťahom k nehnuteľnostiam. Veľká väčšina býva vo vlastnom byte či dome. Mnohí Slováci a Slovenky ich dokonca kupujú za pomoci hypotéky, ktorú potom splácajú desiatky rokov. Záujem o nehnuteľnosti nenaštrbila ani koronakríza. Investovať do realít je možné ale aj inak ako kúpou bytu, domu alebo chalupy. Na popularite čoraz viac získavajú realitné fondy. Vďaka nim investori vlastnia podiely v administratívnych budovách, nákupných centrách či v budovách priemyselných parkov. V aktuálnej analýze sa investovaniu do realít venovala analytička WOOD & Company Eva Sadovská.

O byty a domy bol záujem aj počas pandémie. Vlani zaznamenali nárast cien o takmer 12 %

Pre Slovákov a Slovenky je typický pozitívny vzťah k nehnuteľnostiam. Dôvodmi sú hmatateľnosť, či možnosť podieľať sa na fungovaní a zveľaďovaní nehnuteľnosti. Vďaka tomu vysoký počet Slovákov, býva vo vlastnom byte a dome. Kým na Slovensku žije vo vlastnej nehnuteľnosti určenej na bývanie až 90 % populácie, v eurozóne sa tento podiel pohybuje na úrovni dvoch tretín. Mnohé slovenské domácnosti si na kúpu bytu a domu neváhajú zobrať hypotéku. Zo Slovákov bývajúcich vo vlastnom byte alebo dome má úver „na krku“ vyše pätina. Vyplynulo to z údajov Eurostatu za rok 2019. Na druhej strane je ale potrebné pripomenúť, že trh s nájomným bývaním je na Slovensku už desaťročia minimálny.

Ani pandémia záujem Slovákov o reality nenaštrbila. V roku 2020 ceny nehnuteľností určených na bývanie medziročne vzrástli v priemere o 11,9 %, v niektorých regiónoch dokonca až o 20 % a 28 %. Dôvodom bol pretrvávajúci dopyt, ktorý prevýšil ponuku na trhu s bývaním. Tento trend pokračuje aj v  roku 2021, nakoľko reality určené na bývanie v prvom kvartáli medziročne zdraželi o 15,5 %. Vyplynulo to z najaktuálnejších údajov Národnej banky Slovenska (NBS). Nie všetci záujemcovia o rezidenčné reality v nich ale plánujú bývať a kúpu realizujú ako investíciu s cieľom nehnuteľnosť prenajímať. 

Popularita realitných fondov rastie. Vďaka ním sa investor stáva spoluvlastníkom budov, ktoré by si sám nemohol dovoliť

Kúpa bytu, domu či chalupy, tzv. priame investovanie do nehnuteľností, ale nie je jediná možnosť ako zainvestovať do realít. Aj preto na popularite čoraz viac získavajú realitné fondy. Realitný fond získa od množstva investorov kapitál a za ten kúpi kancelárske budovy, nákupné centrá, logistické parky, hotely, ale aj rezidenčné komplexy. Pri výbere realitného fondu je kľúčové zamerať sa hlavne na parametre ako potenciálny výnos, náklady, riziko a likvidita a následne ich vhodne skombinovať. Odporúčaný horizont takejto investície je zväčša 5 rokov a viac.

Ilustračné foto: Unsplash.com / Ralph (Ravi) Kayden

Investovanie do realitných fondov sa vyznačuje stabilnými výnosmi, ktoré pochádzajú z nájmov dohodnutých na dlhšie obdobie a pri predaji aktíva z nárastu jeho trhovej ceny. Zároveň sa dlhodobo nachádzajú nad úrovňami inflácie v krajine. V prípade výkonnejších fondov pre kvalifikovaných investorov sa úroky dlhodobo nachádzajú dokonca až na úrovniach od 8 do 10 percent ročne. Charakteristickým znakom realitných fondov je aj vysoká odolnosť voči výkyvom trhu, ktorá je najmä (ale nielen) u konzervatívnejších investorov viac ako vítaná. Realitné fondy sú navyše výnimočné tzv. hmatateľnosťou. Angličania tomuto typu investícií hovoria Bricks & Mortar, teda tehly a malta. Ide o investície, ktorých sa môžeme dotknúť, sú fyzické a konkrétne, ako sú napríklad budovy, okolo ktorých denne chodíme, pracujeme alebo nakupujeme v nich a teda vidíme, či je o ne dobre postarané a majú dostatok nájomcov. Takýmto investíciám Slováci dôverujú.

