Colliers: Severná vs. južná Európa

Hoci sa zdá, že najhoršie z ekonomickej krízy máme za sebou, oživenie ešte stále nie je za rohom. Miera rastu výšky prenájmu kancelárskych priestorov naďalej stagnuje a nájomcovia ako aj investičné trhy zostávajú značne polarizované. Preferencie sú na strane najsilnejších a najviac likvidných trhov v severnej Európe v porovnaní s rizikovejšími aktívami v problémových juhoeurópskych ekonomikách. Vyplýva to zo správy o kancelárskych priestoroch, ktorú vypracovala medzinárodná konzultačná spoločnosť Colliers.

Výsledky správy ďalej poukazujú na to, že hoci podmienky na presun záujmu investorov z nehnuteľností v najvyššom štandarde nie sú vhodné, polarizovaný charakter trhu ponúka príležitosti pre kupujúcich s oportunistickým investičným štýlom. Väčšia chuť investorov riskovať sa však vráti až s istejším ekonomickým výhľadom, až potom sa môže zvýšiť objem transakcií mimo sektora kancelárskych priestorov v najvyššom štandarde „Časy sú stále ťažké pre firmy v celej Európe, ale začíname vidieť svetlo na konci tunela. Model aktivity prenájmov naďalej poukazuje na výraznú preferenciu moderných a funkčných kancelárskych priestorov, zvyčajne v miestach s dobrou infraštruktúrou,“ uviedol Craig Satchwell, vedúci tímu divízie pre trh s kancelárskymi priestormi v regióne EMEA.

Najvyšší výnos za prenájom kancelárskych priestorov v druhom polroku 2012 stagnoval v celej Európe. Miernu zmenu zaznamenal Frankfurt, Štokholm a Paríž, zatiaľ čo výnosy v Madride a Amsterdame naďalej klesali. „Miera neobsadenosti naďalej rastie vo Varšave v dôsledku pretrvávajúcej rozvojovej aktivity, zatiaľ čo v Moskve ťahali kancelársky trh predovšetkým banky a finančný sektor, ako aj IT a farmaceutický sektor,“ dopĺňa C. Satchwell. V centre Londýna neobsadenosť kancelárskych priestorov ku koncu minulého roka mierne vzrástla v dôsledku dokončenia nových vývojových komplexov. Dopyt na trhu však zostáva silný, a to najmä v lokalite West End, kde miera neobsadenosti zostáva pod úrovňou 5 %.

Neobsadenosť kancelárskych priestorov v Bratislave

Miera neobsadenosti dosiahla ku koncu roka 2012 úroveň 12,5 %. Najnižšia miera neobsadenosti bola zaznamenaná v Bratislave 1 (10,6 %), nasledovaná Bratislavou III (12,7 %) a okresmi Bratislava II a IV s rovnakou mierou neobsadenosti (13,4 %). Výška cien prenájmu kancelárskych priestorov v štandarde A sa pohybuje od 13 do 16 EUR v centre mesta.

Kľúčové závery správy

• Rastúca polarizácia na trhu nájomcov: Stagnácia európskej ekonomiky naďalej tlmí mieru rastu nájomného, hoci rozdiely medzi regiónmi zostávajú značné. Rast nájomného evidoval napríklad Düsseldorf a Mníchov, keď miera neobsadenosti na nemeckom trhu kancelárskych priestorov dosiahla 10-ročné minimum. Výrazný nárast výšky nájomného zaznamenali aj mestá Moskva, Oslo a Lyon. Pokles výšky cien nájomného naďalej prevláda na trhoch najviac vystavených vplyvom krízy eura, a to v Madride, Lisabone a tiež v Ženeve.
• Štátne investičné fondy sú stále aktívnejšie: V poslednom štvrťroku 2012 sa investovalo do kancelárskych nehnuteľností v Európe približne 16,4 mld. eur. Za celý minulý rok investície do tohto segmentu dosiahli 56,7 mld. eur, čo predstavuje v medziročnom porovnaní pokles približne o 7 %. Jedna z najzaujímavejších dokončených individuálnych transakcií bol predaj a spätný lízing centrály banky Credit Suisse v Zürichu nórskej spoločnosti NBIM. Ten nasledoval po predaji centrály Credit Suisse v Londýne katarskému investičnému fondu Qatar Investment Authority.
• Veľké kolísanie miery rastu nájomného pokračuje: Na jednotlivých trhoch stále pretrvávajú výrazné rozdiely vo výhľade na rast nájomného. V niektorých nemeckých mestách a v Oslo sa očakáva pokračovanie rastu najvyššieho nájomného. Naopak v mestách najviac zasiahnutých ekonomickou krízou alebo v mestách, v ktorých rýchlo rastie ponuka, ako napríklad vo Varšave, sa nevylučuje pokles sadzieb. Podľa očakávaní by hodnoty nájomného mali zostať v širšom rozsahu nezmenené na väčšine trhov, týka sa to však iba najlepších budov a lokalít. Tlak na nájomné za priestory nižšieho štandardu pravdepodobne pretrvá alebo sa zintenzívni.
• Trh je zrelý pre oportunistických investorov: V posledných rokoch smer a profil investícií do komerčných nehnuteľností v Európe výrazne ovplyvňovala averzia k riziku a preferencia investovania do nehnuteľností najvyššieho štandardu na hlavných trhoch. Svoju úlohu zohráva aj nedostatok financií pre nehnuteľnosti, ktoré nespĺňajú prísnejšie kritériá veriteľov. Spoločnosť Colliers neočakáva náhly zvrat ani v jednom z týchto faktorov. Polarizovaný charakter trhu však predstavuje významné príležitosti pre oportunistických investorov na vytváranie hodnoty premiestňovaním aktív nižšieho štandardu prostredníctvom aktívnej správy aktív.

Prognóza vývoja podľa ekonóma Waltera Boettchera zo spoločnosti Colliers International: „Oddlžovanie bánk a firiem, pomalý rast zamestnanosti, slabá podnikateľská a spotrebiteľská dôvera naďalej brzdia zlepšenie napriek uvoľneniu menovej politiky. Väčšina ekonómov očakáva pomalý alebo stagnujúci rast v severnej Európe a ďalší rok recesie v južnej Európe. Aj napriek tomu, že pribúdajú dôkazy, že zlepšenie dôvery a oživenie podnikateľských investícií v polovici roka vytvorí podporné stimuly pre ekonomiku a známky udržateľného oživenia na konci roka 2013. Trhy s kancelárskymi priestormi sú v pozícii, že v prípade že by nastalo zotavenie, budú z neho významne ťažiť."

Zdroj: Colliers International, Foto: Dreamstime.com (administratívna štvrť v Londýne)