Každá spoločnosť sa dostane do situácie, kedy musí zvážiť ďalšie zotrvanie v momentálne využívaných kancelárskych priestoroch. Ak firme končí nájomná zmluva, naberá alebo naopak prepúšťa zamestnancov alebo jednoducho už nepovažuje administratívne priestory, v ktorých sa nachádza za vhodné, je čas prikročiť k prehodnoteniu zmluvy a vyrokovaniu nových podmienok.
Minulý rok sa pritom niesol v znamení renegociácií, ktoré tvorili takmer 40 % (39 600 metrov štvorcových) z celkového objemu transakcií. Ich objem pritom medziročne vzrástol o 30,4 %. Podľa údajov spoločnosti CBRE sa v súčasnosti veľa nájomcov snaží predĺžiť už existujúce nájomné zmluvy alebo si volia krátkodobé riešenia vo forme dočasného rozšírenia priestoru.
Ilustračné foto: http://www.prechlapa.sk/…-prirodzene/
Základom pri renegociácii je stanoviť si dostatočnú časovú rezervu na prehodnotenie aktuálnej zmluvy, pričom v závislosti od veľkosti spoločnosti je potrebné vyčleniť si jeden až dvanásť mesiacov. Ak Vaša firma nemá interné kapacity, je lepšie obrátiť sa na realitno-poradenské spoločnosti, ktoré môžu pomôcť pri vyjednávaní nových nájomných podmienok.
„Spoločnosť Colliers International v prvom rade preskúma nájomnú zmluvu a všetky dodatky klienta, následne analyzuje trh kancelárskych priestorov a identifikuje možnosť renegociácie nájomných podmienok,“ opísal postup Martin Varačka z Colliers. Ako však dodal, môže sa stať, že firma vzhľadom na preštudované podklady alebo vzhľadom na situáciu na trhu prerokovanie zmluvy neodporučí.
Aktuálna situácia na slovenskom trhu s kancelárskymi priestormi, keď podľa údajov Colliers International neobsadenosť v štandarde A dosiahla ku koncu minulého roka 10,9 % a v štandarde B 11,7 %, však nahráva podľa neho nájomcom. Tí si tak môžu vyrokovať lepšie podmienky pri predlžovaní nájmu.
Presné výhody, ktoré je možné renegociáciou dosiahnuť, závisia od individuálnej situácie nájomcu a na jeho cieľoch. Najčastejšie prenajímatelia ponúkajú zvýšenie štandardu priestorov, väčšiu flexibilitu trvania nájomnej zmluvy, úsporu nákladov súvisiacich s výškou prenájmu, či so službami naviazanými na prenájom. Konkrétne ide o rôzne úľavy vo forme príspevkov na zariadenie alebo prestavanie kancelárie, prípadne nájomné prázdniny. Dĺžka takýchto prázdnin závisí od veľkosti firmy a aktuálnej situácie na trhu, no zvyčajne sa pohybuje v intervale od 3 do 6 mesiacov.
V niektorých prípadoch je možné uvažovať aj o zľave z nájmu. „Ak je cieľom prerokovania nájomnej zmluvy zľava z nájmu alebo okamžitá úspora, výška zľavy alebo veľkosť dosiahnuteľnej úspory je stanovená klientom a konzultantom spoločne v závislosti od situácie na trhu,“ spresnil Varačka.
Vďaka benefitom prenajímateľa môže byť efektívne nájomné nižšie o 8 až 12%. Napriek tomu, tieto benefity závisia väčšinou od kvality, lokality a samotnej obsadenosti daného objektu.
Zdroj: Lukáš Kvašňák, 9.3.2012
