Počas jesenného Realitného fóra zaznelo, že protiinflačné opatrenia, novela stavebného zákona aj zelená agenda ESG, sa premietnu do rýchlosti výstavby, kvality a cien nehnuteľností. ESG je konkurenčnou výhodou pre tých, ktorí majú zvládnuté environmentálne požiadavky, teda „E“, ale aj sociálne faktory („S“), ako napríklad komfort ľudí v budovách a tiež riadenie ľudí a firemnú kultúru („G“). I keď kancelársky sektor vo v implementácii ESG najďalej, v zelených ofisových budovách sa budú používatelia musieť naučiť fungovať.
„Ak v našom sektore neriešite udržateľnosť, stanú dve neudržateľné veci: nájmy sa neudržia na danej hladine a klesnú a budú vám rásť prevádzkové náklady,“ konštatoval Adrian Bódis z CPI Property Group. Riešením je spoločne s nájomníkmi merať to, čo je možné merať, zdieľať získané informácie a investovať do úsporných opatrení. Podľa Rastislava Badalíka, ktorý je členom predstavenstva SKGBC, máme na Slovensku už vyše 40 % certifikovaných kancelárskych budov. Biznisoví klienti a nadnárodné korporácie riadiace sa požiadavkami ESG však posúvajú kancelárie na novú kvalitatívnu úroveň. Projekty riešia pomerne nové profesie, ako psychológ architektúry alebo špecialista na arboristiku. Dodržiavanie agendy ESG teda bude v developmente jednoznačne konkurenčná výhoda, najmä ak je potvrdená certifikátmi. Firmy začína zaujímať nielen certifikácia ako taká, ale aj to, v akých parametroch budova vyniká. Ako skonštatovali viacerí účastníci diskusného panelu, pre zelenú výstavbu na Slovensku stále chýbajú aktualizované legislatívne usmernenia.
Foto: Realitné fórum
V kanceláriách sa často súperí o ovládanie klimatizácie. Jednému je chladno, druhý sa potí. Kvalitné vnútorné prostredie budov je však také, ktoré používatelia nemajú potrebu ladiť termostatom alebo otváraním okien. Zelené budovy sú iné ako konvenčné a je potrebné pochopiť ich, naučiť sa v nich správať. Len tak je možné dosiahnuť aj o 70% nižšie náklady na prevádzku. Diskutujúci odborníci sa zhodli je dôležité, aby väčšina ľudí pracovala v tepelnom komforte. Absolútne kľúčové je to, aby sa zamestnanci venovali svojej práci a nestrácali čas nastavovaním parametrov budovy. Čím viac sofistikovaných technológií budova má, tým dlhšie trvá ich vylaďovanie, no to je v kompetencii profesionálov. „Za uplynulú dekádu začali spoločnosti v stavebnom sektore na Slovensku chápať postavenie a odbornosť stavebného fyzika. Naša úloha pri príprave projektov ma vysokú pridanú hodnotu, ktorá sa priamo premieta do kvality pracovného prostredia,“ uviedol Peter Bohuš, stavebný fyzik zo spoločnosti IMMOCAP.
Podľa odborníčky na pracovné prostredie Elišky Košovej z Cushman & Wakefield badať po pandémii posun priorít firiem. Zameriavajú sa na prienik troch oblastí: kultúra, náklady a uhlíková stopa. Mení sa aj kultúra pracovného priestoru. Kancelárie majú byť najmä priestorom pre socializáciu, spoluprácu, majú tu mať ľudia prístup k nástrojom a majú si budovať spojenie s firmou a značkou. Napokon plocha priestorov na stretávanie sa zväčšila z 33% (2019) na 67% (2023). Firmy sa snažia zamestnancov prilákať späť do kancelárií aj ergonomickými pracovnými stanicami, ovocím a zeleninou zdarma, množstvom interiérovej zelene, terasami, ale aj asistenčným programom a nefinančnými benefitmi.
Foto: Realitné fórum
Ak chcete zneistiť developera, spomeňte mu novelu Stavebného zákona. Spíkri počas Realitného fóra konštatovali, že ideálny scenár je s termínom účinnosti od 1. januára 2025. Naopak čierny scenár nastane, ak sa procesy tvorby a schvaľovania zastavia. V oboch prípadoch ale bude mať novela zásadný dopad na celý stavebný sektor. Ten veľmi úzkostlivo očakáva kroky nového vedenia Ministerstva životného prostredia SR. Jakub Gossanyi z IMMOCAP uviedol, že developeri sú otvorení komunikácii a snažia sa byť maximálne nápomocní pri tvorbe a implementácii novely. Žiaľ pri príprave nových projektov zatiaľ musia pracovať v legislatívnej neistote.
Ďalšie legislatívne bremeno má skratku „ESG“. Nefinančný reporting bude mať vplyv na viaceré oblasti, vrátane financovania projektov. Zuzana Kanalová z VÚB potvrdila, že výhodnejšie podmienky môžu získať developeri, ktorí stavajú zelené budovy a tí, ktorí deklarujú welfahre, teda starostlivosť o používateľov nehnuteľností nad rámec legislatívy. Dagmar Yoder z Deloitte Legal zdôraznila, že najväčšou výzvou pre developerov bude kooperácia s dodávateľmi, nakoľko životné prostredie firma samotná ovplyvňuje len z 10%, ale až 90% ide na vrub jej dodávateľov. Martin Chlebec z Deloitte Tax doplnil, že sa nepripravuje žiadne daňové zvýhodnenie zelenej výstavby.
Kým kancelárie sú na špici zelenej výstavby, najväčší skok zaznamenali rezidenčné projekty. Deje sa tak napriek faktu, že investor zvyčajne neprofituje z nižších prevádzkových nákladov, lebo rezidenčný projekt predáva konečným používateľom. Kupujúci v súčasnosti vyčkávajú na to, čo urobí nová vláda a ako zareagujú finančné inštitúcie. Nemá význam príliš otáľať, ak chce kupujúci bývať vo svojom a má financovanie, mal by kupovať. Úrokové sadzby neklesnú nijako markantne a ponuka bytov bude stále menšia. Alternatívou je štátom podporované nájomné bývanie, ale až na pár ojedinelých projektov, tento trh ešte neexistuje.
Hlavní partneri: Deloitte a IMMOCAP
Partneri konferencie: HERRYS, ITB, SQUIRE PATTON BOGGS, Kharisma, Cushman&Wakefield, URBAN&PARTNER
Mediálni partneri: Kancelarie.sk, ASB, Nehnuteľnosti.sk a instore Slovakia
Zdroj: Realitné fórum
