Tuzemské banky naďalej pokračujú vo financovaní developerských projektov. Výhodu majú existujúce významní klienti bánk a tiež tí, ktorí sa zameriavajú na rezidenčný segment a logistiku. Veľmi ostražití sú bankári u lokalít, ktoré sú viac naviazané na turistický ruch. Zvýšili sa aj požiadavky na predpredaj či pred-prenájom, čo platí predovšetkým u kancelárskych a maloobchodných nehnuteľností. V týchto prípadoch banky nefinancujú špekulatívne výstavbu, tak ako tomu bolo občas v minulosti v zavedených lokalitách.
Foto: BNP Paribas RE
Tak by sa dali zhrnúť výstupmi sektorovej analýzy bankového realitného financovania, ktorú záverom minulého roka realizovala medzinárodná poradenská spoločnosť BNP Paribas Real Estate.
Konzervatívny. Týmto jedným slovom možno označiť prístup bánk vo vzťahu k developerom a investorom po dvoch vlnách Covid-19 a následným reštrikciám. Veľká obozretnosť panuje smerom k absolútnej väčšine nových realitných projektov, kedy je komplexnejšie ako predtým v minulosti preverovaná finančnej kondície financovaného subjektu aj obchodný potenciál zámeru. Vzrástli požiadavky na ukazovateľ krytia dlhovej služby (DSCR) a naopak sa znížila maximálna hranica ukazovatele LTV (pomer výšky úveru k trhovej hodnote financovanej nehnuteľnosti / projektu), a to o 10 - 15% s výnimkou rezidenčných projektov.
Výhodu majú developeri s portfóliom bezproblémovo splácaných úverov. Rovnako ako tí, ktorí realizujú svoje projekty v kvalitných lokalitách - najlepšie z industriálneho alebo rezidenčného segmentu (vrátane čoraz viac populárnejšieho družstevného bývania). "Ani v tomto ohľade ale nejde o univerzálny kľúč k získaniu financovania. Záleží na obchodnú stratégiu bánk a ich diverzifikáciu rizika," vysvetľuje Jan Bohata z investičného oddelenia BNP Paribas Real Estate, podľa ktorého zvýšená obozretnosť neznamená utlmenie aktivity bánk. V prípade tých tuzemských bol s koncom roka 2020 znateľný skôr opačný trend. Dôvodom môže byť aj odhad medziročného prepadu zisku bánk na úrovni 45 - 55% (porovnanie za prvé tri štvrťroky 2019 a 2020). Okrem iného práve kvôli poklesu poskytovaných úverov.
Doteraz sa vo väčšej miere neobjavili revokaci bánk ohľadom starších rozhodnutí o poskytnutí úverov. Aktuálne sú však prísnejšie posudzujú zámery týkajúce sa rozvoja alebo rekonštrukcie kancelárskych a maloobchodných objektov alebo projektov naviazaných na turistický ruch. Handicap tak majú projekty, konkrétne v Prahe, na tzv. High streets v centre. Naopak bonus je zreteľný u zámerov opretých o už fungujúce komunitu miestnych obyvateľov.
"V dôsledku tak banky vítajú viacfunkčný projekty, kedy sú kancelárie namixované s maloobchodníkmi alebo službami. Toto viac nahráva väčším urbanistickým projektom v širšom centre miest," dodáva Jan Bohata s tým, že pre banky realitný trh zostáva aj naďalej veľmi atraktívnym z pohľadu dosahovaných úrokových marží.
Do stavu na začiatku roka 2020 sa však podľa odpovedí kľúčových manažérov bánk dostane slovenský realitný trh najskôr až v druhej polovici, resp. ku koncu tohto roka. Za predpokladu, že nenastane ďalšia vlna pandémie a na nej nadväzujúce obmedzenia.
Zdroj: BNP Paribas RE
