Zaužívaná predstava nielen bežného človeka, ale niekedy aj začínajúceho právnika, že vlastnícke právo k nehnuteľnosti sa bez výnimky eviduje v katastri nehnuteľností, je mylná. Slovenský právny poriadok, rovnako ako právne poriadky iných štátov, totiž pozná aj také nehnuteľnosti, ktoré napriek tomu, že sa definične vojdú pod pojem „nehnuteľnosť“, nie sú vedené v katastri nehnuteľností. S tým sa spája aj rozdielny režim nadobúdania nehnuteľností.
Nehnuteľnosťami sa v zmysle § 119 ods. 2 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v platnom znení (ďalej ako „Občiansky zákonník“) rozumejú pozemky a stavby spojené so zemou pevným základom. V zmysle § 43 zákona č. 50/1975 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v platnom znení (ďalej ako „Stavebný zákon“) „Stavba je stavebná konštrukcia postavená stavebnými prácami zo stavebných výrobkov, ktorá je pevne spojená so zemou alebo ktorej osadenie vyžaduje úpravu podkladu. Pevným spojením so zemou sa rozumie:
a) spojenie pevným základom,
b) upevnenie strojnými súčiastkami alebo zvarom o pevný základ v zemi alebo o inú stavbu,
c) ukotvenie pilótami alebo lanami s kotvou v zemi alebo na inej stavbe,
d) pripojenie na siete a zariadenia technického vybavenia územia,
e) umiestnenie pod zemou.“
Stavby pozemné a inžinierskeStavby sa ďalej v zmysle § 43a ods. 1 Stavebného zákona delia na pozemné stavby a inžinierske stavby. Podľa § 28 ods. 2 zákona č. 162/1995 Z.z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v platnom znení (ďalej ako „Katastrálny zákon“) práva k nehnuteľnostiam, vrátane vlastníckeho práva, vznikajú, menia sa a zanikajú vkladom do katastra, ak Katastrálny zákon neustanovuje inak.
Ustanovenie § 6 ods. 2 Katastrálneho zákona ustanovuje, že v katastri sa spravidla nezapisujú inžinierske stavby a drobné stavby. Tieto sú v katastri zobrazené na katastrálnej mape parcelným číslom pozemku, na ktorom je stavba postavená, alebo mapovou značkou a sú označené kódom druhu pozemku a kódom spôsobu využívania pozemku. Práve inžinierske stavby sú skupina nehnuteľností, ktoré užívame a vidíme okolo seba na dennej báze. Len pre ilustráciu uvádzame napríklad diaľnice, cesty, miestne a účelové komunikácie, železničné, lanové a iné dráhy, mosty, tunely, nadchody podchody, miestne kanalizácie, diaľkové a miestne rozvody elektriny, stožiare a transformačné stanice.
Na predchádzajúcu formuláciu nadväzuje § 6 ods. 3 Katastrálneho zákona, podľa ktorého v pochybnostiach o tom, či nehnuteľnosť sa zapisuje alebo nezapisuje do katastra, rozhoduje okresný úrad.
Práve neurčitosť spôsobená použitím slova „spravidla“ spôsobuje resp. môže spôsobovať pochybnosti. Pre získanie právnej istoty je nutné obrátiť sa na okresný úrad s dopytom, či sa konkrétna nehnuteľnosť do katastra zapisuje alebo nezapisuje. Jedine tento postup zaručí potrebnú právnu istotu najmä v takej podstatnej otázke, akou je nadobúdanie takýchto stavieb, alebo nadobúdanie iných práv k takýmto nehnuteľnostiam (napríklad vecné bremená alebo záložné právo).
V nadväznosti na rozhodnutie okresného úradu je možné napríklad konštruovať zmluvu, ktorou má dôjsť k prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. V prípade, že okresný úrad rozhodne, že ide o nehnuteľnosť, ktorá sa zapisuje do katastra, platí, že prevod vlastníckeho práva sa stane účinný až právoplatnosťou rozhodnutia príslušného okresného úradu o povolení vkladu vlastníckeho práva v prospech nadobúdateľa. Ak naopak okresný úrad rozhodne, že ide o nehnuteľnosť, ktorá sa nezapisuje do katastra nehnuteľností, je nevyhnutné v zmluve o prevode vlastníckeho práva naviazať účinky prevodu vlastníctva k nehnuteľnosti na moment účinnosti zmluvy. Účinnosť zmluvy môže nastať automaticky podpisom zmluvy všetkými zmluvnými stranami, alebo splnením odkladacej podmienky účinnosti zmluvy, ktorou môže byť napríklad zaplatenie kúpnej ceny alebo jej časti, prípadne uloženie kúpnej ceny do notárskej úschovy alebo vinkulácia kúpnej ceny na účte v banke.
Autor: Mgr. Jaroslav Nižňanský, Zdroj: Verlag Dashöfer, Ilustračné foto: Stock.xchng