Realitné fondy sú na Slovensku po zmiešaných fondoch druhými najviac zastúpenými spomedzi podielových fondov. Podľa najaktuálnejších údajov NBS k marcu 2021 predstavovali na Slovensku aktíva realitných fondov 1,83 mld. eur. Z celkových aktív investičných fondov si tak ukrojili 22 %. Aktíva realitných fondov zaznamenali zároveň na konci marca 2021 medziročný nárast o 12 %. Obdobné medziročné tempo zvyšovania aktív o 12 % až 15 % evidovali realitné fondy aj v závere posledných piatich rokov, teda na konci rokov 2016 až 2020. Za posledných desať rokov sa zároveň zvýšil aj podiel realitných fondov na celkových podielových fondoch a to z 13 % na konci roka 2010 na súčasných už spomínaných 22 %.

Kúpa bytu verzus investovanie do realitného fondu. Prečo nás lákajú a podľa čoho sa máme správne rozhodnúť?

• Spolupráca s profesionálmi – Pri kúpe bytu konajú kupujúci na vlastnú päsť alebo sa obrátia na realitnú kanceláriu. V prípade investovania do realitných fondov je kľúčová spolupráca s profesionálmi s dlhodobými skúsenosťami, licenciou od národnej banky, pravidelnou valuáciou portfólia a auditovaním od renomovaných spoločností.
• Konzervatívna investícia – Investovanie do realitných fondov je určené pre pragmaticky uvažujúcich ľudí, ktorí plánujú dlhodobo zveľaďovať svoj majetok a nepodliehajú rizikovým trendovým vlnám investičného aktivizmu.  
• Vstupný kapitál – Pri kúpe nehnuteľnosti potrebujeme mať nasporenú vysokú sumu peňazí, alebo si zobrať hypotéku na desiatky rokov. Do realitných fondov môžeme investovať už od niekoľkých desiatok eur, v prípade realitných fondov pre kvalifikovaných investorov ide o vstupný kapitál na úrovni 50 – 100 tisíc eur.
• Diverzifikácia – V Bratislave si v súčasnosti kupujúci za 100 tisíc eur nedokáže zabezpečiť ani jeden jednoizbový byt. V prípade investovania takejto sumy do realitného fondu môže získať podiely hneď v niekoľkých administratívnych budovách či nákupných centrách.
• Starostlivosť – Investícia do realitných fondoch je pre takých investorov, ktorí chcú investovať do nehnuteľnosti, no nemajú kapacitu na to, aby sa o ňu starali. Pri priamej kúpe nehnuteľnosti ako byt, dom či pozemok zostáva starostlivosť, a s tým spojené problémy, zväčša na pleciach kupujúceho. V prípade realitných fondov sa od investora žiada jedine vklad a o nehnuteľnosti v portfóliu sa starajú tímy profesionálov. 
• Hmatateľnosť – Hoci pri investovaní do realitných fondov sú nehnuteľnosti spravované profesionálmi, každý investor s nimi zostáva vo fyzickom alebo vizuálnom kontakte. Investori tak majú prehľad o kvalite ich správy, obsadenosti a spoločenskom prínose.
• Lokálna investícia – Byt, dom, záhradu či pozemok kupujeme najčastejšie v regióne alebo v krajine, kde žijeme. Aj realitné fondy investujú vo veľkej miere do lokálnych aktív a investori tak prispievajú k rozvoju samotného regiónu.
• Zodpovednosť s ohľadom na budúcnosť svojich blízkych – Pri kúpe domu si kupujúci často povie: „Veď to bude raz pre naše deti“. Aj investovanie do realitných fondov (ktoré sú tvorené rokmi overenými a kvalitnými nehnuteľnosťami) je zodpovedným investovaním voči majetku svojej rodiny a ide tak zároveň o investovanie do kvality života blízkych.
• Stabilné výnosy – Investovanie do realitných fondov sa vyznačuje stabilnými výnosmi pochádzajúcimi z nájmov dohodnutých na dlhšie obdobie a pri predaji z nárastu trhovej ceny.  Zároveň sa dlhodobo nachádzajú nad úrovňami inflácie v krajine.

Autor: Eva Sadovská, analytička WOOD & Company