Odvetvie priemyselných nehnuteľností sa mení s tým, ako sa vyví jajú nové technológie a ako spotrebitelia požadujú rýchlejšie dodanie tovaru. Tieto trendy majú zásadný vplyv na d opyt, pretože napr. v USA je každý rok niekoľko percent priemyselných nehnuteľností zaradených do kategórie zastaraných; v Japonsku a Európe je toto percento dokonca ešte vyššie. Zastarávanie predstavuje v zásade obmedzenie ponuky: určitá časť trhu prestáva byť každý rok pre logistických užívateľov atraktívna. Potreba nahradiť starnú ci inventár by mala zabezpečiť významný objem novej výstavby na pozadí historicky najnižšieho počtu nevyužitých neh nuteľností
Ilustračné foto: Prologis
Logistické zariadenia vykazujú tri typy zastarávania: lokalizačné, funkčné a ekonomické. Lokalizačné zastarávanie odkazuje na preferencie užívateľov ohľadne umiestnenia. Dnešné dodávateľské reťazce sú stále globálnejšie. To znamená, že aby boli konkurencieschopné, musia mať na správnom mieste v správny čas správne množstvo tovaru. Vhodne umiestnená nehnuteľnosť musí ponúkať prístup k populačným centrám, dodávateľom, tranzitnej infraštruktúre a pracovnej sile. Za zmienku stojí, že zmeny v dopravnej infraštruktúre, ako je rozširovanie diaľníc, môžu spôsobovať zastarávanie. S rastom miest sa môže hodnota umiestnenia zvyšovať, čo predlžuje životnosť aktíva, zvyšuje klasifikačnú triedu daného územia a vytvára lepšie príležitosti pre jeho využitie.
Funkčné zastarávanie je neschopnosť nehnuteľnosti plniť meniace sa požiadavky zákazníkov s ohľadom na rozvoj dodávateľského reťazca. Príkladom sú požiadavky na parkovanie kamiónov alebo manévrovanie s tovarom (napr. miera pokrytia); vyššie výšky stropov a vyššie počty nákladných rámp, aby pojali vybavenie a tok tovaru; alebo jednoducho veľkosť budovy.
Ekonomické zastarávanie sa vzťahuje k zmenám vo finančnom profile nehnuteľnosti. Urbanizačné tlaky a príležitosti k väčšiemu a lepšiemu využitiu vytvárajú možnosti k opakovanému využitiu existujúcich logistických zariadení, napríklad v podobe kancelárskych priestorov alebo rezidenčných budov, keďže východisková hodnota pozemkurastie vďaka dopytu alternatívnych užívateľov. Ekonomické zastarávanie môže prípadne zahŕňať aj nesprávne nastavenie miery nájomného nehnuteľnosti, ktorá je tvorená vzhľadom k priebežným prevádzkovým a kapitálovým výdavkom, v dôsledku čoho už nie je zariadenie finančne životaschopné.
Miera zastarávania je ovplyvnená typom užívateľa. V prípade hromadných distribučných zariadení budú nové nehnuteľnosti prevažnú väčšinu požiadaviek zákazníkov spĺňať - a často aj prekračovať. Veľkí národní/medzinárodní distribútori zvyčajne potrebujú najmodernejšie funkcie, aby sa dokázali vyrovnať s požiadavkami na vysokú rýchlosť a veľké objemy. Parametre sa v priebehu času vyvíjajú a zariadenia môžu postupne využívať len menší regionálni/ miestni zákazníci. Nehnuteľnosť síce starne, avšak možnosti ďalšieho využívania, ako sú ľahký priemysel a iné drobné podnikateľské prevádzky, trvajú ďalej.
Tento vývoj možno ilustrovať teoretickou krivkou dopytu v závislosti na tom, ako nehnuteľnosť starne. Stojí za zmienku, že požiadavky sa výrazne líšia podľa trhu, typu priemyslu a distribučnej činnosti. Tieto prípady použitia ilustrujú vzájomnú previazanosť funkčného a lokalizačného zastarávania. Dôležité je, že odhaľujú tempo starnutia v priebehu času, ktoré sa výrazne líši v závislosti na rozhodnutiach konečných úžívateľov.
Zdroj:Prologis Research
Podobné články
