Lokalita, cena, dopravná dostupnosť, dostupnosť pracovnej sily a až na 5. mieste energetická náročnosť / certifikácia udržateľnej stavby. To sú hlavné kritériá firiem pri výbere skladovacích priestorov. Ukázali to výsledky prieskumu Trendy v českej logistike, ktorý v minulom roku realizovalo združenie SKLAD v spolupráci so spoločnosťou Ipsos. Preferencie sú podľa realitno-konzultantskej spoločnosti 108 REAL ESTATE veľmi podobné aj v prípade segmentu výrobných priestorov. Aj napriek výstupom z prieskumu sa však ukazuje, že sú to práve náklady spojené s prevádzkou priemyselných nehnuteľností, ktoré majú veľký vplyv na úspech ponuky Českej republiky v medzinárodných výberových konaniach globálnych nájomcov.
Ilustračné foto: CHUTTERSNAP / Unsplash.com
Ako industriálny tím 108 REAL ESTATE dlhodobo upozorňuje, boli to náklady spojené s prenájmom priemyselných nehnuteľností, ktoré oslabovali pozíciu Česka v tendrech veľkých logistických operátorov. Mnoho firiem si za miesto svojho pôsobenia vybralo cenovo dostupnejšie Poľsko. V tomto smere sa situácia na konci minulého roka začala meniť, a to aj s ohľadom na rast mzdových nákladov poľských pracovníkov aj ďalších nákladových položiek.
Úlohu zohrala aj väčšia flexibilita tuzemských prenajímateľov ohľadom prevádzkových poplatkov. Tie aktuálne činia 0,5 až 1,5 EUR/m²/mesiac, kedy veľmi vysoký podiel – okolo 20 % – tvoria náklady spojené s bezpečnosťou. „Kto chce komfort v podobe fyzickej ochrany, je pripravený za ňu aj zaplatiť. Na druhej strane je ale možné náklady na stráženie znižovať napríklad napojením objektu na pult centrálnej ochrany Hasičského záchranného zboru,“ vysvetľuje Petr Jílek, vedúci tímu správy nehnuteľností v 108 REAL ESTATE, ktorá aktuálne spravuje zhruba 250 000 m2 prenajímateľných plôch.
Sú však položky, na ktorých v rámci prevádzky ušetril nemožno. Napríklad nájomcovia logistických areálov trvajú počas zimy na bezchybnom upratovaní snehu, v prípade výroby je veľmi často vyžadovaná garancia stálej dodávky elektriny alebo stabilnej teploty. V tomto smere majú výhodu nové moderné objekty, kde sú aj napriek vyšším nájmom nižšie náklady spojené s kontrolou a revíziami elektrických rozvodov a všeobecne technického zariadenia budov, vrátane vzduchotechniky.
Výška prevádzkového poplatku závisí aj od špecifických požiadaviek nájomcov. Zatiaľ čo výrobné podniky často požadujú nepretržitú technickú podporu, nájomcovia skladovacích priestorov sú v tomto ohľade flexibilnejšie.
Naopak náklady na energie si väčšina firiem nerieši individuálne - nekladú dôraz na možnosť voľby vlastných dodávateľov elektriny, vody alebo plynu. „Viac ich zaujíma preukaz energetickej náročnosti budovy ako to, či objekt disponuje lokálnou distribučnou sústavou, teda LDS, vďaka ktorej môže nájomca kontrahovať dodávky elektriny priamo. Je to dané aj tým, že sa dodávatelia energií tendrujú menej ako v minulosti, pretože aktuálna situácia na trhu s elektrinou a plynom nabáda k uzatváraniu zmlúv so spotovými cenami. Distribučná zložka ceny je daná a komodita sa mení pre všetkých obchodníkov zhodne. Rozdiely v ponukách sú preto len minimálne a na markantnejšie úspory dosiahnu len väčší odberatelia,“ zdieľa svoje skúsenosti Petr Jílek.
Značný význam však vlastníci aj nájomcovia priemyselných objektov prikladajú energetickým úsporám. Kľúčovým prvkom je kvalitná izolácia budov, najmä v presklených častiach, vrátane svetlíkov, kde cez tepelné mosty dochádza k najväčším únikom tepla. Pri logistických centrách, kde sa v zime udržuje teplota medzi 12 až 15 °C, sú tepelné straty najčastejšie kvôli nedodržiavaniu prevádzkových smerníc: napríklad nie sú využívané vzdušné clony pri dokovacích nájazdoch, kedy kovové mosty pre náklad a výklad môžu premŕzať aj na -10 . V podobných prípadoch tepelnému komfortu vo vnútri hál nepomôže ani dodatočné silné zateplenie fasády a strechy.
Univerzálnym riešením pre zníženie nákladov pritom nie je inštalácia obnoviteľných zdrojov energie. Napriek tomu, že niektoré firmy tieto alternatívne technológie priamo vyžadujú, ich efektivita závisí od charakteru prevádzky. „Kombinácia tepelných čerpadiel, fotovoltaiky a batériových úložísk sa vyplatí najmä vo výrobných podnikoch s nepretržitou prevádzkou. V logistických areáloch sa často vytvára nadprodukcia energie, ktorú treba spätne predávať za nízke ceny. Kľúčovým faktorom sa preto stáva efektívna akumulácia energie. Akonáhle sa táto technológia zdokonalí, zvýši sa aj ochota firiem investovať do obnoviteľných zdrojov,“ vysvetľuje Petr Jílek.
Ako vo svojej štúdii upozorňuje združenie SKLAD, v nasledujúcich rokoch možno očakávať pokračovanie kľúčových trendov v priemyselnej výstavbe, zameraných na zlepšenie udržateľnosti a efektivity. Rastúci dôraz sa bude klásť na certifikáciu budov, ktorá potvrdí ekologické štandardy a zníženie uhlíkovej stopy. Znižovanie energetickej náročnosti zostane prioritou, a to nielen prostredníctvom inštalácie obnoviteľných zdrojov energie, ako sú fotovoltaické systémy, ale aj vďaka energeticky efektívnym technológiám. Optimalizácia priestorov bude zameraná na vyššiu flexibilitu a efektívne v yužitie, čo podporí trend automatizácie, ktorá zníži prevádzkové náklady a zvýši konkurencieschopnosť.
„Výhľad do ďalších rokov sa ponesie v znamení udržateľnosti, kedy bude nutné zásadne rekonštruovať staršie budovy. Tam, kde nebude možné rekonštrukciou dosiahnuť požadovaný stav, očakávame aj demoláciu a výstavbu nových objektov. Zároveň sa začne objavovať stále viac viacpodlažných budov efektívnejšie využívajúcich priemyselné pozemky, ktorých je dlhodobo nedostatok a ktoré sú stále drahšie,“ je presvedčený Matej Indra, Head of Industrial Agency, 108 REAL ESTATE.
Zdroj: 108 REAL ESTATE
