V réžii nájomcov sa odohrali prvé tri mesiace na tuzemskom trhu priemyselných priestorov, a to po niekoľkých posledných rokoch, keď prakticky chýbala dostupnosť moderných skladových a výrobných plôch. V prvom tohtoročnom štvrťroku výrazne akcelerovala ponuka podnájmov: dáta realitno-konzultantskej spoločnosti 108 REAL ESTATE ukazujú, že nové zmluvy od januára do marca pokryli necelých 92 000 štvorcových metrov, čo je rekordne nízka hodnota. Časť nájomcov si však priestory prenajala v rámci podnájmov, ktoré nie sú monitorované. Vo výstavbe sa pritom nachádza ďalších 1,07 milióna štvorcových metrov nových industriálnych priestorov. Po turbulentných časoch tak český priemyselný trh bude mať kapacity na ďalší rast.
Ilustračné foto: CHUTTERSNAP / Unsplash.com
Sú to práve koncoví nájomcovia, ktorí začínajú na trhu určovať podmienky. Ovplyvňuje to tiež skutočnosť, že vyberať si môžu z novo dokončených či dokončovaných hál a areálov, ale aj zo stále širšej ponuky podnajímaných priestorov. „Výsledkom je zastavenie rastu nájomného. V niektorých regiónoch došlo dokonca k jeho poklesu. Developeri a vlastníci sú tiež ochotnejší poskytovať benefity a skracovať nájomné zmluvy. Dopyt a ponuka sa tak tento rok dostanú do rovnováhy,“ zhŕňa výsledky 1. kvartálu 2024 na trhu priemyselných priestorov Jakub Holec, riaditeľ 108 REAL ESTATE. Naráža tým na neobsadenosť vo výške 2,65 % bez priestorov v stave shell and core (ďalej len S&C), vrátane celkovo 5,36 %. Takmer 500 tisíc m2 celkom sa teraz nachádza v stave S&C, teda tesne pred dokončením, z čoho je väčšina dostupná na prenájom.
Slabšie výsledky 1. štvrťroka sú dôsledkom doznievania inflačného šoku a neistoty v segmente automotive v Nemecku, na ktorom je závislých aj rad tuzemských subjektov. Tým si možno vysvetliť aj malú aktivitu logistických (3PL) spoločností. Tie zastavili expanziu, časť plôch dokonca poskytli v rámci spomínaných podnájmov. Ale s tým, že môžu flexibilne kapacity navýšiť: klesajúca inflácia a úroky a aspoň v niektorých oblastiach ekonomiky citeľné oživenie dávajú šancu na vyššiu spotrebu domácností a firiem. A tým aj rozpohybovanie logistického segmentu v blízkej budúcnosti.
Prvé mesiace tohto roku preverili odolnosť tuzemského trhu priemyselných priestorov. Zmena ťažiska smerom k nájomcom je dokladom cyklického vývoja. Čo je však podľa 108 REAL ESTATE možné vnímať za novú výzvu, je zahraničná konkurencia. Výška nájomného, náklady na prevádzku aj pracovné sily, zložitosť procesu získania stavebného povolenia a ďalšie faktory vedú k oslabeniu pozícií Českej republiky v rámci zahraničných tendrov nájomcov a klientov v industriálnom segmente. Úspešnejšie je aktuálne Poľsko, prípadne Maďarsko alebo Rumunsko.
„Opakovane hovoríme, že tunajší priemyselný segment je veľmi odolný a flexibilný. Nestavia sa bezhlavo a značná časť nových nehnuteľností je úplne alebo čiastočne obsadených. Cítime ale priestor pre ďalšie zvýhodnenie nájomcov, a to aj tých medzinárodných, ktorí sa rozhodujú medzi niekoľkými destináciami,“ domnieva sa Matěj Indra, vedúci oddelenia prenájmu priemyselných nehnuteľností v 108 REAL ESTATE. Podľa jeho tímu sa tak počas tohto roka dočkáme ďalších korekcií nájomného, ktorého priemer sa v SR teraz pohybuje medzi 5,50 a 6,50 EUR na meter štvorcový mesačne.
Hoci bol prvý tohtoročný kvartál čo do uzavretých prenájmov najslabším obdobím v posledných desiatich rokoch, už počas začiatku toho štvrťroka je viditeľná stabilizácia. Vzťah prenajímateľov a nájomcov sa premieňa aj vplyvom robustnej novej výstavby prebiehajúcej posledné tri roky. Dokazuje to porovnanie s rokom 2018. Vtedy bolo na trhu k dispozícii 7,25 mil. m2 moderných industriálnych priestorov. Aktuálne ich je
skolaudovaných 11,93 miliónov štvorcových metrov. Bolo by ich ešte viac, ale časť „áčkových“ priestorov bola kvôli svojmu veku preklasifikovaná. Ak by sa započítali aj projekty S&C, vzrastie ponuka na 12,41 mil. m2. Práve táto zásoba absorbuje časť dopytu formou uvedených podnájmov: u nich možno totiž získať podstatne atraktívnejšie podmienky aj výšku nájomného ako od vlastníkov alebo developerov novo dokončených či rozostavaných logistických centier.
Poradcovia z 108 REAL ESTATE zostávajú vo svojich predikciách ďalšieho vývoja na trhu priemyselných priestorov v Českej republike mierne optimistickí. Patrných je hneď niekoľko stimulujúcich faktorov: pokračujúce rozširovanie a skvalitňovanie dopravnej infraštruktúry, skracovanie dodávateľsko-odberateľských reťazcov, rokovania o niekoľkých strategických investíciách, vplyv vstupu čínskych automobiliek na európsky trh s radom (sub)dodávateľských vzťahov. Ten na jednej strane môže pomôcť dopytu pre skladoch a výrobných priestoroch, zároveň ale môže oslabiť pozície tradičných európskych automobiliek, ktoré sa na úrovni elektromobility stretávajú s radom problémov.
Tím 108 REAL ESTATE zároveň upozorňuje na potenciálne riziká, ktoré sa dotýkajú celej Európy. Stojí za ňou realitná kríza a deflácia v Číne, veľké investície do AI a čipovej infraštruktúry v Spojených štátoch a ďalšie. Spoločným menovateľom väčšiny týchto trendov je deglobalizácia a snaha ochrániť vlastný trh a bezpečnostné záujmy. Veľké investičné skupiny v tom môžu vidieť veľkú príležitosť, ich môže lákať výrazne viac ako nehnuteľností trh v Európe. „Nemohli by sme sa čudovať, keby z rozhodovacích procesov mnohých investičných a realitných skupín vypadlo, že drahá Európa so starnúcou populáciou je až na poslednom mieste v rebríčku, kam teraz smerovať kapitál. Na miskách váh, kde je teraz príležitosť, Európa pomaly oslabuje a je potrebné s tým zavčas niečo robiť. Zvýšiť konkurencieschopnosť, podporiť inovácie a zjednodušiť byrokraciu.“ uzatvára Michal Biely, vedúci oddelenia prieskumu v 108 REAL ESTATE.
Zdroj: 108 REAL ESTATE
