Takmer 8 miliónov štvorcových metrov nových plôch na výrobu a skladovanie by mohlo v ďalších rokoch vyrásť v Českej republike. Celková ponuka priemyselných nehnuteľností by tak prekonala 21 mil. m2. Významná časť nových stavieb by mohla vyrásť na existujúcich brownfieldoch, ktoré sú v niektorých regiónoch takmer jedinou možnosťou pre realizáciu novej výstavby na zmysluplnom mieste – okrem iného s ohľadom na zvýšenú ochranu cennej poľnohospodárskej pôdy. Ukazuje to nová štúdia realitno-konzultantskej spoločnosti 108 REAL ESTATE.
Za optimistickými očakávaniami stojí predpoklad stabilného rastu českého priemyselného trhu v nasledujúcich rokoch. Veľkou mierou by sa na tom mal podieľať automobilový priemysel a konjunktúra radu odborov spojených s výrobou čipov a polovodičov. Prispieť by mala tiež možná realizácia gigafactory na výrobu batérií pre elektromobily na Karvinsku av neposlednom rade dostavba jadrovej elektrárne v Dukovanoch.
Víťazstvo juhokórejskej spoločnosti KHNP, staviteľa nového bloku Dukovanskej elektrárne, má pre Česko znamenať prísľub investícií priemyselných gigantov, akými sú spoločnosti Samsung, LG alebo Hyundai. Ostatne, aj o nich bude v Prahe v týchto dňoch rokovať priamo juhokórejský prezident Jun Sok-jol. Postupný obrat tuzemského hospodárstva z „montovne“ do pozície „smart“ výroby s vyššou pridanou hodnotou, vyžadujúci rastúci počet kvalifikovaných pracovníkov, potvrdzuje aj investície amerického výrobcu čipov Onsemi. Dopady na Česko bude mať aj joint venture technologických gigantov TSMC, Bosch, Infineon a NXP. Ten je zatiaľ usadený v Drážďanoch, ale očakáva sa prílev investícií aj do tunajších pobočiek a firiem spojených s týmto odborom.
„Nie je možné zabúdať ani na silnejúci segment automotive. Sme vo vleku nie príliš pozitívnych očakávaní vývoja ekonomiky v Nemecku, kam smeruje 30 % nášho exportu. Ale to sa zatiaľ neprejavuje na tuzemskej výrobe automobilov, ktorá bola v prvom polroku tohto roku najvyššia od vzniku Českej republiky. Stagnujúci segment elektrických vozidiel však v súčasnosti vyzerá konkurenciu prichádzajúcu z Číny. Veľké európske automobilky nie sú teraz schopné cenou konkurovať týmto vozidlám zo zahraničia,“ dopĺňa Jakub Holec, riaditeľ 108 REAL ESTATE. Vzhľadom na ciele na znižovanie emisií určených Európskou úniou je podľa neho veľkou otázkou, ako budú európske automobilky reagovať. V Číne sa nachádza najväčší výrobca batérií BYD a tiež najväčšie zásoby vzácnych kovov potrebných na výrobu mnohých kľúčových komponentov. Mnoho nálezísk vzácnych kovov je tiež v Afrike, kde Čína masívne investuje a nadväzuje cenné spojenectvo. To isté platí aj pre Rusko, ktoré ťaží veľkú časť svetových zásob paládia na Sibíri.
Rozmach automobilového segmentu dokladá začatie výstavby nového výrobného závodu čínskej firmy Nobo Automotive Systems. Tento výrobca luxusných sedačiek pre značku BMW má prenajatých 29 000 m2 v GARBE Parku v Českých Budějoviciach. Ďalšími príkladmi sú otvorenie 60 000 m2 v Panattoni Park Cheb East pre spoločnosť Goodyear, sťahovanie ZF Automotive Czech do P3 Park Jeřmanice alebo spoločnosti Vitesco Technologies do moderných priestorov v CTParku Ostrava Hrušov.
