V druhom kvartáli tohto roka dosiahla nájomná aktivita priemyselných a logistických nehnuteľností takmer 180 000 m2, pričom take-up (prenajaté priestory očistené o predĺženia nájmov v súčasných priestoroch nájomcu) sa vyšplhal na 110 000 m2. Pri porovnaní s posledným štvrťrokom tak ide o naozaj výrazný nárast, samotný take-up vzrástol o 108 %. Vyplýva to z kvartálnej správy globálnej realitno-poradenskej spoločnosti CBRE.
Michal Cerulík, riaditeľ oddelenia prenájmu industriálnych a logistických nehnuteľností v CBRE Slovensko však vysvetľuje: „V porovnaní s rokom 2023 došlo k poklesu nájomnej aktivity, pričom treba podotknúť, že rok 2023 bol rekordným vo viacerých parametroch. Momentálne trh dosahuje výkonnosť z rokov 2018 až 2021 a je nevyhnutné, aby sa po dvoch silných rokoch ustálil,“ dopĺňa. Ak sa pozrieme na rozdelenie zmlúv, najväčší podiel, až 40 %, tvorili tie novo uzavreté. Nasledované boli prerokovanými zmluvami (38 %) a expanziami (17 %).
Ilustračné foto: tianya1223 / Pixabay.com
Z hľadiska objemu prenajatých priestorov jasne viedlo širšie okolie Bratislavy (45 %), nasledované zvyškom západného Slovenska (28 %). Stredné Slovensko dosiahlo 16 % podiel, čo je pre tento sub-región nadpriemer. Na východ tak pripadlo 11 %, čo oproti predchádzajúcemu štvrťroku tiež predstavuje nárast.
Z pohľadu rozdelenia prenajatého priestoru dominovali dva sektory – automobilový (31 %) a 3PL, teda sektor poskytovateľov logistických služieb tretích strán (27 %). Nasledovali ich výrobný sektor (14 %) a maloobchod (13 %), zvyšok pripadol na ostatné kategórie. „Z hľadiska novo-prenajatých priestorov v roku 2023 dominoval výrobný sektor na úkor logistického a to podielom 54%. Ide o migráciu výrobných spoločností bližšie ku koncovému užívateľovi (tzv. nearshoring). V prvej polovici roka tvoril prenájom výrobných priestorov približne tretinu čo značí stále silný záujem zo strany výrobných spoločností,“ dopĺňa Peter Slovák, Research Manager v CBRE Slovensko.
Ak sa pozrieme na celú Európu, najviac plochy pripadá na sektory 3PL (30 %), kamenného maloobchodu (25 %) a výroby (22 %).
Priemerný nájom priemyselných a logistických priestorov narástol ročne o 5 % a v súčasnosti dosahuje hodnotu približne 4,90 €/ m2 mesačne, v porovnaní so začiatkom roka je však hodnota stabilná. Prémiové nájomné je oproti rovnakému obdobiu spred roka vyššie o takmer 10 %, za jeden m2 si tak prenajímatelia mesačne vypýtajú zhruba 5,75 €. Prime yield, teda primárna výnosnosť, dosahuje v súčasnosti 6,25 %.
Miera neobsadenosti priestorov sa vyšplhala na hodnotu 3,39 %. Najvyššia je na strednom Slovensku, neobsadených je tu konkrétne 5,02 %, priemyselných a logistických nehnuteľností. Na západnom Slovensku toto číslo predstavuje 3,34 % a na východnom 3,21 %. Najnižšia miera neobsadenosti, iba 3,06 % je v širšom okolí Bratislavy. „Predpokladáme, že miera neobsadenosti ku koncu roka stúpne nad úroveň 4% a to najmä kvôli dokončeniu niekoľkých projektov, ktorých výstavba bola zahájená bez pred-prenájmu (tzv. špekulatívne) a doposiaľ nepodpísali žiadneho nájomcu,“ pridáva Peter Slovák.
Celková miera neobsadenosti je tak najvyššia od konca roka 2022. „Určite to však nie je dôvod na obavy, skôr naopak. Trh a dopyt po nehnuteľnostiach zostáva stabilný. Výhľad pre toto odvetvie do budúcnosti je pozitívny, v súčasnosti je vo výstavbe takmer 330 000 m² nových priestorov s očakávaným dokončením v priebehu roka 2024. V roku 2025 je zatiaľ ohlásených 283 000 m² nových dokončených priestorov. Dôležité je dodať, že miera predbežného prenájmu v rámci projektov s dokončením v 2024 už teraz dosahuje 61 %,“ uzatvára Michal Cerulík, CBRE.
Spoločnosť CBRE vo svojom európskom prieskume zisťovala aj to, aké sú najčastejšie problémy, ktorým užívatelia logistických a priemyselných priestorov čelia. Podľa respondentov je to rast výdavkov na energie aj pracovnú silu, nedostatok kvalifikovaných zamestnancov a ekonomická neistota. To sa odráža aj na faktoroch ovplyvňujúcich výber lokality. Medzi top faktory tak podľa nájomcov momentálne patrí dostupnosť pracovnej sily a jej cena, čo je spôsobené najmä vysokou mierou inflácie. Až za nimi skončil faktor ceny prenájmu nehnuteľnosti.
Zdroj: CBRE
