Problematika týkajúca sa výpovede zmluvy o nájme nebytových priestorov je upravená v zákone č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej aj ako „Zákon“), konkrétne v ustanoveniach v § 9 až 14 Zákona. Každá výpoveď teda aj výpoveď zmluvy o nájme nebytového priestoru musí spĺňať určité náležitosti na to, aby spôsobila následok zamýšľaný osobou dávajúcou výpoveď, t.j. skončenie zmluvy o nájme nebytového priestoru. Výpoveď možno charakterizovať ako jednostranný adresovaný právny úkon, ktorý môže urobiť tak prenajímateľ, ako aj nájomca. Z uvedeného vyplýva, že výpoveď musí spĺňať všetky náležitosti vzťahujúce sa na právny úkon, t. j. výpoveď musí byť predovšetkým urobená v zákonom predpísanej forme, musí byť urobená určite a zrozumiteľne a na základe slobodnej a vážnej vôle. Osobitné zákony môžu stanovovať pre platnosť právneho úkonu ďalšie náležitosti. Najčastejším problémom v súvislosti s výpoveďou zmluvy o nájme nebytového priestoru býva vymedzenie dôvodu výpovede, ktorý sa odlišuje v závislosti od toho, či výpoveď dáva nájomca alebo prenajímateľ, ako aj od skutočnosti, či je zmluva o nájme nebytového priestoru uzavretá na dobu určitú alebo na dobu neurčitú. V praxi je preto najčastejším dôvodom vyslovenia neplatnosti ktorejkoľvek výpovede práve nesprávne uvedenie dôvodu výpovede.
V prípade, ak je zmluva o nájme nebytového priestoru uzavretá na dobu neurčitú a zmluvné strany sa nedohodli inak, je možné písomne vypovedať zmluvu aj bez udania dôvodu, a to tak zo strany nájomcu, ako aj zo strany prenajímateľa. Zákon tak jasne a zrozumiteľne vyjadrený dispozitívny charakter právnej normy, ktorý vyjadruje možnosť strán sa slobodne odchýliť od právnej úpravy výpovede zmluvy o nájme. Iná situácia v prípade výpovede nastáva, ak je zmluva o nájme uzavretá na dobu určitú. Zákon taxatívne vymedzuje dôvody, pre ktoré je možné nájomnú zmluvu vypovedať.
Z ustanovenia však nevyplýva, či aj v prípade zmluvy o nájme nebytového priestoru na dobu určitú sa môžu zmluvné strany dohodnúť na iných výpovedných dôvodoch. V súčasnosti sa v právnej praxi ustálila zásada (podložená judikatúrou NS ČR, 26 Cdo 1167/2001, 25.02.2003 a OS Rimavská Sobota, 6C33/2007, 04.09.2007) podľa ktorej zákonné dôvody nemožno vylúčiť, na druhej strane je však možné dohodnúť ďalšie dôvody, ktoré neodporujú zákonnému ustanoveniu.
S poukazom na vyššie uvedené je preto dôležité pri uzavieraní zmluvy o nájme nebytového priestoru venovať zvýšenú pozornosť na vymedzenie výpovedných dôvodov zmluve, ktoré musí korešpondovať so zákonom č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov.
Autor: JUDr. Tomáš Dujčík, Kompletné znenie článku nájdene na: Verlag Dashöfer
