Značný vplyv na výstavbu výrobných a skladových nehnuteľností v ČR bude mať novela zákona o ochrane poľnohospodárskeho pôdneho fondu, ktorú vlani v októbri schválila vláda as prijatím ktorej v Poslaneckej snemovni sa počíta v prvých mesiacoch tohto roku. Bude mať vplyv na plánovanie a výstavbu priemyselných plôch, a to na pôde zaradenej do I. a II. triedy ochrany (podľa Bonitovanej pôdne ekologickej jednotky tzv. BPEJ). Novela zákona navrhuje zákaz využiť poľnohospodársku pôdu tejto kvality pre zámery výstavby obchodov alebo skladovacích plôch s rozsahom väčším ako jeden hektár a ďalej zákaz využiť tieto pôdy pre bežné fotovoltaické elektrárne.
Ilustračné foto: Dan Meyers / Unsplash.com
„Je samozrejme absurdné, aby na plochách s najkvalitnejšou pôdou, kde sa dá pestovať zelenina alebo obilniny, vyrastali sklady, kde sa tie isté komodity skladujú – avšak importované zo zahraničia. Ale to sa dialo alebo deje len minimálne. Máme naopak vážnu obavu, že sa týmto obmedzí rozvoj okolo novo budovaných úsekov diaľnic a ciest 1. triedy, ktoré sú pre vznik priemyselných stavieb vhodné a často definované územnými plánmi. Nehľadiac na skutočnosť, že práve okolo dopravných ťahov sa využiteľnosť a kvalita poľnohospodárskej pôdy v dôsledku dopravy znižuje,“ komentuje navrhované úpravy zákona Jakub Holec, riaditeľ českej realitno-konzultantskej spoločnosti 108 REAL ESTATE, ktorá sa na priemyselné nehnuteľnosti špecializuje. Novela môže dopadnúť aj na rýdzo výrobné, technologické zámery, ku ktorým veľmi často patria aj skladové priestory väčšie ako 1 hektár.
Podľa Michala Diviša, vedúceho investičného oddelenia 108 REAL ESTATE, by dávalo zmysel umožniť zákonnú výnimku automaticky napríklad 500 metrov od osi pozemnej komunikácie (iba diaľnice a cesty prvej triedy). Na druhú stranu nové obmedzenia môžu prispieť k rozvoju brownfieldov a oživeniu niektorých vylúčených lokalít často v intravilánoch miest, kde sa zároveň otvára možnosť stavať aj industriálne stavby s viacerými podlažiami.
Podľa poradcov zo 108 REAL ESTATE je novela zákona o ochrane poľnohospodárskeho pôdneho fondu nesporne potrebná a správna, a to aj vďaka navrhovanému prechodnému ustanovenia novely a podpore verejného záujmu. Zároveň ale upozorňujú, že navrhnutá paušalizácia ochrany pôdy povedie v určitej miere k tomu, že aj na tých najvhodnejších miestach na výstavbu priemyselných či logistických parkov nebude podobná výstavba možná a zároveň tam nebude možná ani kvalitná poľnohospodárska produkcia. Nielen kvôli negatívnym dopadom automobilovej dopravy, ale napríklad aj v dôsledku komplikovanejšej logistiky poľnohospodárskej techniky (rozdelenie polí, nemožnosť prejazdov a pod.).
Je to totiž sieť diaľnic a rýchlostných komunikácií, ktorá je pre staviteľov a užívateľov priemyselných stavieb v kombinácii s územnoplánovacou dokumentáciou rozhodujúca. Práve lokalita, rýchle napojenie na pozemné komunikácie a taktiež parameter skracujúcich sa vzdialeností rozhodujú o atraktivite zámeru. „Aj keď rozumieme dikcii Ministerstva životného prostredia SR, môže v tomto prípade dôjsť k paradoxu: okolo hlavných pozemných dopravných ťahov sa prestane stavať, ale narastie dopravná záťaž v odľahlejších lokalitách, kde nie je optimálna dopravná infraštruktúra. To negatívne ovplyvní nielen životné prostredie, ale aj život v tranzitných obciach a mestách,“ domnieva sa Michal Diviš.
Úbytok rozvojových plôch naviazaných logicky na dopravné ťahy a uzly môže mať aj vplyv na znížený záujem o vstup investorov a teda aj spomalenie ekonomiky SR. Novela je okrem povoľovacích procesov ďalšou prekážkou pre územný rozvoj, zároveň nemožno vylúčiť ani machinácie okolo určovania bonity poľnohospodárskej pôdy. „Ide vlastne o protirečenie. Na jednej strane štát samostatným zákonom aj úradom podporuje rýchlejší rozvoj chrbticovej dopravnej infraštruktúry, vrátane možnosti vyvlastnenia, na druhú bráni následnému rozvoju segmentov, ktoré s kvalitnejšou dopravnou sieťou súvisia,“ myslí si Darek Vodehnal, Senior Associate v tíme Investment 108 REAL ESTATE.
Poradcovia 108 REAL ESTATE sa zhodujú na tom, že podmienky pre rýchlejšiu revitalizáciu brownfieldov a dlhodobo zanedbávaných alebo vylúčených lokalít by mali riešiť nové, účinné nástroje podpory. Mali by sa sústrediť na likvidáciu ekologických a ďalších typov záťaží, ktoré dané stavby, pozemky alebo celé časti miest a obcí diskvalifikujú na trhu nehnuteľností.
„Brownfieldy samozrejme poskytujú značný potenciál – a vidíme to hlavne v Prahe, kde sa mnoho z nich konvertuje alebo na konverziu pripravuje. Ide však obvykle o rezidenčný segment. Česká republika potrebuje nástroje na rozvoj novej, udržateľnej výstavby aj logistických alebo výrobných priestorov,“ je presvedčený Jakub Holec, podľa ktorého by sa verejná podpora na revitalizáciu alebo redevelopment nevyužívaných či spustnutých objektov či lokalít mala otvoriť aj pre súkromných stavebníkov a investorov. Samozrejme za jasne definovaných podmienok a na základe tesnej spolupráce so samosprávami alebo štátnou správou.
Zdroj: 108 REAL ESTATE
