Podľa analytikov z Bencont Investments bolo v prvom štvrťroku 2016 v Bratislave 3 370 voľných nových bytov (pokles o 2%). Medzikvartálny pokles počtu bytov znamená previs dopytu nad ponukou a prináša so sebou rast cien. Tie v prvom kvartáli 2016 dosiahli za posledné roky rekordnú výšku. V priemere stojí meter štvorcový nového bratislavského bytu až 2 317 € s DPH. To medzikvartálne predstavuje rast o 2% a medziročne až o 9%.
Foto: BENCONT INVESTMENTS
Rast priemernej ceny voľných novostavieb spôsobuje aj skutočnosť, že sa vypredávajú lacnejšie byty a v ponuke ostávajú tie drahšie. Ďalším faktorom je rastúca výstavba drahších bytov v lepších lokalitách, kde sú spotrebitelia ochotní za bývanie zaplatiť viac. Priemerná rozloha voľných bytov medzikvartálne klesla a znamená pokračovanie trendu klesajúcej rozlohy bytov, keď developeri obetujú priestor, aby prilákali zákazníkov na nižšiu absolútnu cenu. Priemerná absolútna cena dosiahla 156 tisíc eur s DPH, čo predstavuje pokračovanie rastúceho trendu za posledný rok (ťahaného vyššou cenou na m2). V priemere sú však absolútne ceny bytov stále nižšie ako tomu bolo v krízových rokoch 2009 – 2011.
Pokiaľ ide o predaj bytov, v sledovanom kvartáli sa predalo 887 bytov. V porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom tak ide o mierny, 3%-ný, pokles predaja, stále je to však viac ako dvojnásobný počet predaných bytov v porovnaní s pokrízovými rokmi. Najviac bytov sa predalo v už spomínanej Petržalke, po nej so silnejším predajom prišli aj BA II a BA IV, zatiaľ čo v Starom Meste a BA III bol predaj oproti posledným kvartálom slabší. Oživenie trhu v roku 2015 teda pokračuje aj v roku 2016. Priemerná rozloha predaných bytov dosiahla 62 m2.
V roku 2015 došlo k takmer zdvojnásobeniu predaja novostavieb a aj k takmer zdvojnásobeniu ich výstavby v porovnaní s rokmi 2008 - 2014, čo spôsobuje, že celkový počet voľných bytov ostáva okolo 3 300 – 3 500. Celkový predaj bytov za rok 2015 dosiahol 3 840, čo predstavuje viac ako priemerný objem voľných novostavieb na trhu. To znamená, že sa väčšina bytov, ktoré pribudnú do ponuky, vypredá v priebehu dvoch rokoch a medzi voľnými bytmi tak ostávajú len predražené alebo horšie situované byty. Developeri však do ponuky pridávajú nové projekty bežne 1 až 1,5 roka pred ich dostavaním, čo na trhu vyvoláva situáciu, že pokiaľ si kupujúci chce kúpiť nový, dobre situovaný, byt s lepšou cenou, musí počítať s tým, že si na nasťahovanie počká minimálne jeden rok.
Dvojnásobný rast veľkosti trhu s novostavbami v roku 2015 nebol spôsobený prudkým zvýšením bohatstva spotrebiteľov ale skôr tým, že ľudia plánovanú kúpu bytu odkladali a čakali na zlepšenie trhových podmienok. Tie sú pri momentálnych úrokových sadzbách ideálne, pričom z aktuálneho smerovania monetárnej politiky ECB vyplýva, že sadzby na takýchto nízkych úrovniach ostanú ešte dlhšiu dobu. Zároveň však už veľa priestoru na ďalšie uvoľnenie podmienok pre úverovanie neostáva. Aj napriek tomu, že sa makroekonomické prostredie na Slovensku zlepšuje (klesajúca nezamestnanosť, rastúce mzdy...) v roku 2016 neočakávame výrazný rast predaja bytov. Skôr je pravdepodobné, že predaj ešte mierne klesne a ustáli sa na úrovni okolo 800 bytov.
Z hľadiska cenových vyhliadok na nasledujúce mesiace resp. roky sa dá očakávať rastúca tendencia priemernej ceny na trhu. Súvisieť to bude s dvomi faktormi. Prvým je ten, že dobrá makroekonomická situácia a tiež jej vyhliadky, umožnili spotrebiteľom lepší prístup k financovaniu, a tým pádom si môžu dovoliť utratiť vyššiu sumu za bývanie. Práve táto situácia naštartovala ekonomiku developerom, ktorým predajná cena realizovaná v období 2009 – 2013 znemožňovala rentabilitu ich projektov. Prebudili sa projekty v lokalitách bližšie k centru. Druhým faktorom rastu cien v najbližšom období je už spomínaný previs dopytu nad ponukou. Tento stav umožňuje ponuke, developerom, maximalizovať svoje marže.
Zdroj: BENCONT INVESTMENTS