Nepriaznivý trend z prvého štvrťroka tohto roku bol prekonaný aj vďaka prenájmom z oblasti výroby, logistika však stále prevažuje. Druhý kvartál v objeme nových prenájmov predčil výsledky za rovnaké obdobie roku 2023, aj keď len o kúsok. „Aj napriek mnohým pozitívnym príkladom a trendom z posledných mesiacov je na mieste obozretnosť, a to predovšetkým na strane developerov. Stále registrujeme okolo jedného milióna štvorcových metrov novej výstavby. Čo je pomerne dosť s ohľadom na to, že kontinuálne rastie miera neobsadenosti a podnájmy sú aj naďalej široko rozšírené,“ konštatuje Matěj Indra, vedúci oddelenia prenájmu priemyselných nehnuteľností v 108 REAL ESTATE. Za tohtoročný prvý polrok boli uzavreté nové nájomné zmluvy na 374 337 m2.
Optimistické očakávania tlmia vývoj napríklad nemeckej ekonomiky, ktorá sa dostala do (cyklickej) fázy stagnácie. Práve vyzdvihovaný segment automotive by aj v prípade Česka mohol utrpieť, ak by sa naplnili obavy z možného uzavretia dvoch závodov Volkswagen v Nemecku. Neistota panuje aj okolo stavu americkej ekonomiky, okrem iného v závislosti od výsledkov blížiacich sa prezidentských volieb.
Tuzemský trh priemyselných priestorov preto pracuje aj s „čiernym“ scenárom, kedy by sa miera neobsadených plôch mohla opäť dostať cez 6 %, teda nad uznávanú zdravú mieru 4–6 percent, kedy je ponuka a dopyt v rovnováhe. Podľa 108 REAL ESTATE sa spektrum nových nájomcov premení s novým modelom výroby a prepravy tovaru. Možno predikovať, že veľké prenájmy nad 25 000 m2 budú ubúdať - okrem iného s ohľadom na paneurópske tendre nájomcov, v ktorých Česko zatiaľ nebýva najúspešnejšie. Naopak narastie počet menších nájomných transakcií do 5 000 m2. Priemerná prenajatá plocha bola v prvom polroku 9 130 m2.
„Asi najviac volatilná bude situácia pri stredne veľkých prenájmoch. Tu by mohlo ďalej pôsobiť konkurencia nčné prostredie medzi developermi, ktoré sa môže prejaviť ďalším poklesom nájomného vo vybraných lokalitách a ďalších nákladov a flexibilnejšími podmienkami. Práve pre projekty strednej veľkosti je však nemenej dôležitá celková ekonomická situácia v regióne. Rovnako ako dostupnosť kvalifikovaného personálu – čo do počtu aj mzdových požiadaviek,“ vysvetľuje Michal Biely, vedúci oddelenia prieskumu trhu v 108 REAL ESTATE.
To však nie je v rozpore s prípravou mnohých developerských spoločností na možné oživenie. Projekty sa chystajú niekoľko rokov, zvlášť pokiaľ sú spojené s konverziou starého, nevyužitého areálu alebo iného typu brownfieldu. Pre mnoho nájomcov môže byť tento fakt v konečnom dôsledku kľúčový: požadujú podľa stratégie ESG priestory s čo najmenším dopadom na životné prostredie, vrátane zodpovedajúcich certifikácií. Agentúra CzechInvest aktuálne v SR registruje viac ako 4 400 brownfieldov. Ich celková plocha je cez 13 000 ha.
Podľa 108 REAL ESTATE sa aj vplyvom sprísňujúcich sa legislatívnych podmienok a faktickej nedostupnosti rozvojových plôch na „zelených lúkach“ otvára nová šanca pre rad starších areálov alebo nehnuteľností s rôznym druhom záťaže. Michal Biely odhaduje, že sa konverzia a revitalizácia týka zhruba pätiny z celkového objemu takmer 8 miliónov štvorcových metrov stavebných zámerov výrobných alebo skladových priestorov. Tomu v zásade zodpovedá aj koncentrácia nových developerských projektov: najviac metrov štvorcových je plánované v Moravskosliezskom a Ústeckom kraji a tradične v okolí Prahy, respektíve stredných Čiech.
Zdroj: 108 REAL ESTATE
