V oblasti kancelárskych priestorov sa počas druhého štvrťroku 2012 dokončil jeden objekt s kancelárskymi priestormi, ceny si predovšetkým v samotnom centre Bratislavy udržujú stále rovnakú úroveň a nájomcovia zostávajú skôr na doterajších adresách. „Vzhľadom na limitovaný objem dostupných priestorov v A triede očakávame v najbližších mesiacoch vzostup dôležitosti pred-prenájomných transakcií,“ komentoval aktuálny stav Oliver Galata, vedúci oddelenia kancelárskych priestorov spoločnosti CBRE.
Graf znázorňuje vývoj bratislavského trhu s kanceláriami
Moderné kancelárske priestory
Rozloha kancelárskych priestorov v Bratislave vzrástla o 16 000 m2 a tak ich súhrnná rozloha dosahuje úroveň približne 1.47 mil. m2.
Rozdelenie kancelárskych priestorov bolo na konci druhého kvartálu nasledovné:
• Centrum mesta - 32.0%, miera neobsadenosti 11.0%
• Užšie centrum mesta - 42.9%, miera neobsadenosti 9.7%
• Širšie centrum mesta- 25.1%, miera neobsadenosti 12.3%
Nové kancelárske priestory vystavané od roku 1998 predstavujú v súčasnosti približne 70% z trhovej ponuky, rekonštruované budovy 30%. Kategóriu B predstavuje modernizovaný kancelársky priestor, ktorý má limitované štandardy (žiadne zvýšené podlahy, bez kvalitnej vzduchotechniky a celkového atraktívneho vzhľadu).
Nová ponuka
Po šiestich mesiacoch bez nových projektov CBRE v Bratislave zaznamenalo jeden dostavaný objekt s kancelárskymi priestormi. Dokončenie prvej fázy projektu Centrál znamenalo prírastok 16 000 m2 kancelárskych priestorov. Išlo o schému pripravenú spoločnosťou Immocap, pričom 100% priestorov bolo pri dokončení zazmluvnených na prenájom.
Do konca roka 2012 by malo byť k dispozícii ďalších približne 57 800 m2 nových priestorov, ktoré sú momentálne vo výstavbe.
Prenájom
Prenájom kancelárskych priestorov v Bratislave predstavoval v druhom štvrťroku 2012 rozlohu 22 650 m2. Je to pokles o 30% v porovnaní s rovnakým kvartálom minulého roka a zároveň rovnaký objem ako predchádzajúci kvartál. Zároveň je potrebné doplniť, že z uvedenej prenajatej plochy predstavovala 14 000 m2 nájomná transakcia Slovak Telekomu a ďalších 23% nové nájmy a 15% renegociácie (predlžovanie doby nájmu). Naďalej pokračuje trend z predchádzajúceho obdobia, keď mnohí nájomcovia zotrvávajú v existujúcich prenajímaných plochách a pristupujú k predlžovaniu doby nájmu. CBRE odhaduje, že 10% z prenajatého kancelárskeho priestoru (t.j. 2 200 m2) predstavuje nájomcov, ktorí sa presťahovali z priestorov kategórie C štandard na úroveň priestorov kategórie A/B, rozširovanie už prenajatých priestorov alebo nové akvizície na trhu. Ide o porovnateľný rozsah ako v minulom kvartáli a nižší v porovnaní s minulým rokom, keď sa štvrťročný priemer pohyboval na hranici približne 8400 m2. Z hľadiska rozdelenia celkovej nájomnej aktivity v druhom štvrťroku 2012 podľa umiestnenia prenajímaných kancelárskych priestorov bola väčšina priestorov situovaná v užšom centre mesta (77%), nasledovalo samotné centrum (17%) a potom širšie centrum Bratislavy (6%). O prenájom kancelárskych plôch bol najväčší záujem z oblasti telekomunikačných služieb (62%) a z oblasti poskytovateľov profesionálnych služieb (19%).
Voľné plochy
Do konca druhého štvrťroka dosiahli voľné plochy 156 000 m2, čo predstavuje 10,7% mieru neobsadenosti (čo je mierny pokles v porovnaní s dvojročným priemerom).
Cena
Prenájom prvotriednych kancelárskych priestorov v najlepších lokalitách v Bratislave sa pohybuje v cenovej hladine 16-17 eur/m2/mesiac v samotnom centre a táto cena zostáva stabilná. V menej atraktívnych lokáciách sa suma za mesačný prenájom pohybuje na hranici 12-14 eur/ m2.
Efektívny nájom by mohol byť znížený o 8-12 % zohľadnením stimulov ponúkaných prenajímateľmi. Stimuly predovšetkým závisia od kvality, polohy a dostupnosti osobitej kancelárskej dispozície. Neočakávame znižovanie cien nájmov v blízkej budúcnosti, najmä v kategórii A budov, no pri prenájme starších budov môže dôjsť k poklesu cien v nasledujúcich 6-12 mesiacoch.
Predpoveď
Na konci druhého štvrťroka 2012 CBRE monitorovalo 57 800 m2 rozostavaných kancelárskych priestorov, ktorých dokončenie je naplánované na rok 2012. Je predpoklad, že počas najbližších dvoch rokov bude počet dokončených kancelárskych projektov nižší (na rok 2013 je zatiaľ plán dokončiť len 33,000 m2 kancelárskych priestorov). Z hľadiska dopytu po kancelárskych priestoroch očakáva v roku 2012 CBRE stabilný vývoj. Vo všeobecnosti si mnohí nájomcovia vyberajú možnosť predĺžiť existujúce nájomné zmluvy alebo mierne rozširovanie už k prenajatým priestorom namiesto presídlenia spoločností. CBRE očakáva, že tieto druhy transakcií budú aj naďalej v blízkej budúcnosti prevládať.
Zdroj a graf: Kharisma, CBRE
